政策底、市场底都来了！宝贵的买房时机就要过去了

暖洋洋的冬至过成了夏至，但更暖的可能还是地产人的心里。

12月19日至21日召开的中央经济工作会议，对楼市的整体要求尽管还是“房住不炒”，但同时要求“因城施策、分类指导”。

如果说7月31日政治局会议上“坚决遏制房价上涨”的表述所代表的严厉以及它直接带来的影响冷冽刺骨，这一次中央经济工作会议传递的讯息无疑是春风拂面。

从某种程度上讲，楼市是个政策市。今年下半年，市场在严格的管控下转冷的趋势非常明显。房地产进入下半场，再现疯狂的增长不现实，但目前低迷的市场，也的确接近了政策的底部。

对于购房者而言，这可能意味着买房的窗口期也在日渐缩小。

NO. 1｜多城政策微调

重回“因城施策”原点

这几天，有几个城市的楼市政策牵动着全国各地敏感的神经。

先是山东菏泽。12月18日，山东省菏泽市住建局发布文件，取消对新建商品住房和二手住房的限售，被解读为全国地产市场打响“调控松绑”*枪。

一开始许多人认为是谣言，颇费了周折终于证实：确实是真的。

在南方这边，广东省的珠海和广州紧随其后。

12月21日，珠海市住房和城乡规划建设局向媒体透露，非珠海市户籍居民购房，门槛降低至连续缴纳社保1个月、3个月、1年不等，而不再是之前的5年。

也是在这一天，广州住宅项目的限价政策也悄然松动，改变“一刀切”限价政策，根据周边楼盘价格浮动调整限价。

消息一出，珠江实业、粤泰股份、世荣兆业、格力地产等广东地产股在当日午后逆市拉升。

从各城房地产政策的调整幅度上看，变化不是很大。

这很好理解，“房住不炒”的定位是不会变的，长期来看一定会抑制投机需求，稳房价、稳预期。

但对各个城市而言，调控少了“一刀切”的机械性，意味着重新回到了“因城施策”的原点。像广州，之前的限价过于严格、标准过低，反而催生了“双合同”等乱象，在逼炒房客离场的同时，对某些正常需求的购房者造成了一定程度上的不便。

时机也值得注意。中央经济工作会议在12月19日至21日召开，这些个抢跑的城市，不大可能“顶风作案”，自作主张乱来。

综合来看就是，未来推进建立房地产长效机制的基本原则不变，但是各个城市可以结合自身情况有所微调。

下半年以来，楼市的下行趋势明显。无论是北京深圳这种一线城市，还是杭州成都武汉这种网红“二线城市”，都面临着市场的调整，成交量下滑明显，观望情绪浓厚。

例如杭州，10月二手房成交量仅2892套，创了2014年来的同期新低，同比暴跌60%。

楼市波动太大不是调控的目的。这意味着，市场正在慢慢接近政策底部。

NO. 2｜多楼市筑底回暖

购房者趁机“抄底”

一系列信号可能表明了楼市正在筑底回暖。

一个是，房企又敢于拿地了。财联社消息显示，*近，碧桂园已在内部下达逐步放开投资的指示。要知道，自称要“慢下来”的碧桂园，已经半年没有拿地。

再者是，购房利率在下调。据中国证券报报道，进入12月份后，深圳的中行、建行、工行已经将首套房贷利率由基准利率上浮15%下调至上浮10%，而包括交行、农行、招行在内的其他银行也在陆续跟进。

