买下1/5个深圳楼市的野蛮人，又在敲你家门

280亿元是什么概念？

用一张张百元大钞，能铺满约82个标准篮球场。

2018年，深圳一手住宅成交面积292万㎡、均价5.4万元/㎡，成交金额1577亿元。

280亿元，近乎去年1/5个深圳新盘市场。

数字背后的他们，是“买下”深圳的“野蛮人”。

真正懂的行家，根本不会关注今天这个盘开市去化多少，明天那个盘尾货给了转介八九个点。

重点放在一个整层（一亿元）起的大宗交易，这才是楼市的“定海神针”。

这些，都没有逃离“火线哥”文章的射程。

“火线哥”为什么执着地关心深圳楼市的大宗交易？

因为这代表了机构对深圳看好的程度，同时也意味着市场的活力。

戴德梁行的一份深圳楼市去年大宗交易报告，透露了几条有价值的信息：

1.表面看，去年深圳楼市的大宗交易金额280亿，较2017年缩水两成；

2.实际上，少了政府机构的“搅水”，更具有市场价值；

3.写字楼逆军突起，外资也来练手；

4.深圳一个大宗交易榜常客，成交额在全国拿了第二名。

买下1/5个深圳楼市

壹

去年还不是*猛的时候。

2017年，“野蛮人们”在深圳买买买350亿元，攀上了深圳楼市大宗交易的峰值。

去年虽然缩水两成，但势头依然强劲。

2017年大宗交易的爆发，始作俑者还是内资买家，其中不少是北方客。

“731新政”出台，原以为在很大程度上，会大幅遏制这股势头。

从数据看，影响并不大。

机构客依然买下了1/5的深圳楼市。

去年大宗交易少两成，主要来自开发商和政府机构成交量的减少。

对开发商而言，市场不好，同业之间互相倒腾的空间缩小。

对政府机构来说，托市适可即止。

但是，标的物发现了更迭。

写字楼成为绝对的主力，占比从2017年的36%，增长到去年的49%，金额达到138亿元，有11宗交易。

典型案例如招商前海湾写字楼44亿元、汇德大厦37亿元、奥林巴斯厂房18亿元、海航城商业广场16亿元、深业泰富广场E栋公寓15.8亿元、太子湾商务广场D栋13.2亿元、德美玩具厂6.8亿元。

同为一线城市，北上广的外资在当地的大宗交易做得风生水起。

但在深圳，还是微风波澜。

2018年的占比，仅为2.6%。

这个后来者，能否把先到的土豪们拍倒在深圳的沙滩上？

2018上半年福田中心区国际商会中心4个楼层的成交，尽管不过5.2亿元，但是被戴德梁行视作深圳近年来，首宗真正意义上的外资机构投资人进入深圳市场，收购成熟优质物业的案例，具有标志性意义。

