8年前的坑还没爬出，买这类地段要特别当心

宁波楼市有个笑话，说为什么东部新城的房子那么贵呢？因为受到了小港的辐射。的确，这一轮牛市缔造了“小港神话”，要问楼市哪家强，中国宁波看小港。

小港已经不是一个新鲜话题了。老司机昨天突然想到，这一轮轰轰烈烈的牛市持续了3年，但宁波城市并未大规模的“开疆拓土”，可以说是一轮向内生长的牛市。本轮热点如东部新城、鄞州公园、姚江新区、庄市等，都是在2010年那一轮牛市的版图之内。那一轮牛市西到集士港、南到姜 山、北到慈城骆驼，奠定了今日宁波城市的框架。

唯有东面，本轮牛市取得了突破，那就是小港。

老司机曾写过一篇《》，对于这个板块就不再赘述了，今天老司机要说的其实是另一个话题：城市边缘面临的挑战。

一、▏边缘板块正在逐一熄火

前两天庄市的御湖半岛又光盘了，而且单价还涨了几百块，老司机的后台也有不少网友问我庄市还会不会涨，要不要买。说实话我认为庄市目前是涨不大动了，因为地价已经涨不动了，前面几个月庄市拍的地大家可以去翻一下，地价表明了开发商对庄市房价的一个预判。

但市场是复杂的，比如供求，庄市板块目前可售的楼盘的确不多，托牛市之福，大部分楼盘早就清盘了。原来那些没抢到的客户，自然不敢放弃现在的机会，心态是互相影响的，而有时候心态甚至比事实更重要。

但新楼盘卖完也就意味着二手房源的增多，如果这个区域存在一定比例的投资客，*终二手房的供应会上来的。所以，在庄市可能买不到价格合适的新楼盘，但或许能买到价格合适的二手房。

需要的是时间。

除了庄市，宁波现在几乎找不到光盘的板块了。前面说的网红小港，光盘已经成为了过去时。老司机听说小港*近有楼盘在降价，是不是真的？

另外几个光盘区如江北的洪塘、海曙城西，*近新推的楼盘销售率也都不算高，在改善型楼盘熄火之后，刚需型楼盘也逐渐走入常态。

光盘的历史又将告一段落。

二、▏边缘板块可能会被晾几年

前面说到本轮牛市并未扩大城市版图，我们来看看2010那轮牛市开拓的那些边缘板块，如慈城、高桥、集士港、姜 山、横溪、春晓等，到现在快10年过去了，仍未融入主城区，板块内的配套如*、公交、商务等仍是短板，生活便利性仍然是问题。

10年过去，镇上的楼盘依然享受着镇上的配套。

*例外的是骆驼——这得益于镇海城市重心的迁移，骆驼由一个独立的镇建设成为镇海新的中心城区，配套自然也就跟了上来。这就好比东部新城的邱隘，完全不能用一个镇的眼光来看待。

那么五乡呢，到底该看作城还是镇？

骆驼之后下一个例外是哪里？可能是洪塘。江北区的重心无疑会迁移到姚江新城去，庄桥机场搬迁无望，连3号线2期都改成5号线的支线了，江北真的没有空间了。

除非江北城建安于现状，只零零碎碎的拆迁、小豆腐干一样的建设。

海曙呢？看上去海曙一直举棋未定，高桥、集士港、古林各自为战，不知道哪个是主攻。如果海曙确定了新的中心，这个新中心的配置无疑比现在的这些镇要高很多，就像鄞州在首南一带的建设一样。

还有一个可能是东钱湖，隔壁老王建议说要把湖和城融起来，但有些领导貌似并不同意，这事看来悬。如果融城对东钱湖、云龙就是利好，如果不融那还是各搞各的吧，反正也搞了这么多年了。

三、▏调整将至边缘板块有压力

不仅仅是光盘逐渐绝迹，边缘板块也将承受调整的压力。如果政策不放松，调整首先会从边缘地段开始，价格的调整倒还是其次，有价无市才是边缘板块*的难题。

没人说你价格高，但也没人买。

前不久老司机翻到一张截图，云鹭湾2011年首批开盘时的均价是16000元/平。如果把8年的利息算上，估计要卖22000元/平才不会亏。这轮牛市差不多到顶了，云鹭湾22000元现在能顺利卖掉吗？

如果不能就只能等下轮牛市了。

2010年那波牛市主要套住两类人，一类是买豪宅的，另一类就是买边缘板块的高价盘的。不知道2018年这波牛市会套住什么样的人，边缘板块的楼盘会再次中招吗？

等着买二手房吧。