成都神话破灭：万人抢房已成往事，新房卖不动了

二手房价格太高，动辄好几百万；一手房摇号根本摇不到，200套房子，几万人排号。

成都楼市在短短两年的时间，价格翻了一倍多。

公司的年轻人现在一有空就讨论如何买房如何搭上成都房市这趟车。不好好工作，整天发愁，整天请假去排号。

5月11日，在写给成都市委书记的信中，一位市民发出这样的感慨。

彼时的成都楼市正如信中所言，火爆、疯狂、秩序失衡，成了一锅沸腾的火锅。

这封信公布后的第4天，5月15日夜间，成都官方加码了限购政策的调控力度，限购对象由个人调整为家庭，严防离异后购房、父母投靠子女入户后单独购房等投机行为。

时值温暖和煦的春夏之交，成都楼市却由此一夜入冬。这曲由地方政府、开发商、购房者共同演绎的「抢房交响曲」，戛然而止。

01

12月3日，位于双流区的格林城推出168套房源，均价14500元/㎡。但摇号结果显示，报名人数仅有29人，中签率高达579%

要知道，这个盘所处的区域，可是被官方定义为「国家级临空经济示范区的高端服务核心区，成都产城一体、城景相融的现代品质城市新标杆」的怡心湖板块，怡心湖也一度是成都楼市炒得*火热、开发商和购房者趋之若鹜的热土。

2017年底，同处怡心湖片区、距离格林城5公里远的中海锦江城作为公证摇号以来天府新区*个盘，推出1530套房源，8839人参与摇号，中签率只有19%；随后推出的花涧组团1350套，8319人参与摇号，中签率低至18%。

比起中签率超过500%的格林城，一些更边远地区的新盘中签率更加惨不忍睹。

11月7日，位于崇州的青城上院推出290套房源，清水单价约9000—9800元/㎡。摇号结果显示，只有29人报名，中签率达1000%

11月13日，位于都江堰的成都万达城推出1030套房源，均价9100元/㎡-9500元/㎡。摇号结果显示，只有26人报名，中签率高达3961.54%

数据显示，11月份成都共摇号116批次，中签率低于50%的仅有29个批次，超过100%的批次却超过一半

越来越高的中签率也就意味着，开盘售罄的盘越来越少。很多认购率低于50%、甚至之前不愁卖的传统主城区，也开始出现不少摇号后房源未售罄的项目。

比如，曾经一房难求的高新区，近期摇号的三个项目均有剩余房源。

11月9日，位于天府一街的凯德世纪名邸，推出352套房源，清水单价20000元/㎡。摇号数据显示，共有623组购房者通过资格复核，相对于352套房源本应该是「僧多粥少」，但*终仍然有115套房源未卖出

凯德世纪名邸上次开盘是在2016年10月，房产网站数据显示，从2016年8月到11月，这个盘的均价从12000元/㎡一路上涨到了19800元/㎡，三个月不到涨了65%。

11月16日，位于丽都路的蓝光雍锦丽府推出135套房源，单价19700-21000元/㎡，公证选房结束后，还剩余128套，只卖出去7套

而这个项目的一期产品，去年12月16日和今年3月24日两次推售，都是开盘即热 销，以售罄告终。

11月17日，位于新川板块的恒瑞新川中心推出432套房源，带装修价格15000元/㎡左右，公证选房结束后，还剩余91套

去年10月10日，这个项目推出581套商办房源，均价14000元/㎡。据腾讯房产当时的报道，「连续多天出现队伍从楼上排到楼下的火爆场面」「所有人都蜂拥进入系统，流量过高，感觉系统都快崩溃了」。

11月的一份「成都摇号剩余楼盘」统计显示，大约有150多个项目有剩余房源，接近8月时的三倍。

02

数月之前的成都楼市远非如此凄惨模样，而是万人抢房、一房难求的火爆景象。

3月，位于成华区的招商中央华城开盘推640套新房，单价13000元/㎡。近5万人通过审核参与摇号选房，*终普通购房者中签率仅0.9%，成为成都首个中签率1%以下的新盘。

