西北明珠，行情趋冷的西安——这才*真诚的购房建议

三天前，一个坐标西安的学员问了我一个问题，他说：

他计划西安大学城买房，有一个名校分校学位房小开发商，一个是学区学位待定的万科品牌房，怎么选。

同期，地产媒体圈子里的两家头部大号，也相继发表了关于西安市场的分析或解读文章。

我想，是时候写一篇对西安的解读了。

西安楼市的前世今生

不唱颂歌，不百度搬数据，不假大空，我先说一说我眼中的西安楼市。

在前几年，西安有个段子：

“在西安涨的慢点不仅是工资，还有房价。”

和绝大多数城市不同，在2016年之前，西安房地产市场一片哀鸿或者说混沌

永康书记到任之前，西安人*的感受应该就是混沌。

房企地方保护严重，优质可开发用地几乎被本地开发商垄断。行政管理混乱，房管对开发商毫无约束，大量楼盘粗制滥造交付，甚至烂尾违约。部分楼盘甚至出现有预售证却没有土地证的奇闻。同时，市区内城中村迟迟不能得到高效的拆迁。

没有优秀的城市管理，没有正常的土地招拍挂市场。本地房企对于土地的垄断，让西安的市场，几年来如同温水煮青蛙，持续横盘几年

西安的老百姓更是被横盘教育：西安的房子不能买，买了容易被套。

西安人一定不会不知道的“自然界”，就是活生生的例子。

改名为自然界的浐灞半岛，如果我没有记错，早在2008年就已经卖到4000多一平方，而后的2012年飙升到5000出头，2015年又跌回5000以内。完美的诠释了买房像炒股一样被套。

如此般滞涨被套的楼盘不止一家，在那几年几乎成了这座城市的常态。

显然，西安房价对年轻人“友好”的日子不可能永远持续。

“在西安涨的慢点不仅是工资，还有房价。”已经成为了历史。

随着全国涨价潮的启动，慢半拍的西安被炒房客盯上

一线城市北京上海，甚至先涨城市合肥郑州的炒房客涌入西安，大量团购房源，特别是郑州购房客，在2016年10月前后，出没于所有西安的售楼部。售楼部也是非常应景，直接拉出欢迎郑州购房团莅临的条幅。

西安人和外地投资炒房人，在那个时段互道SB

西安人心里想，额就等着看你四咋被套住。

外地人心想，这么便宜还不买，等着哭吧。

事实证明，外地人赌对了。

随着全国的暴涨，以及大量炒房客买空西安新房库存，西安本地人慌了，滞涨数年的西安从此进入上行通道。

加上永康书记的到任，西安行政效率的革命，房管、土地系统整治，以及无底线抢人政策的推动，多重因素的刺激，西安不仅涨了，还翻了至少一番。

2018年年初，*热的阶段，几乎热门楼盘都要全款才能抢到房，部分垃圾项目也浑水摸鱼清了不少库存。

前边说的深套数年的浐灞半岛自然界，也水涨船高的飙到了一万多，顺利解套。

两个月前，住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的《中国住房市场发展月度分析报告》中显示，2018年上半年多数城市房价有所上涨，局部房价出现大涨，少数城市房价下跌。其中一线城市房价总体稳定，二三四线城市中的部分城市房价快速上涨。其中西安涨幅*，达31.23%，环比上涨6.59%，同比上涨88.98%，各项指数均居全国*！

有人说这波上暴涨是前期土地供应的严重不达标欠下的债，以及持续几年不涨的报复性上涨。也有人说是永康书记的成绩让百姓对这座城市有了更高的预期。

但其实更多的还是周期，在大时代面前，你几乎找不到没有涨的二三线城市，不同的只有涨的时间和涨的幅度。

换句话说，就如同大水漫灌，补涨是*合适的形容词。副省级的城市级别与6000多的均价不匹配。

再换而言之，与城市匹配的价格才是合理的价格。翻了两倍的西安明显过热了。而且这个价格还处于限购限价限售的笼罩之下。

所以，冷下来是必然的。

这可能会让部分看多者不能接受，但事实上，西安已经随着全国一二三线市场的入冬，一并冷了下来。

西安房产会整体人流量少之又少，大部分摊位门庭冷落。同时，还有朋友爆出部分中介跑到火车站、北客站拓客发传单，带看新房。二手房更是交易量骤减。中介的朋友圈，不少甚至是曲江高新的热门楼盘，降价十万二十万。

