房企的财技

2019年*瓜，来自《金刚经》爱好者吴秀波。

1月18日，演员吴秀波的代理律师发布声明，陈昱霖因在微信上发布不实言论涉嫌敲诈勒索吴秀波，已被公安部门刑事拘留，并经检察院批准逮捕。

一时间，群情汹汹，舆论滔天，伴随大量“吃瓜”“扒皮”的文章，吴秀波被卷入舆论的“暴风眼”。

吴秀波不只是个狠人，还是个狼灭。此番操作，除了伤敌一千，将曾经的爱人送进监狱，还让自身通过质押股权借款3000万投资的上市公司幸福蓝海股价应声而落，损失惨重。

情场失意，商场亦失意。财技不如演技的吴秀波经历了股市的跌宕波折，将幸福蓝海变成了苦海无边。

小屋仙老家有句俗语，取个孬名好养活，不是叫幸福，就一定能够幸福的。

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2018年，房地产行业发生了翻天覆地的变化，曾经的经验，通通如云烟飘散。

借钱，比杀人都难。

在经历过种种挣扎后，被誉为“下一个中国首富”的王文学资金链终于熬不住了，裁员、卖地、“甩卖”旗下孔雀城置业，还将华夏幸福20%的核心资产转让给平安资管。

曾经风光无限、意气风发，经常告诫属下“要做苍鹰，不做苍蝇”的王老板也只能像融创、旭辉、绿地一样，“跪下叫爸爸”，隔三差五的去深圳给马明哲汇报工作。

此后的一段时间内，收缩资本版图，断臂求生，成为了王文学的当务之急。

他先是卖掉了一家新能源汽车公司的大部分股份，随后又将环京的10个项目转手给了扬言只要“活下去”的万科，还将其控股的上市公司ST宏盛甩卖给了河南知名企业——宇通，让宇通成为了河南*拥有两家A股上市公司的企业。

一时间，资产甩卖满天飞，只要出钱就能给。去化、套现、融资成为华夏幸福的主线，杠杆用的可谓出神入化。

和吴秀波一样，股权质押也是王文学借钱的主要手段。只是两者段位不同，财技水平更是天差地别。如果王老板知道在这篇稿子中，他居然和吴秀波相提并论的话，一定会气的重现吴向东入职华夏幸福时的反应：扯淡！

王文学的生气并非没有道理，虽然目前华夏幸福并不“幸福”，但吴秀波那种质押3000万股权的小打小闹他实在不屑一顾，股权质押造成重大损失的低下水平更是难入其法眼。

前不久，王文学出手给吴秀波打了个样，半个月时间里，将1.7亿的孔雀城置业股权，押给3家不同的金融机构。

对了，忘了说了，在巅峰期，华夏幸福的股权质押比例超过60%。

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2018年，受中美贸易危机影响，是一个周期的结束，也是一个新周期的开始。

每一次危机，都会教育一代人，60后记得价格闯关，70后遭遇国企下岗，80后难忘金融危机。

在不断的教训中，国人的财富开始重新分配。经历了这一轮财富的跌宕起伏，再愚蠢的人也会明白这样一个道理：

一夜暴富的秘诀，除了借钱加杠杆，其他都写在刑法里。

在A股市场，华夏幸福利用股权质押，借钱能力可谓首屈一指，但如果把范围放宽，不仅限于上市公司，就会发现，一些小开发商的财技完全不逊于TOP10，甚至青出于蓝。

长江后浪推前浪，一浪更比一浪浪。

去年，郑州卖的*火的项目，毫无疑问是北区神盘——名门翠园，59.65亿的全年销售额直接甩开第二名正商智慧城10多亿，一扫屡次开盘爽约的尴尬。

作为河南本土开发商，名门声名不显，出此爆款产品，确实值得骄傲。但如果查一下名门翠园开发商——河南圣鸿置业有限公司就会发现，这个公司好像和名门没有太大关系，它的100%股权都在一个名为中融国际信托有限公司的手里。