自此，一路狂奔的房贷利率终于企稳。关注市场的人都知道，楼市对于利率的敏感性不言而喻，银行政策的松动通常是市场交易反弹的前兆。

还有就是，楼盘出现了分化，出现冰火两重天的情形。

以深圳为例，过去几个月有楼盘开盘去化不足一成，也有的楼盘卖得非常不错。

像万科，年末三盘齐发，成绩都可以：

瑧山府三期，11月26日线上选房才10*就几近售罄，397套销售了381套，去化将近96%。

体量更大的万科星城更厉害，共推出3337套住宅，开盘项目销售约1900套。

梅林关的深国际万科和风轩，网友推测开盘去化约5.2成，比较受欢迎的户型如97平、78平户型都被人“秒选”。

典型楼盘逆市而上，是因为消费者抓住时机抄底，产生“局部火热”的现象。

NO. 3｜窗口期缩小

购房时需有所分辨

于购房者而言，市场处在底部意味着是出手买房的好时机，但随着利率和政策等松动，窗口期更有可能转瞬即逝。

回想2014年，深圳市场一度很冷淡，但随着政策的刺激，仿佛一夜之间就变了个样，并开始了长达3年的牛市行情。

因此我们说，如果有能力，购房者*不要错过这个时期。

当然，也不是什么房子都能买。像上文的三个盘，有万科的品质保证，性价比又高，所以才卖得比较好。

以和风轩为例。

和风轩开盘一系列优惠下来单价5.88万/平起。以5.88万/平计，建面78㎡的房子总价约459万元，*三成的话138万就能拿下。

这个价格，在*近几年的龙华是不可想象的。恐怕，以后也很难出现了。

和风轩项目是梅林关旧改，东望民治水库，西临星河coco city，这么一个位置单价不到6字头，比较诱人的。

项目各方面的条件已经比较成熟。

像交通，项目地处梅林关口，道路交叉，东侧是民治大道，西侧是梅观高速，到福田、南山或者龙岗都很方便，不过噪音是在所难免了。还有地铁。项目距离龙华4号线白石龙站约900米。

再如商业配套。项目自身配备 3.4万方的商业，同时紧邻上河坊购物中心以及约8万方的星河cococity。

想要有更深的娱乐消费体验，也可以去附近的益田缤果空间、北站优越时代广场、红山6979等。接下来还有龙光玖龙荟、梅林关旧改三期商业综合体等，区域内的消费选择将更为丰富多元。

*也值得一提。和风轩初*区是潜龙**部；*是行知实验*（教育信息截至于2018年，学区划分及入学政策以教育局及*政策为准）。

潜龙*近年来上升势头较快。2017年中考，潜龙*四大录取率在龙华排第五。

而根据家在福田整理的2018深圳市中考排名，今年中考潜龙**部四大录取率达到7.83%，排名全市第26位，在龙华仅次于新华*。

可以和周边二手房对比一下。项目相邻的星河盛世，2012年建成，也是旧改项目。

中原*新数据显示，星河盛世B区小区均价达到7.4万元/平。

星河盛世A区单价*的一套房要价9.06万元/平，89.42平的房子总价达到了810万元。

再如，距离约900米的龙光玖龙玺花园二期，深房网上的参考价格达到了10万/平。

玖龙玺一期二手房的价格也多在7.5-8.5万/平之间。一套89平米的刚需小户型，总价达到了680万元，超过和风轩二手房价格上限。

如果是精装修，价格轻松接近9万/平甚至10万/平不是问题。

另外，离和风轩不太远的万科的金域华府，目前的二手房均价为7.2万/平；稍远一点的书香门第名苑，2003年的房子，价格也要6万/平。

以7、8万元的单价买个二手房还是以6万元的单价买个配套更好的新房，相信购房者用脚投了票。

对了，还有一个重磅，和风轩推出精装修补贴政策，精装修费用只要300元/平。这样算下来*的97平的户型装修费也不过2.91万元，相当于白送了。

5.88万/平起的价格，加上装修的优惠，又是在龙华梅林关，可以说是性价比极高了。

福田、南山，大把普通的房子都卖到单价10万+。在未来，龙华的房子豪宅化的趋势也不可避免，区域不动产价格普涨是大概率。

今年龙华“网红盘”金亨利二期均价7.8万，在润府三期后包揽了市场的热度。165套房源，7月13日开盘当天售出147套，去化近9成。这还是有限价的情况下。

金亨利一期，链家上的均价达到了9.34万元/平。

再如明年即将开盘的金茂府，拿地楼面价达到惊人的5.6万/平，明年单价跨过10万大关几无悬念。

在未来，要想像今天这样用5.88万元起的单价买到配套成熟、交通通达的龙华品质新住宅，恐怕只会越来越难。

2018年就要过去了，在政策和市场双双触底之际，*的买房时机也开始了倒计时。*后几天购买好机会能抓住则抓住，目前深国际万科和风轩还剩下少量房源在售，优惠也进入倒计时，如果感兴趣可以抓紧时间去看看。

扫描下方二维码，关注作者公众号