预售制度废除在即！广东湖北四川江苏河南辽宁将率先启动……

这两天*重磅的房产新闻，莫过于昨天广东房产行业协会流出的一份关于取消预售制度的《紧急通知》，文件一出，瞬间刷遍微信群朋友圈，我们先来回顾一下内容：

先划重点

文件比较长，我们来划重点，大面上是两个方面：

*，广州市房地产行业协会已经明确给出信号，以希望规避开发商资金链断裂的风险，降低开发商的高杠杆，逐步转换为全面现房销售为目标，请各副会长单位提出建议方案。

第二，附件部分则是住建部的发文，住建部的要求反而相对来说没有那么肯定，只是提到了要求试点省份提出建议，留、改、废均可，但需要提供足够的理据和对应措施。

这是两个不太相同的方向，但共同点更多还是倾向于废弃饱受争议的预售制度。

预售制度的顽疾

众所周知，预售制度并非国内原创，预售楼花制与公摊面积制度来自香港是*基本的共识。

同时，国外大多数国家也或多或少的存在预售制度。

但很大多数国家的预售不同的是，国内的预售制度完全没有任何资金监管。竞得一块土地，边挖地基边开始蓄客，在市场火热时，正式售楼部还没建好就可能已经清盘了。

可以说，预售制度一度成了开发商高杠杆的合法条件，预售证到手，短则十天二十天，长则三五个月、一年，绝大多数楼盘就可将房子卖完，不论全款还是按揭，房款都悉数提前流入开发商钱包，为矛盾埋下伏笔。

高杠杆迅速资金回笼，资金又没有任何监督监管，使得部分开发商激进拿地，多盘齐发，抗风险能力极差。烂尾、降标之类的问题自然会频频出现。

正如文件中说的：

商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。一旦发生资金链断裂，导致工程烂尾。一方面严重损害购房人的切身利益，另一方面将会产生大范围长时间信访事件，增加维稳压力。并且造成较大的社会影响和经济损失。

与之呼应的正是全国频发的维权，比如前些日子成都爆发的精装修维权，大量不同楼盘业主汇聚在房管局门前，又比如说维权大市，郑州、西安，几乎一半以上楼盘交付即维权，维权原因五花八门：绿化缩水、公区缩水、面积不对、装修缩水、楼盘烂尾等等各种各样的问题，几乎无一例外都是因为预售制度下实物与宣传的差异导致。

换句话说，预售制度成了无数矛盾的*直接的导火索。

改革早有信号

改革总是秩序渐进，预售制度的取消也不例外。

早在十几年前，也就是2005年，中国人民银行8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

从那之后，预售制度虽未彻底改变，但已悄然变化，特别是去前年这一波涨价潮中，已有多家城市尝试现房销售，比如深圳试点现房销售；宿迁等地已发文，明确现房销售的时间；南京，仅今年10月的首场土拍，成交的8块地中就有5幅宅地需现房销售。

南宁，在7月份土拍时已开始出让现房销售地块。

所以此次文件，可以说突然，但不能说意外。预售制度的根深蒂固，对房地产行业的深刻影响，决定了两个问题：

一个是在个别省份试点，非全面铺开。

一个是这件事可以秩序渐进，但一定会做。

变革的失与得

一定不能否认的是，预售制度变现房销售的*直接变化，就是解决了全国各地购房者和言行不一的开发商之间，*频繁出现也*常出现的维权矛盾，几乎是“靶向”治疗立竿见影。

对于地方维稳，社会稳定有着极大的帮助。

但凡事都有正反面，其带来的隐藏影响，也是不可忽视的。

*直接的自然是对开发商的影响，现售制度下小开发商的末日即将到来，就如同精装房市场下装修公司的空间迅速被挤压一样。现金流紧张的小公司几乎没有什么生存空间。

与之联动的更是还有土拍市场的洗牌。

未来，土拍市场几乎不会再有小开发商冒进，除提前协商好走过场的定向土地外，参与拿地的无非是三种开发商：国内知名、当地一线、国企背景。

同时，现房销售限制下的回款周期的大幅延长，导致总的成本提高。加之严厉的调控，和土地起拍价的高企，未来市场恐怕土拍的溢价会非常弱，甚至流拍事件会更加频繁的出现。

毕竟没有人跟钱过不去，活着更重要。

除此之外，存量房则是受现房销售影响*。现房销售化后，二手房即买即住的优势荡然无存，除了优质二手房可以与之抗衡外，无论一个城市均价如何变化，新房二手房将拉开明显价差。

大量不够优质的二手房将面临着变相更难的困局。

你必须要知道的

1.政策变天后，小开发商的被逐出门外，逐渐消失是不可逆的。

2.长痛不如短痛，通过现房销售售，让开发商调整融资结构且沉淀下来。行业洗牌，未来房企寡头时代的到来，已经近在咫尺。

3.不用担心现有小开发商项目，因为限售制度烂尾。政策的实施一定是从拿地开始，旧地旧政策，新地新政策。

4.对于购房者来说，无论土地价格房子价格如何变化，长远看一定是利大于弊。

5选择几个省份作为试点，而非一个试点，大概率，这个事情未来会推广到全国。

6.预售制度的取消，是与时俱进，真正匹配国情的操作，更是中国房地产的进步。

7.选择在周期末端，市场冷下来的阶段推进，更加合理、容易，这场变革风暴很快就会来临。

我们拭目以待。

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