2018楼市刚需年启幕，产品为王、远洋新天地把“住”做精

2018中国楼市拐点，刚需为王、“住”为主角

从2015年开始的3年楼市繁荣期，终于在2018喟然卸下帷幕：宏观经济、国际贸易背景，都导致“房价上涨”不可持续。去杠杆，消泡沫，潮水退后，才知道“什么样的楼盘”是真正有市场需求的楼盘。

房住不炒，租售并举，几轮限购、限贷、限售的精准调控下来，投机的热钱全部退场，一些大而无当、片区发展滞后的楼盘，已然滞销；而市场上依然持续有成交的楼盘，多数都是价格合理、户型刚需的楼盘：

穿越周期，产品为王：把刚需产品做得好的房企，才是能穿透熊牛、持续稳健发展的企业。

宜居表率，龙岗主“攻”人才聚住区

*近两个月，爱Home监控到，沙井、光明、龙岗的刚需楼盘成交相对其他区域千万级的楼盘销售情况要好很多。在国际贸易新形势的大背景下，深圳狠抓产业实力，各种方式扶持企业发展、减少企业负担；而发展企业，必须留住人才，给予企业和人才优良的生活环境，就是解决企业发展的后顾之忧。

在此背景下，深圳龙岗区，显然为深圳的“低房价区”、“人才聚住区”、“宜居表率区”做出了主要并重要的支持：纵观全深圳，也只有龙岗区坚持在地铁口、中心商圈内，提供4-5万单价的刚需性3-4房，一举把深圳中产的刚需与改善型住房的总价控到了500万以内。

100万*买3房，150万*买4房——深圳对产业和人才，是可以底气十足的喊出“无比的诚心”的！3、5百万一套的高端花园2-4房，步行可达地铁口，1-3km步行慢生活圈内汇集多个综合体mall、市政广场、图书馆、科技馆、公园、生态河流——深圳房价在“门槛性”并不一定比厦门、南京高，人才把事业、家庭安置在深圳龙岗，压力明显小很多。

深圳没有“居”不易，全靠龙岗“房低价”

2017年，龙岗区的GDP3838.62亿，已经超过福田区的3820.56亿，仅次排*名的南山区的4601.5亿，成为深圳经济第二强区，远非龙华、光明、坪山等“地理位置”级别相近的区域可比。

在这个GDP的成绩的背后，是深圳高新技术产业、高端国际贸易产业的加快从原关内迁移到龙岗中心区：标杆产业、企业迁移龙岗，并在龙岗中心区发展出“总部经济带”，与临深区域形成了产业集群，并已经辐射了粤东、江西和福建，成为大粤港澳区东进的事实上的CBD。

可喜的是，龙岗一手抓产业，一手也在抓“宜居”，随着产业区的一个个崛起、随着超级写字楼的一栋栋竖起，龙岗一样同步建设着低密度、纯生态、密配套的国际宜居之城。首先，地铁在龙岗区内，多轴多线、横纵成网，使得多数板块都有地铁辐射，拉近与深圳市区、香港、南山区的距离。第二，龙岗的市政配套、场馆、优质*在数量、分布密度上，达成了福田中心区、宝安中心区的分布质量，建成和投入实用率上超过龙华。第三，龙岗强化山水林的生态优势，强势建设公园、绿地、道路绿化，使得龙岗成为深圳绿化率高、居住密度低的标杆区。

在抓“宜居”的同时，龙岗还做到了全区平均房价位于深圳低位：人才得以引入、留住。

坚守刚需，远洋新天地把“住”做精

龙岗的住，主要分布在两个主干道上，一条主干道是龙岗大道（兼3号地铁），一条主干道是龙翔大道（贯穿龙岗CBD）。这两个龙岗的主动脉，在与龙岗河生态相遇的地方，围合出龙岗的CBD（三馆一城），围合出一个“高规格的新城”里面。龙岗的标杆“豪宅”主要林立在这个区域，并走出了万科天誉、公园大地已至5、6万的价格。

但是，在这个板块的河景公园板块，远洋地产开发的远洋新天地，坚持“刚需”立场，以“住”为主，把品质可叫板所谓“豪宅”的新一代WELL小区，落在了价格4万多刚需就能承受的价位，而且离地铁口及大型商圈在1km内，步行可达。

远洋新天地分两期开发，高层建筑为主，81-105平的刚需自住3-4房为主；销售期历经2017年-2018年的楼市变化期，但是价格一直合理起步、以白领中产易于负担为主；虽然并未大肆口号式营销，但是性价比和WELL健康居家却让楼盘自然销售，吸引到一批以“自住”、“康居”、“生态”、“便利”为价值观的业主。

穿越牛熊：把“住”做精，越刚需、越被需！

产品为王，眼里有“住户”，市场有“底气”

在深圳，并不是全部房企都只看“利润”，不看“产品”，不看“社区全周期”。从金地、到万科、到中海、到远洋，哪怕在房子被抢的行情里，也在持续地做着产品。以笔者多年的踩盘经验来说，只有在金地、万科、中海、远洋等房企的楼盘里看房，才能看到“工法细节”，才能学习到“*新的装修与设计”方法。

洗手间的清洁日用品怎么放？床头灯怎么开？厨房的调味架怎么摆？主人房的茶艺器具怎么放？衣服怎么晾晒？... ...只有用心做产品的房企，才能静下心安排产品研究与设计人员，广泛对比与参考与引入其他楼盘、星级酒店的居住细节。

做好了功能与空间上的布局，还要考虑引入何等类型的智能家居体系。所谓智能，是让生活更方便和舒适；而不是让生活更麻烦与维护更复杂。居家生活，其实是一个哲学的体系，并需要科学技术来支持。无论是WELL健康生活理念也好，还是去霾防敏的新风系统，还是全屋智能控制系统，落脚到合用、好用、耐用，就是产品精神。

并不以“豪宅价位”为局限，对新城的高尚刚需与改善户型也坚持高标准、高成本的智能家居和WELL这种生活哲学理念，眼里有“住户”，市场才“买单”。

远洋新天地，在“产品”精神上，是有可圈点之处的。

生活布局合理、刚需改善尽满足

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