恐怕，西安的*抢人政策对房地产的刺激，失效了。

60万*人口的刺激失效了么？

21世纪什么*重要？人才！

西安完美践行了这一至理名言，在全国各地的抢人大战硝烟四起时，西安凭借着低门槛，高校多，在有超过60个城市抢人大军中脱颖而出，西安有关人才的新政可以用“轰轰烈烈”来形容，不断推出人才政策“升级版”，“人才新政”、“户籍新政”、“人才安居办法”等等，西安的“抢夺”力度之大、执行之强让人惊叹。

数据显示，截止9月初，仅2018年西安户籍人口就增长了60万，这还不算2017年迁入的20多万，一年迁入一座中等城市，相较于广深杭的*抢人西安毫不逊色。

有近百万新*人群的西安为何止不住楼市入冬？

换句话说，西安真的有那么多外地人*么？

有，也没有。

有的是，的的确确有近百万人去了派出所，也去落了户。

没的是，这些外地人，的的确确不能算外地人。

西安是西北的西安，不是陕西的西安。整个西北几省，除小部分被兰州分流外，几乎都被西安辐射虹吸，所有的大型企业西北*可选的城市基本只有西安，这也造就了西安常年外地人流动人口基数大。加上前期*较难，交通不便利。大多数西安的外地人并没有选择将*迁到西安。

而此次的西安抢人大战，*已经成为了硬性指标，政治任务。

网传的段子，去西安转了一圈，莫名其妙落了个户也绝对不是无中生有。甚至出现，三门峡一对夫妻去西安旅游对西安特别满意，顺便到派出所落了户的荒唐新闻头条，以及派出所同志开着巡逻车到批发市场拿着喇叭叫卖式寻求商户迁入西安户籍。

所以很显然，这次的*大军，绝大多数来自于三种渠道。

*：原本就在西安工作，但是各种原因没有*的所谓外地人。

第二：因西安限购，希望来投资房子不得不*的真正外地人。

第三：周边城市省份，觊觎能通过*西安，让子女能高考走捷径的外地人。

这三种的比例也很明显，*种比例*，第二种第三种比例都很小。

真正参与购房的外地人，恐怕不超过几万人。

在全国各城市都进入盘整期，部分城市明显入冬的2018，西安还在愈炒愈高，这些外地人，不够聪明的已经买到离场，够聪明的要么早已逃离要么持币观望

再加上，近期西安要求禁止承诺学区学位房，又冻住了相当一部分因教育买房的客户。

所以，西安抢人*打的鸡血，失效了。

各区域怎么买

热时看哪都是漏，冷时看哪都是坑。

这是买房投资的真实写照。

在市场走冷入冬，无论是投资还是自住，没有比投对区域更加重要。

买房看大品牌，看地铁交通，这样的基本常识不再赘述。

如果你不是西安土著，没有地缘情节请你不要投以下几个区域：

1、二环内。

看遍西安每个城区，四个方向的二环内均不是好的投资标的，虽然有及其成熟的配套，完善的地铁交通，但环境差，容积率高，出行拥堵，空气质量差，在有大量平整土地新区的西安，绝大多数项目是没有投资价值。

2、灞桥东

灞桥东近蓝田的区域，借着灞河房价一飞冲天，但周边基础配套奇差，距离远交通不便利。非新区非新城，属于城市边缘化地带，发展驱动力差。

3、渭河北

西安人都懂，发电、石化、工业、航空、物流。

4、长安南

长安县撤县建区数年来，仍然很难融入市区，常宁新区本身更是长安县自己的新区，换句话说就是区级新区，和市级国家级不是一在一个层面。加上南边秦岭生态线限制，更难有大作为，跨过长安县买常宁新区显然并不是什么明智的决定。

