重回2011，你买不买房呢？

据抽样调查，城市居民家庭人均年可支配收入36230元，比上年增长13.8%；农村居民家庭人均年可支配收入15644元，增长13.8%。

----《2011年上海市国民经济和社会发展统计公报》

全年城镇常住居民人均可支配收入68034元，比上年名义增长8.7%，扣除价格因素实际增长7.0%；农村常住居民人均可支配收入30375元，名义增长9.2%，扣除价格因素实际增长7.5%。

----《上海发布：沪2018年经济统计数据》

7年间，城镇常住居民可支配收入增长88%，农村常住居民可支配收入增长94%

很多人都觉得上海这7年的房价早就翻倍了，所以房价泡沫很大。

来看看2011年销售榜前十的新盘到底涨幅如何呢？

销售榜第10的盘是华润中央公园，2011年均价2.5万，涨幅低于收入增长。

销售榜第9的盘是大华锦绣华城，2011年均价3万，涨幅高于收入增长。

销售榜第8的盘是尚海湾豪庭，2011年均价6.9万，涨幅低于收入增长。

销售榜第7的盘是恒盛湖畔豪庭，2011年均价1.45万，涨幅高于收入增长。

销售榜第6的盘是仁恒森兰雅苑，2011年均价4.36万，涨幅低于收入增长。

销售榜第5的盘是中海御景熙岸，2011年均价1.9万，涨幅高于收入增长。

销售榜第4是浦东星河湾，2011年均价5.4万，涨幅和收入增长差不多。

销售榜季军是上海紫园，2011年均价9.5万，涨幅和收入......

销售榜亚军是金地艺境，2011年均价1.89万，涨幅高于收入增长。

销售榜*是保利叶语，2011年均价1.96万，涨幅高于收入增长。

如果我们把十个盘现在的可售价格和2011年的销售金额对比，会发现其实收入增长比房价的增长要快，也就是房价事实上回归到了2011年的水平。

十个盘里涨幅超过收入增长的正好5个，其中4个都是当初比上海均价更低的楼盘。

低单价硬道理。

5个里面的例外是浦东大华锦绣华城，它比当时的均价要高。

如果我们能够理解静安上班可能会买宝山，徐汇上班可能会买松江，黄浦上班可能会买浦东，也就能理解其实低单价硬道理主要来自于溢出。

由于在黄浦上班买在黄浦的人不是全部，黄浦房价的涨幅会受到黄浦区收入的限制，时间一长很难突破收入增长速度。

*近两年老破小房价一直下跌，但未来的走势依然能体现低总价的优势，其根源是外地人的虹吸，也就是外地人父母的*支持，也能够突破收入涨幅。

市场中并不是所有外地人都不买老破小，上海基建通达之处的房子，老破小也有其价值。

上海楼市新政（二套买不起，首套外地单身不给买等等）不仅减少了虹吸，还造成了跨省溢出。

虎牌走向环沪，房价涨声四起。但跨省溢出是不可持续的。

如果经历过2011年，接下来的戏码其实已经明晰。

如今上海跨省溢出早已经是非主流人群，资金回流才是主流。

上海房价虽然超跌，但信心的修复需要时间。

2018年8月之后，不少环沪小城市都以每个月1%以上的跌幅持续下跌。

1月17日，H股地产上市公司佳源国际崩盘了。

佳源国际官方说疑似遭到了恶意做空，公司财务稳健。股票稳定了几天。

1月21日，再度大跌。

佳源国际下属香港楼盘龙床盘是香港媒体揶揄的对象，也是香港房价畸形的写照。

佳源国际的基本盘大面积在环沪，环沪减值风险一触即发。

2019年的房价主题词是稳定。

2011年到2015年间，不少城市跌了5年，挺稳定的。

2011年到2015年间，上海房价涨多了就跌，跌多了会涨，也挺稳定的。

回到2011年，买不买房？

买哪里的房?

工作室介绍：“匠人”团队主要毕业于同济大学，匠人从业地产行业逾十年，帮助过上万市民买房、有多层次产品多预算楼盘设计经验，具备高度专业的行业经验。

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我们的愿景：让每一个人都能买到心仪的好房。

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