至于今年*容易发生大宗交易的地方，也是小散跟随机构喝汤的机会，大体会这样：

核心地段优质整栋物业

新规划战略区（前海、深圳湾）

有提升价值与改造机会的城市更新

依托大湾区轨道交通发展的新兴区域（龙华）

拿下全国第二

贰

巨鳄潜行，浪起三尺。

这些大动作，当然会留下痕迹。

首先就体现在排行榜上。

这是一份去年全国个盘销售金额的十强榜，深圳占了两席，而且是*和第二名。

拿下第二的是龙光玖钻，金额是160亿元。

这其中，自然少不了机构客的推波助澜。

在“火线哥”（DChuoxian）的了解中，经常有北京、武汉、深圳等地的客户砸下8000万元- 1亿元不等，买下龙光玖钻的一个整层。

也曾经出现北方投资客一次买两个整层的大宗案例。

当然，还有更多识货的小散买进。

两股力量，把龙光玖钻的年度销售金额推高到一个“追星赶月”的高度。

恭喜龙光，年度报表上，又添了漂亮的一笔。

至于在深圳本土，龙光玖钻更是拿了商务公寓类的成交面积、成交金额“双冠”。

去年龙光玖钻卖了4114套公寓。

这个数字是后面五个楼盘的总和。

对了，深圳还有一个办公类的榜单，龙光玖钻又拿了成交套数的*。

这样的话，龙光玖钻是去年深圳商业类项目，卖得*的。

这还是在三价合一、公寓限售背景下亮出的成绩单，龙光玖钻在全国、深圳的销售排名，甚至好过大卖的2017年。

龙光玖钻业态分布

从业态看，龙光玖钻是一个商业综合体，公寓、写字楼、商铺、酒店都有，产品形成优势互补，受到政策调控影响*小。

这跟机构客的新打法是一致的：

挑选品种丰富、流量相当的综合体，作为投资的资产配置，既可以享受深圳城市发展红利，也可以*程度规避政策风险。

这也是龙光玖钻在商务公寓、写字楼市场“红旗飘飘”的原因所在。

跟着大资金的轨迹

叁

再红的“网红盘”，都不能脱离区域来说事。

在2018年9月发布的《2018年中国百强区发展白皮书》中，龙华区位列第15名。

今年1月15日，龙华率先在深圳十个区交出了一份抢眼的“年报”。

30秒看懂龙华2018年大事

挑重点说说：

去年龙华GDP2400亿元，增速10%+

固定资产投资745亿元，连续三年保持20%+的增长

九大类民生支出达到156亿元

教育投入高达33亿元，甩出其他区“九条街”

这四点说明龙华区域经济持续高增长，政府部门舍得大投入，尤其是民生领域。

这些对楼市而言，都是可圈可点的亮点。

看投资、配套设施的密度，当然是选择区域入手的首要条件。

红山-北站市政配套示意图

在龙华，红山-北站这片区域，无争议地当上“一哥”。

深圳北站商务区6.1平方公里土地，建设体量与福田中心区不相上下。

规划建设超千万平方米建筑面积，总投入超2000亿元；规划容纳25万高端白领就业，11万人口入住。

而红山成为龙华市级配套密度*的片区：市第二图书馆、市美术馆新馆、展览馆、演艺馆、龙华区实验*、深圳高级*（集团）北校区、新华医院、深圳市第二儿童医院等。

龙光玖钻四周的“十大市级配套”

至于上文提到今年楼市的重点机遇——依托大湾区轨道交通发展的新兴区域，其中一个说的就是红山-北站区域，正处于红利派发期。

广深港高铁的开通后，根据官方公布的广深港高铁车次，预计每日深圳北到香港西九龙的车次为64趟，约19*即可抵达，平均每*发5班列车。

一来，龙华和大湾区的联系更加紧密化；

二来两地巨大的房价差，吸引了不少香港投资客，买入龙光玖钻的公寓、写字楼和商铺。

在龙华区今年的施政报告中，重点提及轨道交通：

推动地铁4号线北延段和6号线龙华段，实现轨通

深圳地铁6号线全长约49.4km，一、二期计划于2020年同步建成开通。

通过这条地铁线路，龙华将连通光明、对接东莞，扩大区域楼市的“生产力”。

而与龙华发生关系的地铁线路，还有10号线、33号线。

龙光玖钻将实现与4、6号线的无缝接驳

在“火线哥”看来，龙华打通交通瓶颈的时候快到了，区域高密度投资、白领聚集效应，很快将会释放，地铁口物业又将迎来一波行情。

在行情被点燃之前，“火线哥”了解到的信息是，尽管被扫货，龙光玖钻今年还有一批产品要卖，包括39、70㎡的办公产品，124-2000㎡的写字楼，133㎡的公寓，以及商铺。

上面这些诸多陈述，对小散而言，简单点，就是——

跟着政府的指挥棒走，沿着大资金的轨迹，就不会错！

—更多小众市场干货，可以入圈一探究竟—

密• 圈• 攻 • 略

1）那个曾经拿了全国*的开发商，也担忧今年的市场了

2）吃完房企的媒体答谢宴，我感到一丝凉意

3）深圳楼市去年卖2.9万套新房的套路有多深？

4）今年买不买房，都要看这三条机遇预测

5）为什么现在的深圳楼市“西热东冷”？

上面只是冰山一角，火线哥在深圳地产深耕20年，拥有广泛的人脉和资源。在这个小秘圈里，火线哥一周不少于5篇，剖析当下热闻背后的江湖、*一步的投资情报和价值分析，还有不便公开的东东~

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18 Jan 2019 摄影：牛哥