深度研究 | 18家新三板物业服务企业「摘牌」背后

越来越多的企业登陆资本市场是一个行业成熟的标志。自2014年开始，物业管理行业内部掀起了一股上市潮，累计有74家物业服务企业（含已摘牌企业）登陆新三板，以及12家物企主板上市，物业管理行业逐步成熟的过程，可以从资本市场的火热中窥见一斑。

而新三板从来不是物业服务企业的终极目标，以新三板为跳板登陆主板，更具有想象空间。在头部企业成功上市“刺激”下，一些优质新三板物业服务企业开始躁动，造就了部分物企与新三板“闪婚闪离”的奇观。在它们的背后的有哪些值得关注的事实和趋势，今天我们一起来探讨。

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来去匆匆，新三板物企五年之变

自2014年开始计算，新三板累计挂牌物业服务企业74家，目前仍在挂牌的有56家。18家摘牌，均为主动申请终止挂牌，其中有14家是在2018年摘牌，其余4家为2017年摘牌。2018年新三板物企摘牌数量首次大于挂牌数量，物业服务企业密集登陆新三板的趋势发生逆转。

2014-2018年新三板挂牌及摘牌物企数量

数据来源：全国中小企业股份转让系统网站，数据截止2018年12月21日

梳理摘牌物企在由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心公布的《2018物业服务企业综合实力TOP100》上面的排名，近8成属于百强。

其中7家有房企背景，分别为远洋旗下远洋亿家、协信旗下天骄股份、旭辉旗下永升物业、蓝光旗下嘉宝股份、三盛旗下伯恩物业、鸿坤旗下鸿坤物业、荣超旗下荣超股份。其中，永升物业已以“永升生活服务”为主体于12月17日成功转板在港上市。

新三板历年摘牌物业公司及挂牌历时一览

数据来源：全国中小企业股份转让系统网站，数据截止2018年12月19日

此外，摘牌企业平均挂牌持续时间仅为18个月，有5家企业挂牌不足一年，包括鸿坤物业、恒昌物业、新大正、永升物业、紫竹物业。

除了少数企业（新大正、嘉宝股份）明确表示冲击主板，以及一部分企业因为财务原因、信息披露违规、被收购等原因终止挂牌外，物业服务企业在终止挂牌时多数并未透露原因，但这些摘牌物企业绩不俗，摘牌的原因不言而喻。

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蓄力已久，物企转板三大诱因

物业管理行业从无到有，从小到大，在开始之时，新三板为物业服务企业提供了成长的沃土。相对国内118,000家物业公司来讲，挂牌新三板的企业均已形成一定的规模，属于比较优质的一批，奔赴主板对它们来说应该是“蓄力已久”。

一、营收增长加快，主板上市财务要求基本已达到

基于新三板47家公布2017年报的物业公司数据显示，2017 年其营业收入合计127.5 亿元，同比增长24.6%，净利润同比增长56.5%，整体盈利能力稳中有增。与此同时，2015年开始，这些企业的营收和净利润中位数也均增长，且增幅大于往年。

数据来源：Wind，CRIC

以嘉宝股份（已更名蓝光嘉宝）为例，2015年底挂牌新三板，根据2017年报数据计算，2年时间内，其营收从5.5亿增长至9.7亿，净利润从6043万增长至1.9亿，管理面积亦从2173万㎡增长至5329万㎡。

数据来源：企业年报，CRIC

与今年下半年在港上市的新城悦、佳兆业物业、永升生活服务相比，蓝光嘉宝在管理规模、营业收入及净利润上都高于已在港上市的三家企业

蓝光嘉宝与新城悦、佳兆业物业、永升生活服务规模及盈利比较

数据来源：企业年报，企业招股书，CRIC

实际上，还有不少企业与蓝光嘉宝一样竞争力不俗，比如一卡通、保利物业、美的物业、开元物业、*物业等。因此，加速转板进入主板成为必然。

二、新三板限制过大，无法达到快速发展融资目的

统计目前仍在挂牌的56家企业，2014年至今，累计募资金额6.1亿，募资*多的是*物业，挂牌以来其进行三次定增，金额分别为0.12亿元、1亿元、0.26亿元，累计达1.38亿元。与之相对，95%新三板挂牌物业企业累计募资额不足5000万元。

数据来源：Choice，CRIC

与主板上市的企业相比，A股上市的南都物业上市募资逾3亿，下半年在港上市的新城悦、佳兆业物业、永升生活服务首发分别募资约5.8亿、2.8亿、7.9亿。A股及港股主板上市融资能力远超新三板，更能辅助公司大步发展，新三板与之相比有天壤之别。