如果再好奇的查一下名门紫园、名门橙邦等名门在郑项目，就会更加惊奇的发现，他们的股权也都不在名门手里，只是案名上有名门二字而已。

这一切都要从2016年说起。

2016年12月，在短短一个月时间内，名门先后拿了常砦城改土地、名门翠园项目用地和深圳罗湖区土地，花掉了几十亿。

当时的名门并没有那么多钱，但为了拿地，同时又避免因资金问题分权于人，名门选择了“明股实债”的信托进行合作。

名门翠园项目的信托计划共计20亿，其中*的认购者是名门地产，名门地产用5.88亿资金兜底，债权认购了信托计划的次级份额，剩余14.12亿是通过中小投资者的认购得来的。

中融信托占股100%，随着名门地产逐渐偿还中融信托，中融再将股份过户给名门地产。单是从形式上看，中融信托以20亿的信托计划，变成了名门翠园名义上的所有者，实际上背后的经营者还是名门地产。

为了借钱，将股权全部质押，仅用5.88亿，就能撬动20亿的资金，不得不佩服名门的财技与魄力。

但钱不是白拿的，有8%的利息。也就是说，在两年时间内，名门需要支付14.12亿*8%=1.1296亿元利息，算下来一天利息31万，相当于一套房产的*。

名门紫园项目上，名门又换了种玩法，和碧桂园展开合作，利用碧桂园的钱去买地。名门紫园3期的融资方式和翠园类似，都是通过质押股权，利用信托合作，只不过，利息相比翠园，已经高了许多，位于9.2%—9.6%之间。

小屋仙每天早上上班时都会一边咬着韭菜鸡蛋馅的包子、看着房地产动态，一边反思自己：何时才能实现财务自由。

答案很简单：当你拥有名门借钱魄力的时时候。连个房贷都不敢借，还敢奢谈财务自由？

3

《换届》中，张秉钧信奉一句话：唯心主义者将偶然当成注定，唯物主义者将注定当成偶然。

早已实现财务自由的房企大佬们，将唯物主义贯彻到底，借着杠杆牛市的东风，将股权质押当成“偶然”的利器，朝着“注定”的目标前进。

据Wind数据显示，截至去年下半年，A股共有3338家企业进行了股权质押，约占A股上市公司总数的94.5%，质押股票的市值规模约5万亿，约占A股总市值的10%

而在这其中，房地产板块是企业股权质押的重点板块。

据《2018年A股上市房企股权质押榜TOP30》显示，共有银亿股份、泛海控股、万通地产、泰禾集团、海航基础、阳光城、新华联等7家房企股权质押率突破50%

以泰禾为例，过去一年里，你所有能想象得到的借钱方式，从ABS、REITs、信托、私募到美元债，泰禾都用过。但用的*6的还是股权质押。

去年8月，在短短的10天内，泰禾两次进行股权质押。*峰时，泰禾累计质押的股份数约为5.88亿股，占所持股份96.57%

要知道，证监会明确规定，单只A股股票市场整体质押比例不超过50%，股票质押率上限不得超过60%

在一段时间内，泰禾是中国房地产行业负债率*的上市公司。虽然今年股权质押比例有所下降，但仍处于高位，突破红线。

上市公司的股权质押有监管尚且如此，可以想象，那些非上市公司的股权质押得高到何种地步。

截至目前，A股上市房企整体负债率已接近80%，其中33家房企负债率高于80%。此外，由于2015年和2016年的房企发债潮，2018年开始进入集中偿付期，往后两年压力更大。

《老炮》里说得好：有些事你赶上了，得认。

股权质押融资虽然能解资金之渴，但是，也是一把双刃剑，能让你一夜回到解放前，只落得茫茫大地真干净。

如何万花丛中过，不伤到自己，考验着开发商的财技。

4

几乎所有人都会说，开发商股权质押，有风险。但是大环境如此，股权质押的背后，也应该看到房企对于资本运作及产业整合极高的把握能力。

毕竟，不管在什么时候，能弄来钱都是本事，更何况是房地产融资环境如此差的今天。

在这个是人是鬼都在秀的年代，丰收之后荒凉的大地取走了一年的收成，取走了粮食骑走了马。每个人、每个企业主体都被发展的洪流裹挟着向前，既决高下，也分生死。

很多时候蒙蔽我们双眼的不是假象，而是自己的执念。

时代如此，不如抛入洪流。就像“三不大叔”吴秀波喜欢的《金刚经》里说的：

一切有为法，如梦幻泡影。如露亦如电，应作如是观。

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