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正文共1030字
总结一下南海新区房地产发展变化。
1、客户群体改变
前几期已经讲过,09年到13年的开发初期,得益于两三千的价格优势,客群以因为下岗和环境问题迁移的东北人群为主;13年后配套升级,房价随之上涨到了四五千,客群转向了省内的滨州、淄博、济南等地,南海地产的度假和投资功能显现;16年之后在棚改、消费升级推动旅居地产发展、全国范围的三四线购房大潮的推动下,房价直涨均价超过8000元/平,在这种情况下,受众客群完全改变,外销客群转向京津翼都市圈为主。
2、户型改变
南海新区在13年前开发初期的户型面积在100平以上;13年后房价上涨,度假和投资需求凸显,面积变为七八十平为主;2016年之后南海新区房价又跃上一个新台阶,接近一万,房价直接影响到户型,2018年开发商们推出的户型五六十平的占到三分之一左右,一百平以上的已经非常少了,而且小户型的销售速度也超过大户型。
3、开发区域转变
之前南海新区的房产开发一直集中在旅游度假区,且是成片住宅项目,呈现从海岸线向内地热度递减的态势,经过近十年的开发,旅游度假区能享有优质海景资源的区域基本已开发完毕,2018年下半年,南海新区拍卖的商住土地主要就集中在了综合商务区的沿海区域(旅游度假区的蓝海区域因为处于开发成熟区域,又享有蓝湖环境资源优势也是开发的热点区域,但可开发的面积相对有限)。
除了传统的海景房优势,从图中还可以看出,综合商务区的规划是以红色和黄色为主,黄色是居住用地,红色是产业用地,简而言之就是住宅和写字楼。新拍卖土地周边主要是产业用地,这片写字楼发展起来就会带来大量的就业岗位,市场*终是由供需关系决定的,在此就业的人群有就近居住的需求,无论是购房还是租房对这一片房产市场都是巨大支撑,对房价和租金也是一大保障。
综合商务区底部红色区域北面紧临着的褐色区域是商住混合用地,通俗的说就是商住公寓,这块区域的面积还相当大,这意味着它会分走一部分居住需求,这会抑制此地住宅的升级空间。
上图中花朵区域(现代路南、香水河东)是近期出让的19宗商住用地所在地,绿叶区域(现代路南、香水河东)是15宗商住用地,若是投资,待产业发展起来,必定能带动房价,但这里面也有很大的不确定因素,即,对政府规划的落实情况依赖很大,这是我们无法把控的。
4、楼市升级
房价的提升完全改变了客户群体,现在的购房者对房子各方面的要求更高。2018下半年,南海新区房产调控,成交量大幅下滑,购房群体也更加理智,此外雅居乐等品牌开发商进入,市场竞争更加激烈。这些都决定了开发商必须改变,没有雅居乐体育产业嫁接地产的资本,也必须寻求其他产业融合(例如物业、酒店、文旅等等)深耕本区域,既建房子又做服务,更加维护好自己的知名度。
南海楼市经过2017年和2018年上半年的大涨,房价已超过客户档次,购买力也严重透支,接下来会是一个沉淀调整期,2017-2026是南海发展的第二个十年,主要发展生产+生活的产城一体化(2007-2016*个十年主要发展生态+学习+一线海景房),政府将重心放在了产业方面,这才是对楼市发展*的支撑。
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