重磅 | 全国住宅租赁指数报告

全国住宅租赁指数报告

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中估联数据中心

「目前中国公寓市场占整个房屋租赁市场的比例不超过5%，中国的租赁比例（租房人群在城市人群中的分布占比）为11.6%，与美国和日本的36.3%和35.3%（数据来源：链家研究院）相比，未来中国租赁的增长空间很大，由于主要租赁需求为流动人口，而目前国内流动人口基数较大，将对租赁市场构成强有力的支撑。粗略估算，2017年底中国城镇化率达58.5%，流动总人口约2.44亿。据专家测算，流动人口在居住地能买到房子的占比约9%，假设流动人口中约60%的人通过租房解决，以人均年租金（600元*12月）作为测算单位，则我国每年将有超过一万亿的租赁市场规模。

虽然租赁市场有政策红利为基，可观的市场规模为饵，融资渠道的进一步扩展，吸引了大量的资金的投入，但是短期内大规模的扩张和较为复杂的产业链的运营，造成了资金链的脆弱，因此未来需加强对城市租金价格的监测。」

一、指标体系简介

将宏观层面影响住宅租赁价格的因素分为四类：城市综合经济实力、产业竞争力、科技竞争力和租赁用地供给等四大类。

二、指标结果分析

城市综合经济实力

按综合经济排名，除了传统的一线城市，入榜的还有杭州、苏州、南京、天津、武汉和成都，这些强二线城市的经济总量、城市发展水平、资本实力、居民收入和市场购买力都是排在全国城市整体经济发展水平的前列，经济实力雄厚，将会吸引大量的人才进入，城市流动人口的增加将为租赁市场带来大量的需求。

产业竞争力

按产业竞争力排名，苏州、佛山、东莞、宁波等制造业产业强市挤进了前十，苏州更是挤掉了广州，跻身第四。产业竞争力考量了产业结构的合理性及高级程度和产业结构的效益水平。产业实力的加强，高端产业园区的建设及对产业的政策支持，都将为城市带来大量拥有一定产业技术和消费能力的高端人才，构成对租赁市场未来潜力的利好。

科技竞争力

按科技竞争力排名，武汉、西安、重庆、济南进入了前十。科技竞争力考量了城市的科技人员水平、科技投入和科技成果等因素，名校多、科技投入足、产出大的城市往往会排在前面。

综上，若从需求端和供给端两方面分析住宅租赁市场潜力：

从需求端来看，流动人口是关键因素，一方面，若一个城市或有较强的经济实力或有较优的产业竞争力或有较高端的科技竞争力，均能够吸引更多的流动人口和高收入的创新性人才，增加当地租赁住房的需求；同时高收入人群租赁需求会带动新的租赁需求的产生，从而推动租赁市场多元化发展。另一方面，限购、租赁保障等行政调控政策在一定程度上为租赁市场提供了相对稳定的空间，一般来说，大多数非户籍流动人口在*初的几年之内并不具有购买住房的资格和能力，这部份人群就会被推向租赁市场，而完善的租赁保障能够增加流动人口对租赁住房的意愿以及稳定对租赁的长期需求。

从供给端来看，一方面， 2017年以来，政府相继出台相关文件鼓励发展住房租赁市场，如《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》和《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，其中共计涉及了14座城市。以上海为例，十三五期间计划出让1300万平米的租赁住房用地，加大租赁市场土地供给规模。另一方面，政府政策的导向性增加房企布局租赁市场的信心，为租赁市场增添多元化供给渠道。但需留意的是，短时间内大量资本注入租赁市场，将会导致资金链的脆弱，需加强租赁市场的监管。

三、综合分析

一线城市租金价格及环比走势

一线城市对租赁市场的政策，从土地供给和租赁中介企业的培育，到公积金支持和租购同权等权益保障都较为全面的。目前一线城市对购房限制较严，除需一定的经济积累外，还需满足限购政策中的各项条款，需求被进一步打压。一端是政策趋紧、房价高企、户籍限制、户型需求等方面原因；另一端的租赁市场则是政策扶持倾斜，供给加大，资本注入。未来人们的租房意愿将上升。2018年，一线城市住宅租金价格指数涨势较为明显，尤其是北京、上海。

