北京商改住哪些只能商，哪些可以住？

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随着中国房地产进入风格转换期，出租回报率成为了下一阶段房产投资的主要指标。

于是，高租金房产成为楼市投资热点，只有租金支撑的房产才安全，尤其当前限购限售令下，在持有期有稳定的租金支撑才能让投资人收获安全回报。而那些租不出去的房子成为了*危险的资产。

至于哪些房产能收获高租金，甚至租金回报率超过银行理财收益，我前面的文章介绍了很多。今天来介绍北京租金回报率*的商住公寓产品。

北京商住公寓，尤其是loft产品，目前很多租金回报率超过3%，个别达到了4%成为投资的价值洼地，和银行理财的收益一样，并且能够抵抗通货膨胀。

但是，需要说明的是，这个租金回报是建立在商住公寓的基础之上，也就是说当住宅租金高时，可以按照住宅出租，如果商业办公租金高时，就可以按照商业办公出租。这就像中国车市中的SUV，以前叫做客货混装，现在叫做跨界，成为中国车市中增长*快的明星。

那么，北京商住公寓中，哪些是真正的商住，哪些是假的商住，所谓假的就是说不能具备居住功能。

其实，北京市住建委早就发布过公告，很多人并不知道，我们来看看具体细节。

2017年3月26日，北京市住建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。其中规定，“商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途”。这就是大家熟知的3.26新规。

58天后的5月23号，北京住建委就“326”发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的解释条例，就3.26新规中对商改住房屋销售做出规范，明确规定：“已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。”

上述文件给出了商办类房屋中居住功能是否可以保留的明确规定，就是在售的凡是在3.26之前拿到预售许可证的一律可以保留原有居住功能，也说明3.26之前已经购买的不会拆除居住设施。

这份文件用通俗的话来说，就是“老房老办法，新房新办法”，而判定新老的标准就是2017年3月26之前是否拿到预售许可证，也就是说3.26之前拿到预售证的楼盘是可以保留居住功能的，而3.26之后才拿到预售证的是否能保留居住就有了疑问，或者说没有居住功能。

其实3.26新政还规定未来新批商办类项目只允许五百平米以上，言外之意就是五百平米以下就成为了绝版。

明白了上述新政，作为投资者也就非常清晰，3.26新政指出了商办类房产的投资购买目标，就是3.26之前拿到预售许可证的、用公司名义购买的，小平米的商办类项目。

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责编｜杨青

校对｜甘雨

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