另一方面，新三板流动性不足，也导致挂牌企业市场价值发现的作用也难以体现。

同时，根据中物协数据，2017年百强物业企业管理面积集中度为32.0%（2017年房企TOP100销售金额集中度为55.5%），TOP10管理面积集中度为10.4%（2017年房企TOP10销售金额集中度为24.1%），物业行业当下集中度尚不高，抓住机会快速扩大，蕴藏着巨大空间。而新三板融资能力差，流动性不足，有可能使企业丧失快速发展的机遇，因此，脱离新三板，登陆主板成为了必须之计。

数据来源：中国物业管理协会及公开资料，CRIC

三、追逐首波资本红利，获得高估值溢价

从过去物业服务企业冲击IPO的经历来看，多存在业绩规模小、关联交易占比高、上市公司分拆、独立性等问题，A股独立上市难度较大。

另外，一般来看，港股本身的市盈率是低于A股的，多在10倍左右，但就物业管理行业来看，港股的市盈率较高，典型企业均达30-40倍，A股的物业管理行业在估值上并没有优势。

因此，现阶段物业服务企业IPO“弃A从港”顺理成章。

A股、港股物业公司估值对比

数据来源：Choice，CRIC

但港股给物业公司的高估值溢价，不会一直持续，基于此，抢占首波资本红利，成为不少物业服务企业“你追我赶”的另一动力。

另外，今年4月，全国中小企业股份转让系统公司与香港交易所签署谅解备忘录，新三板挂牌公司可以到境外发行股票并在港交所上市，全国股转公司对挂牌公司申请到港发行股票和上市不设置前置审查程序及特别条件，无需在全国股转系统终止挂牌。“新三板+H股”正式落地，这对于新三板挂牌的物业服务企业也是重大利好。

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前路可期，物业服务企业转板后备军大

物业服务企业若计划在港上市，需达到上市前三年利润总额合计5000万港币的要求，即*近一年盈利至少2000万港币，前两年累计盈利至少3000万港币。主板上市时预期市值需达到2亿港币。

现在已到年末，新三板企业转板也要等到2019年，以新三板物业服务企业2016、2017年累计纯利润对比港股上市盈利要求，合计约有12家符合港股上市前两年盈利要求（不含已摘牌企业）。

新三板物业公司盈利能力测算排名

备注：实际上市过程涉及多个方面，此处仅测算盈利要求

数据来源：Choice，CRIC

进一步测算公布2016/2017年度及2018H1完整财报数据的62家企业，根据净利润增速预测，估算2018年度净利润达2000万港元的约14家（含已摘牌3家）。

2019年预计达到主板上市盈利要求的新三板物业公司

备注：此表仅测算公布2016/2017年度及2018H1完整财报数据的62家企业。

数据来源：公司公告，CRIC，单位：万元，截止2018.12.21

综合以上，估算2019年度满足港股上市盈利要求的三板物业服务企业数量约14家，加上已经不同场合透露上市动作的企业及规模较大企业，如新大正（拟A股上市）、蓝光嘉宝（拟港股上市）、远洋亿家、天骄爱生活等，保守计算2019年新三板转板储备企业达18家。

新三板挂牌企业有财务数据披露，除了在新三板挂牌的企业，其实还有大量物业服务企业并未进行挂牌，其财务数据并不广为人知。

根据中国物业管理协会数据，2017年TOP100物业公司净利润均值达5455.42万元，同比增长19.14%，行业内优质公司正逐步“进阶”。

因此，可以确定，实际上行业内具备上市盈利要求的企业还有很多。它们将在接下来的几年逐步涌现，带动行业走入资本市场，迎接来自国内外投资者的“考验”。

数据来源：中国物业管理协会，公开资料，CRIC

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小结

在物业管理行业赢得越来越多关注的同时，物业公司的资本运作也被提上日程。永升生活服务上市成功，给了想要转战港股的三板物业服务企业一个可参考的样本，在其之后将有更多的转板跟进者，物业行业也会在更多规范化企业上市的带动下再上一个台阶。

但是也应该看到，并不是每一家企业都适合独立上市，部分有特色但上市有难度的企业也可以通过联合或被上市公司并购的形式曲线上市。另外，尽管市场热度可以一定程度上带高企业估值，但*终企业的价值还是要靠稳定性的业绩、成长性才能支撑，这也是所有上市物企必须面对的长期课题。