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近日,交银国际发表报告,称富力地产今年前8个月的合约销售额低于预期且低于行业平均,由于富力地产销售势头减弱,尤其是在二、三线城市,因此交银国际对富力的评级从中性下调至沽出,目标价相应下调。
交银国际认为富力地产即使进一步降低平均售价,也很可能实现不了2018年销售目标人民币1300亿元。
祸不单行,此前已经有多家券商对富力的情况持悲观评估。
今年3月,惠誉将富力地产的评级从BB下调到了BB-
在信用评级里面,BB-级属于较低级别,这个评级的债券已经属于垃圾债券的范畴。
去年7月,惠誉已经对富力地产的信用评级进行过一次下调,其对富力的发行人违约评级授予负面展望。
去年3月份,中银国际将富力地产评级调整为“卖出”;同年5月,申万宏源维持对富力地产“减持”评级;7月20日,申万宏源重申维持对富力地产的“减持”评级。汇丰证券也维持对富力地产的“持有”评级,并且目标价由22元下调30%至15.4元。
需要补充的是,截止2018年10月11日,富力收盘价报12.08元/股。
2007年,富力地产以161亿的年销售额位居房企排行榜第四位,成为包括恒大、碧桂园在内的“华南五虎”之首。谁也不曾想到,此后富力竟走出一部十年衰落史,至今看不到复苏的苗头。
NO. 1|壹
盈利状况差、负债率高是机构下调富力评级的普遍原因。
2018年8月24日,富力在香港发布2018上半年业绩。
富力董事长李思廉在业绩会上表示,意外时常发生,富力在这方面所作的准备是足够充分的。
在富力财报里,我们看到更多的是意外。
2018上半年,富力分别录得总营收340.9亿元(人民币,下同),较上年同期增长67%;净利润40.8亿元,较上年同期增长64%
靓丽的财务数据与会计准则变动有很大关系。
与以往报告期内房企在交房时才会确认收入的方式不同2018年新实行的香港财务报告准则第15号,采纳了新的会计准则,让企业已预售未交房的物业提前结转为收入,提前释放了利润。
抛开会计制度变动所带来的利润增长效应,富力真实的盈利能力并不乐观
Choice的数据显示,2017年,富力净利润率反弹上升至36.14%,结束了近四年的持续下跌之势。但到了2018年上半年,其净利润率又跌到了11.97%,创下近5年来*差成绩。
这背后的推力来自富力快速膨胀的债务。
在降杠杆的政策导向下,房企对于加杠杆的态度越加谨慎,纷纷推进降杠杆目标。但富力净负债率不降反升,直逼190%。
2014-2016年期间,富力的净负债率连续三年超过150%2017年花费584.3亿元买地冲击规模之后,又豪掷200亿收购万达酒店,使其净负债率一路飙升至170%2018年上半年,富力净负债率创新高达187%,较上年期末高出17个百分点。
大量债务产生的利息正在一步步侵蚀富力的利润
财报显示,报告期内,富力融资成本增加184%至27.5亿元,而2017年上半年则为人民币9.68亿元。平均未偿还借款由上年同期的1244亿元上涨至1531亿元,导致公司的利息开支总额大幅上涨45%
从历史情况来看,真正引发房企风险事件的不是静态的负债,而是资金链断裂引发的连锁反应。对应的就是房企的现金流管理能力。
在融资成本大幅增加之下,富力地产现金流带来的隐忧更甚于疲弱的盈利能力。
2018年上半年,富力地产经营性活动现金流为负的83.8亿元。值得注意的是,富力连续6个季度经营活动产生的现金流量均为负值累计缺口达473.72亿。
值得注意的是2018至2019年,绝大数房企将进入债务资金兑付压力的窗口期。步步逼近的债务兑付时间以及高企债务给经营发展所带来的杀伤力,都给富力敲响了警钟。
惠誉的数据统计显示,2018年,富力地产需付清购地款余额220亿人民币。再加上大量的借债利息需要偿付,富力地产的2018年可能会比较难过。
雪上加霜的是,富力在2018年遭遇严厉的房企融资监管,多笔融资计划受阻。
2018年2月9日,富力发布公告称,鉴于近期市场波动较大,取消发行10亿元中期票据;5月23日,富力又取消了10亿元超短融发行计划;5月29日,富力地产的一笔60亿元住房租赁专项公司债也宣告中止。
值得注意的是,目前富力地产并没有开拓长租公寓业务,李思廉在今年中期业绩发布会上也表示长租公寓短期没有利润,富力地产暂时不涉足。但富力却在5月份拟发布了住房租赁公司债
直到8月30日,上交所否定了富力地产60亿元规模的2018年住房租赁专项公司债券。
屡战屡败的富力并没有放弃救命稻草。
就在前不久,即8月20日,上交所披露信息显示,富力地产拟公开发行130亿元规模公司债。目前该申请已获得上交所受理。该公司债拟全部用于偿付以下本公司已发行公司债券于2019年内的到期回售部分。
NO. 2|贰
富力地产2007年规模排名达历史巅峰后,开始玩起了左手住宅右手商业的模式当同行都专注于住宅开发时,富力开启了商业地产的大跃进战略步伐,将更多的精力花在商业地产。
很少有人能看懂富力的出牌。但摆在明面上的是,富力手里的牌没有打好。
十年河东十年河西。2017年富力地产销售额为819亿元,排名下降至第21位,10年间销售额复合增长率仅为15.94%,淡出*梯队。盈利能力及债务消化能力更是不及头部房企。
富力失速的当下再次回顾起其战略选择商业地产的拖累成为绕不开的话题。
富力酒店2018年上半年录得亏损同比增加204%达1.84亿元,相当于2017年全年亏损额。富力酒店业务连续三年半以来都录得亏损。
现金流已然紧张的富力还在加码商业地产。
今年1月份,富力接盘万达出售的伦敦一号项目;4月份,又以57亿元大笔收购海航资产。
在李思廉看来,这都是一笔笔值得兴奋的交易。
值得一提的是,2017年,富力花费189.5亿元,六折收购万达70家酒店资产。
这帮助富力在当年交出了一份亮眼的财报,净利润同比上涨204%,达到214.2亿元。
但细看财报就会发现,富力净利润这一核心指标之所以大幅上涨,是因为“溢价收购收益”有131.07亿元——正是收购万达酒店时,收购价格净资产的账面价值打折部分。如果简单扣除这项一次性非经常性收益,富力2017的净利润约为 80多亿元。
脚踩两艘大船的富力,动力互相牵制,进退维谷。从李思廉在中期业绩会上的说辞中,依旧没有找到富力的实质性解决办法。
2018年初,富力提出2018年权益保底销售1300亿元、2020年实现3000亿目标。上半年实际录得权益销售销售额完成2018年的销售业绩的43.82%达569.6亿元。
值得注意的是,富力已连续三年未能完成自己的定下的销售目标了。
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