世界四大风险*的住房市场：澳大利亚，香港，加拿大和瑞典上榜！

牛津经济研究院说，澳大利亚，香港，加拿大和瑞典的房地产市场危险“尤其严重”，该机构权衡了一系列风险因素，包括住房估值与长期平均水平的对比。

牛津经济研究院：世界四大风险*的住房市场

牛津大学首席经济学家亚当斯莱特在一份研究报告中表示：“在这四个国家，估值都非常高，房地产市场经济繁荣，债务水平很高，浮动利率债务占很大比例。”

从积极的方面来看，它指出在美国、德国、法国、中国大陆和日本等主要市场的风险相对有限。

此外，在大多数经济体中，近期抵押贷款利率没有显着上升，在某些情况下甚至有所下降。

牛津大学(Oxford)的数据显示，经合组织(OECD)的房价中值低于2006-2007年的峰值，但在一些风险较高的市场中较高。

“历史经验表明，高估值——相当于长期平均水平的125%或以上——意味着未来5年价格下跌的可能性为60%，”斯莱特写道。

“这很重要，因为房价可能会对经济活动产生重大影响，即使*近几年七国集团(G7)可能放松了这种联系。”

“从一系列住房风险指标来看，房地产市场的危险似乎集中在一些规模较小的发达经济体，而对于*的经济体来说则不那么严重。”

在长期平均估值为100的估值指数中，澳大利亚房价为160，瑞典为165，加拿大为173，香港为203。

截至8月份澳大利亚主要城市房价下跌近3％，悉尼市场房价下跌5.6％。与此同时，该国四大银行中有三家*近几周提高了抵押贷款利率。即使央行将官方利率维持在历史低位，这一增长也随之而来。

CoreLogic的数据显示，在截至今年8月的一年里，悉尼房价跌幅超过其他任何城市，跌幅为5.6%。

今年墨尔本房价下跌1.7%。在澳大利亚全国范围内，房价已下跌2%。

牛津大学指出，在大多数经济体中，抵押贷款利率近期没有明显上升，甚至在一些市场出现下降。

斯莱特说：“所以，房价下跌的经典'触发因素”基本上没有。然而，并不是只有利率上升房价才会开始下跌。”

牛津表示，它比较了1970年至2013年经合组织国家的市场，发现了明显的负相关。在此期间估值比长期平均值高出35％或更多的市场，实际房价在接下来的五年中下跌了75％。

这表明许多经合组织国家在未来几年将看到实际房价增长停滞或下跌，在高价值市场中房价进一步”融涨“的范围看起来非常有限。

牛津引用了83个房价飙升的样本，认为过度高涨的房价也很重要，因为房价变化会对经济活动产生重大影响。它还发现房价在市场繁荣后趋于下跌，而且往往是大幅下跌。

对于G7国家，我们发现自1997年以来消费者支出与实际房价之间存在正相关关系，尽管近年来可能会减弱。

牛津大学警告称，全球房价上涨将对价格构成压力，并可能对经济增长产生负面影响。本月的官方数据显示，澳大利亚经济增速达到2012年以来的*水平。

在截至6月份的12个月里，国内生产总值(GDP)增长3.4%。住房建设活动提供了坚实的支撑，一季度住宅投资增长1.7%，全年增长3.8%。

但经济学家警告称，楼宇审批达到峰值和房价下跌表明，该行业对经济增长的提振作用将在未来几个季度减弱。

然而，澳大利亚央行行长菲尔洛(Phil Lowe)上月表示了担忧，在*近的下跌之前，在相当长一段时间里，物价涨幅超过了收入增速，同时信贷急剧增加。

他在8月份表示:“我认为我们确实需要一段时间的房价温和或有所下降。”

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