4月，位于锦江区的龙湖天璞推出房源共449套，均价约为15000元/㎡。*终复核名单显示，刚需摇号人数达到5450名，中签率仅为4%；普通购房者为16931名，叠加刚需未中签人数，中签率更是低至0.65%

5月，捂盘超过一年的中铁青秀未遮山获准销售，推出1056套房源，实际均价13400-14400元/㎡。网上登记摇号人数74187人，*终通过复审的购房人数为61856户，成为自成都实行购房摇号以来参与人数*多的楼盘。

要知道，目前全国共有7个城市出台了购房摇号政策，但像成都这样超低的中签率却仅此一家。今年深圳*火的华润城3期，6776个名额抢741套房，中签率也达到了10.9%。

据说，当时成都人的日常，不是在售楼部，就是在通往售楼部的路上。「抢新房」，成为部分成都人的第二职业甚至主业。

03

无论如何，成都一房难求的疯狂楼市火爆场面一去不返了。

那么，成都楼市是如何陷入疯狂，又是如何一夜入冬的？

简单而言，不论是房价的涨跌，还是市场的冷暖，都是多重因素作用的结果。

先来看看，成都楼市是怎么涨起来的？

1、2017年7月，成都率先在全国范围内推出人才*政策，大学本科即可快速*并拥有买房资格。

据官方透露，截至今年8月，成都吸引的青年人才*已超过20万人。

喷涌而入的人口意味着巨量的新增购房需求，一大波本受限购政策制约的炒房客也旋即获得购房资格，这让抢房的恐慌心态持续蔓延。

2、需求的大量释放加之供应的严重不足，使得成都楼市的供需关系愈加失衡。

数据显示，2017年成都主城近郊商品住宅供应量1430万㎡，为2011-2017年以来历史*，新房市场供应严重不足。

但成都并未加大对主城区土地的供应量，致使新增土拍价格不断走高，房价也随着地价高涨。

例如，2017年4月6日，东原地产拿下位于红牌楼的地块，楼面价高达1.72万元/㎡，刷新成都住宅*楼面价，而该区域在售楼盘价格在1.2万元/㎡左右。

3、严厉的限价造成了一二手房价格严重倒挂，带来了巨大的套利空间。

例如被万人哄抢的招商中央华城，新盘精装修均价1.3万元/㎡，其周边房龄偏老的红枫岭二手房均价在1.7万元/㎡，而建造年代更近的万科金色乐府均价则高达2.6万元/㎡，单平米价格差*超过1万元。

摇号购房政策的推出，更是让所有普通人都有了参与这场财富盛宴的机会，恐慌心理进一步加剧。

04

成都楼市的转折，是从5月的*严调控开始的。

1、5.15新政中社保和*时间的限制加上摇号主体的变化，让投机需求大幅减弱。

5.15新政出台后，5月28日拿证的蓝光青城河谷三期，供应162套房，但*终报名人数只有4人，中签率达到惊人的4050%

6月15日拿证的香颂湖国际社区C区更是创下成都公证摇号以来的历史新低——87套房源仅2人报名，中签率达4350%

2、高到离谱的装修费的拉动，让成都新房和二手房的剪刀差正在逐渐缩小，部分区域的新房均价甚至已经超过二手房。

随着以前的高价地项目陆续入市，未来成都新房价格高过二手房的区域将会越来越多。

3、开发商们为了在即将到来的楼市冬天抢得先机，加快了推盘进度，楼市供求关系正在逆转。

515新政以后，截止到8月17日，成都的推盘量仅为170个，但房协网数据显示，9月以来，仅两个月成都就已经推出了201个楼盘，预计后面还将有更多优质楼盘推出。

过去几年，购房者的数量远远多于房子的数量，新房的价格远远低于二手房的价格，低劣的装修质量远远配不上高昂的装修费用，种种不合理景象加上火上浇油的摇号买房，共同制造了一个疯狂而畸形的成都楼市。

但今天，当套利空间消失、供需结构逆转、精装修后遗症凸显，当开发商和购房者都越来越理性的时候，成都楼市回归平静也就成了必然。

对普通购房者而言，这意味着一个健康的住房市场正在回归；但对某些拍了高价地的开发商、借了高杠杆炒房的投资客来说，恐怕成都楼市真正的冬天比现在要更加严酷。

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