沈阳房价大跌8.48% 房价结构性上涨就是“面子光”

第38周沈阳楼市单周成交商品住宅23.87万平环比上升27.89%，整体成交均价仅有9425元/平大幅下跌8.48%。沈阳楼市量升价跌，9字头的均价总算回到正轨。大东区成交均价仅有7199元/平，苏家屯竟然高达9230元/平！上周的沈阳房价着实让人看不懂。沈北新区成交持续低迷房价却突破7000元/平，高房价低成交救不了房企，房价结构性上涨就是面子光

沈阳近期商品住宅周成交均价

在沈阳房价达到峰值之后，*近几周的沈阳房价明显呈阶梯状下降。上周沈阳商品住宅成交均价9425元/平与限购前7月份的成交均价比较接近，说明沈阳房价总算从虚*回到正轨，更说明高端改善型成交放量已经过去。

预计未来几周沈阳商品住宅成交均价会在9000-9500元/平的价格区间徘徊，由于近几周沈阳商品住宅连续的高供应，供应量较大的大面积多层及洋房产品或将有更多优惠。

第38周沈阳各区成交面积与37周对比

与前一周相比，沈阳市仅有沈河区成交面积环比下降，其他各区则有9%至116.56%的增幅，沈阳整体销量增长了27.89%，成交量分布也较为均衡。除成交面积实在过低的大东区和沈河区，皇姑区、和平区、沈北新区与苏家屯区成交面积在2.2~2.5万平，于洪区和铁西区分别是3.9和3.5万平，成交量*的仍然是浑南区，成交商品住宅5.2万平。

第38周各区商品住宅成交均价及环比涨幅

第38周的沈阳各区房价实在是乱！沈河区、和平区与浑南三区成交均价过万尚算正常，9000多的皇姑和铁西与8000多的于洪区也还可以，但是大东区商品住宅成交均价大降21%，7165元/平的均价竟然是上周各区的倒数*，连沈北新区成交均价都有7199元/平，苏家屯区更是高达9230元/平！

上周仅有浑南区与沈河区房价波动小于10%，沈北新区与苏家屯区是仅有的两个房价上涨的市辖区。由于刚需房源成交的不足，改善型房源的成交极大的托高了沈北新区与苏家屯区的成交均价，苏家屯区的碧桂园凤凰城上周成交均价竟然达到了14542元/平，这在过去绝对是不可想象的。

但是目前沈北新区与苏家屯区房价的这种结构性上涨很难维持，就如同上周的沈阳房价，房企本身尚未做好转型准备，仍有大量的刚需住宅库存。对于高负债率的房企来说，刚需产品的销量下降要更致命，毕竟成交均价的上涨就是一个面子光，想要里子亮还得在自身上多下功夫，更要依靠城市整体经济的提升。

沈阳市及各区成交量环比增幅

浑南区、铁西区、沈北新区成交面积环涨在10%左右，于洪区、和平区和大东区成交面积增长则接近或超过40%，皇姑区成交2.5万平环比增长72%，苏家屯区更是直接翻倍，只有沈河区下降23%仅成交了不到6000平住宅。

苏家屯的超高增长有历史成交的因素，其有3成成交面积为奥园的历史成交数据，即使去除掉这部分其实际增长比例仍超过50%。随着全城限购地远去，市场逐渐平稳，沈阳楼市成交在逐步恢复中，上周成交面积已有2018年平均值的87%，但是沈北新区楼市依然冷淡。

上周沈北新区商品住宅仅成交2.4万平，排在沈阳9区的第6位，仅高于苏家屯、大东、沈河三区，其成交量仅有2018年平均值的51%。在全城限购之后，无论是从限购规则上还是业内观点上，都认为沈北新区这样以刚需房为主的区域不受限购影响，结果却是碎了一地眼睛。

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