2018年度全国重点城市宅地市场状况

摘要

土地市场概况2018年全国宅地市场城市表现出现分化，下半年土地流拍现象严重。整体来看，一线城市“量价齐跌”宅地市场陷入冰冻，二线城市“量涨价跌”调控政策施压土地出让金小幅下调，三四线城市宅地市场“量价齐升”，棚改货币化补偿使房价拉动地价，地价托底房价。

2019年一方面棚改货币化收紧，楼市走势不明朗，房企面临回款难的困境。另一方面开发商处于集中还贷期，央行降准但货币缺乏流入市场的通道，房企资金链仍较紧张、而土拍限制趋严，房企利润受到挤压，风险加大，拿地仍需谨慎。综合压力下，预计宅地市场仍将继续面临下行风险。

CLBI指数：2018年宅地市场价格泡沫指数全年保持低位波动，12月LBI值维持在-12%，说明2018年中估联数据公司重点监测城市的宅地市场整体仍处于理性区间，开发风险在可控范围。

1、土地市场整体怎么样？

全国宅地市场

2018全国宅地市场出现分化，三四线城市宅地供应成为主力

2018年全年各线城市出让宅地情况

一线城市住宅用地供应和成交量全年呈现上升趋势，上半年宅地供给不足，下半年集中供地，但总量和价格都无法与去年相比，全年成交的宅地规划建筑面积为2776 万平方米，宅地供应面积和出让金环比分别下跌4.3%和11.9%。

二线城市住宅用地供应量与去年相当，下半年宅地供应量大于上半年，成交规划建筑面积为3.1亿平方米，供应面积微涨3.8%，出让金环比小幅下跌3.8%，但成交楼面价下降幅度较大，全年平均5143元/㎡。

三四线城市住宅用地全年供应量和成交量整体较高，7月达到峰值后回落，成交的规划建筑面积为6.8亿平方米，同比增长24.5%，出让金收入约为1.4万亿，环比大涨24.7%。

各线城市的宅地月度数据如下所示，可以看出2018年各级城市宅地市场均有出现底价成交现象，下半年供应上涨，尤其四季度为完成年度供地计划，各城市推地节奏加快，土地流拍现象也显著增加。

全国各线城市宅地市场成交情况

重点二十四城成交情况

2018年重点城市住宅用地成交量前三甲为郑州、武汉和西安，分别为2890万㎡，2578万㎡和2143万㎡，*为深圳、厦门和大连，可见近两年宅地市场较为活跃的地区主要集中在中西部，而深圳、厦门和大连三城连续两年都是宅地供应*的三个城市。

成交楼面均价*的前三甲重点城市分别为厦门、北京和杭州，分别为24265元/㎡，23499元/㎡和16060元/㎡，深圳、广州和上海紧随其后，成交楼面均价均超过10000元/㎡。

2、CLBI泡沫指数走势如何？

城市土地市场泡沫分析

2018年12月底，重点城市宅地CLBI的均值为-12%，连续三个月回调，但全年整体仍处于无泡沫区间。整体来看，目前重点一二线城市宅地市场仍存在下行压力：

从政府层面来看，年底政府加紧推地，尽管全国土地流拍现象扩大，但由于地方政府较大的财政压力，并没有大幅度的降低出让宅地的价格，而宅地都以 “限地价、竞配套、熔断”等严格的限制条件出让，大大降低企业拿地的积极性。

从开发商层面来看，房企目前处于还债高峰期间，资金压力巨大，加之楼市全面放松可能性较小，企业利润受到挤压，拿地风险增加。

从宏观经济层面来看，经济下行压力加大得到政治局会议的确认，未来货币政策虽然一定程度上会宽松，但货币流向被指向中小企业，房企资金链压力仍然不能得到较大的改善。

年底部分城市回调土地限制条件加紧推地，稳定市场预期和房企的拿地积极性，宅地市场泡沫指数有所回调。但目前宅地市场整体仍面临着政策、资金等方面的压力，房企投资态度仍较为谨慎。受以上综合因素的影响，宅地市场价格泡沫虽然有所回调，但整体位于理性区间。

24个样本城市中，2018年纳入统计的共979宗成交住宅用地（不含保障房、租赁用地、限价房等有特殊规定的成交宅地），其中有4个城市的CLBI均值大于0，分别为广州、南京、重庆和杭州。说明此4个重点城市出让的住宅用地的真实成交楼面地价与均衡市场楼面地价之间有一定的偏离，不过从CLBI具体数值来看，此4个城市的CLBI值均保持在泡沫较小区间，开发商的开发风险处于可控水平。目前全国宅地市场整体平稳，调控政策去泡沫效果显著。

地块市场泡沫分析

2018年高风险地块都在哪里？

PLBI值地块排行榜中，PLBI大于0的地块共273块，占比约28%，即大于四分之一的地块面临不能获取行业平均利润的可能。其中20块泡沫较大（PLBI70%），全年开发风险度较高的地块主要位于昆明、重庆、南京和西安，泡沫较大地块分别有6宗，5宗，4宗和2宗，沈阳、合肥和杭州各一宗。在宏观经济走弱和政策调控没有全面放松迹象的背景下，开发商拿地风险较高，需防控个别地块较大的开发风险。

位于重庆两江新区的地块是年度PLBI（项目土地市场泡沫指数）值*地块，为141%。数值处于泡沫严重区间，应当警惕开发风险。该地块位于渝北区两路-空港板块，紧邻渝北木耳公租房东区，由招商以总价23.1亿元，楼面价6319元/㎡竞得，溢价率40.42%。从交通配套来看，地块西临地铁轨道3号线，周边有多个公交站点，但距离主城区较远约25公里，到达主城区时间较长。从商业配套来看，目前地块周边三公里内无大型商业，未来距离地块*近的商业规划也有1.7公里。从教育配套来看，地块周边有立人*校、巴蜀常青藤*、重庆市渝汉*、人睦*等。综合来看，目前地块周边成熟房源少，配套亦有待完善，且地块属于机场远期噪音控制范围线内，影响未来销售价值，因此该地块未来上市风险大，有较大的开发风险。

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