5、郊县

以往的文章已经说过很多次，环一线郊县还要慎之又慎，非环一线城市郊县尽量不碰。

6、沣东和沣西

这个原因我们放在下一章说。

不管你是不是西安土著，下边这几个区域可以投：

1、泛高新

所谓泛高新，主要指的是高新和邻近高新的区域，一些长安区的项目以及城区不归属于高新的区域受到高新的辐射仍然具备投资安全性和价值。

2、泛曲江

只要指的是曲江以及曲江周边的区域。比如曲江二期杜陵等范围，以及曲江东和曲江无缝衔接的部分雁塔区楼盘。和泛高新一样，即便不能享受高新或曲江的教育资源，在其他配套资源上均可共享。

3、航天城

片区独立，有产业，规划新，与市区之间隔着城市*的资源——曲江新区，地铁也已通达。

4、泛浐灞

已经落地的双河交汇，CBE环境改造，地铁，世博，欧亚经济论坛会址，五星级酒店。加上马上落地的金融集群，全运会，自贸区，一带一路，地 王等等等等。

5、经开区

市府所在地，城市界面好，地铁便利，商业配套多，特别是凤五到凤八，新房二手房都十分安全。

如果你只是纯投资，非名单以外的其他区域基本可以说食之无味，弃之可惜，建议索性放弃。

被曲解的10个字——五年看浐灞，十年看沣东

这句话，笔者*次应该从西安本地房媒主编周先生口中听到，同时，也在不少文章中见到。

但绝大多数未曾真正全面调研西安的房媒同行，以及对这两个区域不熟的读者，大都会对其产生的误解，会将其与房产挂钩

不少人会理解为五年后的浐灞，十年后的沣东将会是下一个高新和曲江，甚至是替代高新或曲江。这样的理解是有偏差的。

五年看浐灞，这样的说法并非没有道理，前边已经提到浐灞区域已经落地了双河交汇的生态改造，浐灞已经成了西安的一张生态名片，五年前后要落地在北邻的全运会全运村，多家基金入驻的浐灞金融小镇都会成为浐灞发展的驱动力。

但区域向好不代表就是*绝 佳的投资机会。浐灞地 王不断，楼面价高企。虽然区域有投资价值，但绝对不是下一个暴击区域。原因很简单，片区距离主城区成熟片区有一定的距离，片区内配套距离成熟还需要时日。而此时价格已经基本持平价值

而十年看沣东，则更容易被曲解。西咸新区是陕西省规格*的新区，而沣东则是西咸*核心的起步区，或者可以说西咸长子，而我们可以明显看到，沣东的起步区距离市区有大片断裂带，同时，与其相接的市区西三环部分也是西安*杂乱没落的区域之一。大片的城中村和无章窄小的道路，发展任 重道远。

而仅有另行几个产业园入驻的沣东管委会片区，绿地的项目早在去年就已经卖到了市区高新曲江的价格。笔者曾驱车在管委会一带转了一圈，连个吃饭的小饭店都没有找到。

路面上除了洒水车，连私家车都非常少见。

从经济角度来讲，西咸新区全境近900平方公里，包含空港、沣东、秦汉、沣西、泾河五个组团，作为国家级新区的西咸近几年GDP持续在三四百亿徘徊，而仅有400平方公里的，郑州空港区，去年的GDP已经达到700亿。

西咸的经济实力弱的问题仍然需要正视。

即便是几千亿的华侨城，绿地等等投资西咸，也不能改变的一点是，他目前的价格透支了价值。

西安的未来

我们敬仰永康书记给西安带来的变革，带来的提升，带来的效能。我们更不否认西安的城市价值。

年初，有位外地的房产外行朋友看好西安，想投资西安，手里有两百万闲钱，问我买哪个项目，我当时跟讲西安热门项目几乎都要全款抢房，和他解释没有杠杆不适合投，和他解释今年进场八成是高位接盘。一意孤行的他若不是因为不想**后作罢，恐怕已经被套住。

市场走冷，如约而至。这是周期的功力，在大多数时候不可逆。

同时，一个城市，多少价值对应多少价格，是理想的状态，价格略高于价值，是正常的状态。而西安这一波行情后，均价控制在1.0-1.2之间，才是*为理性合理的状态。

行情末端，自住请早买，投资请谨慎。

而这波行情中，一直宣称涨到3W才合理的看多派，我想问，你的良心不会痛么？

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