以上海为例：2018年以来上海住房租赁价格总体呈现上涨趋势，累计上涨17.2%。根据上海市住房租赁价格指数监测系统的数据显示，2018年连续三个季度租金指数呈现上涨趋势，三季度指数达到了1235，超过了基准期的租赁价格指数235个点。

2018年 7月1日《上海市住房租赁合同网签备案试行办法》开始施行，上海将全面实施住房租赁合同网签备案制度，国有土地上的住房租赁活动，均应按规定进行合同网签备案。同时，机构租赁政策更加健全与规范，以及经纪人与个人在房地产市场的征信体系建立，上海住房租赁市场将进入快速、规范、有序的发展阶段。2018年，上海市住房租赁市场需求呈现明显增长势头，散租市场供应总量减少，价格出现较大幅度上涨。本次监测，至第3季度成交租赁住房样本约5万套，300万平方米左右，较2018年第2季度，成交套数下降37%，成交面积下降39%。分析原因主要是散租房源数量减少，使成交套数和面积均出现下降。但住房租赁需求第三季度在增长，就供求结构而言，需求短时间大于供给，也促使住房租赁价格在第3季度出现较大幅度上涨。

预计2018年后阶段上海租赁市场：

一是租赁价格平稳。租金价格由于上半年涨幅较明显，租赁价格下半年会保持平稳或者微涨趋势。

二是租赁成交量下跌。受下半年流动人口回落以及其他城市的人才政策等因素影响，预计下半年租赁需求将有所减少，可能造成成交量下跌。

三是分化明显。随着区域成熟度与公共配套的完善，区域、板块租赁价格分化将会更加明显。

得益于政策红利以及房屋租赁领域较低的机构渗透率，长租公寓近几年发展迅猛，未来增长速度将有所下降但仍维持较高水平，由于市场规模极大，短期内不会出现寡头，市场集中度将在很长时间内维持较低水平。与资本结合进行兼并收购与整合的能力是获取竞争优势和走到*后的第二个核心能力。企业或资本方要重视规范化运营，真正去提升品质、提升服务，提升各品牌的竞争力，促进长租公寓市场稳定健康持续发展。

强二线城市租赁价格及环比走势

二线城市中，涨幅较为突出的主要分布在中西部的长沙和成都等城市。

以成都为例，从竞争力来看，作为中西部重要的中心城市成都无论是从科技竞争力还是产业竞争力排名都较为靠前，对人口有较强的吸引力。从政策端来看，从去年8月开始成都市发布《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》开始，成都市在供给端增加住房租赁房源，开展REITs试点，降低个人租房税率，在需求端可凭租赁合同备案凭证申请居住证，支持公积金提取支付房租，并建立全市统一的租赁交易服务平台。对租赁市场的健康规范的发展起到良性的推动作用。

又如以东莞为例，东莞从过去传统的加工贸易为产业支撑的城市成功转型，人才结构发生改变，政府出台各项激励政策吸引高端创新人群，为东莞市吸引了大批应届毕业生，目前城市以90后为租房主力，需求持续增长，但城市内的品牌房企供应租房量仍有较大的缺口，租房市场存在一定的潜力。

其他二三线城市

二线城市中，涨幅较为突出的主要分布在环珠海地区的佛山、珠海等城市。以珠海为例，在近几年国家政策的支持下，珠海引入了大量的资金，城市高速发展，产业结构优化，吸引了许多高素质人才，近五年来珠海常住人口数量也有较为明显的提高，常住人口增加近10万人，而面对珠海较高的房价，新兴人才在刚进入城市的时候大多数会选择租赁的方式，但目前，珠海的租赁市场仍然缺乏有效的经营管理，面对日益突出的租赁需求，租房市场存在较大的潜力。

三、四线城市户籍人口、流动人口长期看均存在负增长的可能性；同时受前几年三、四线城市去库存计划的影响，这些城市居民的住宅拥有率过高，住宅供应量从长期起来看显然存在供大于求的可能性。所以导致户籍人口及流动人口对租赁市场的需求量并不是很大，住房租赁市场的规模太小，一家稍微大一点的房企就能导致整个市场供给超过需求，难以实现规模效应。所以三四线城市住房租赁市场潜力有限，房租上涨空间也有限。

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