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观点提要
今年下半年开始房企融资难度陡然增大,销售去化率逐步降低,市场预期从卖房市场已然转向买方市场,导致土地流拍成为常态,预计明年将进一步蔓延。
谨慎拿地已成为当下各房企的坚定判断。即使是龙头房企,对于利润要求和风险把控的谨慎程度也在明显加大。
楼市下行仍将持续,预计至少到明年3-4月份才能真正“见底”。
基于市场情况与“低房价”目标,明年长沙或将适当下调土地招拍挂起步价格。
现状:土地流拍潮蔓延全国
2018年,是近六年中国土地市场流拍*多的一年。
无论是北上广深,还是武汉、杭州、南京等二线城市,土地流拍都成常态化。据中原地产研究中心数据显示,截至2018年11月,一二线城市住宅土地流标282宗,同比增长143%,且是近6年来*纪录。其中,北京和广州土地流拍宗数分别为6宗和7宗。而2017年北京全年仅流拍了3宗。
12月19日,深圳宝安区尖岗山的住宅用地开拍。出乎意料的是,现场竟无一开发商申请,惨遭流拍;
2018年11月26日,北京顺义一宗地块因无人报价提前撤牌;
2018年7月23日,上海市中心杨浦区内环内,一幅住宅用地流拍!业内表示“非常罕见”!
2018年7月10日,广州从化区温泉镇温泉村“火界”地段两宗地块流拍,从2017年7月开始,两宗地块单独挂牌多次,但均惨遭流拍。
图:2018年流拍土地分布(截至2018.8.20)
回到2018年长沙土地市场,625新政后土地溢价率直线下跌,市场持续低迷。住宅用地流拍、低溢价率也成为了长沙土拍的常态。据好房子网统计,今年长沙有九宗地块流拍,其中4宗为限价地,甚至不乏纯住宅用地。
2018年1月4日,长沙土地市场*拍:高新区[2017]长土网061号土地和雨花区[2017]长土网062号土地双双流拍。
2018年8月1日,[2018]长沙县033号、[2018]长沙县034号两宗姊妹商业用地流拍。
2018年8月17日,[2018]望城区011号限价地流拍。
2018年8月23日,雨花区圭塘街道[2018]长沙市052号纯住宅用地流拍。
2018年11月27日,岳麓区[2018]长沙市078号纯住宅限价地流拍。
2018年12月12日,长沙县[2017]网挂69号、70号姊妹地块流拍。
湖南中原数据显示,2018年1-10月,长沙经营性用地流拍率达25.2% 。与此同时,长沙内五区经营性用地成交楼面价3469元/㎡,下跌10%。
(数据来源:克而瑞)
从竞拍次数来看,2018年内五区土地溢价竞拍*多仅77轮,*17轮,远低于2017年的150轮和36轮。此外,2018年长沙土地市场成交*溢价率为48%,也远远低于2017年*溢价率172%。
明显可见,经过2017年的疯狂后,2018年房企拿地热情已经迅速消退,土地流拍潮正在深度蔓延。
房企:预期转向资金紧张,还敢抢地?
相比于早两年高杠杆凶猛拿地,如今房企们突然如此谨慎的背后,其实是资金紧张与利润微薄”的现实。
近日,一份各大开发企业对于下半年房地产市场土地投资策略对外曝光,谨慎拿地已成为当下各房企的坚定判断。根本原因在于未来一年将是房企债券到期高峰,部分资金链紧绷的房企只能收缩战线、出售资产,转型求生存。
克而瑞研究中心*新研究数据显示,今年11月房企境内外发债综合成本达到8.54%,已经创下2015年以来单月融资成本的*水平。特别是境外债融资,房企平均境外债融资成本11.47%,较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。
(数据来源:湖南好房研究院)
据湖南好房研究院的数据显示,2018年三季度,长沙(不含浏阳)房地产开发投资总金额达338亿元。其中,住宅投资总额212亿元,同比2017年上涨31.4%,持续维持高位。而于此同时,三季度全市新开工面积大幅下滑,其中住宅新开工面积环比减少近四成,同比减少近三成,创一年新低。
湖南好房研究院分析认为,招拍挂地价上升与开发成本上涨,是导致近期长沙开发投资额持续增长的主要原因。
(数据来源:湖南好房研究院)
地价上涨,房企拿地也更加“艰难”。据长沙某房企投发负责人透露:“集团规定拿地必须得有10%的利润,在限价背景下,长沙招拍挂市场基本'无地可拿',地太贵了,实在是算不过帐!”
*为鲜明是,2018年5月份*拿下天心区[2018]长沙市025号,楼面价8135元/㎡,住宅限价9900元/㎡,操作空间仅1765元/㎡。即使有商业产品溢价作为对冲,但也注定很难赚到钱。
2019年,随着市场下行、融资成本增加、囤地套现模式的难以为继,即使是龙头房企,未来对非优质地块的积极性也将明显降低,利润不达标的地坚决不拿,拿地策略将继续保持理性。
楼市:“触底”的时间还没到
在持续高压调控之下,从今年三季度起,长沙楼市大量新盘开始集中入市,开盘去化率一路下滑,供求关系逆转,逐步进入“买方市场”。
(数据来源:湖南中原)
据湖南中原数据显示,即使“开盘特价、*分期、全民转介”等营销手段重出江湖,长沙楼市整体开盘去化率仍持续下滑,11月开盘去化率仅64%,已降至近一年*值。
刚刚结束的中央经济会议上,再次强调“房住不炒”房地产市场整体基调,引起社会的极大关注。而近期,多位政企高管、行业专家也都表达了对2019年经济与房地产的预判,普遍不太乐观。
建设银行董事长田国立在12月23日的演讲中公开宣称:现在买房也赚不了钱了,你现在买不就是高位接盘了吗? 经济学家马广元此前表示,2018、2019年是房地产*困难的两年,明年楼市量价齐跌是大概率。
有长沙业内人士分析,“一方面,早前高位接盘的‘地王’项目去化难,以后的日子估计不好过。另一方面,近期长沙首开的两个限价项目亦去化不佳,限购之下客户数量也已被大量稀释。”
无论是市场预期,还是销售表现,楼市下行的轨迹都有可能继续,预计到明年二季度,如果没有政策松绑的支撑,楼市去化率或将出现近两年的“历史性冰点”。
前瞻:低房价!土地价格或下调
从2017年318到2018年“625”,长沙对楼市的一系列严厉调控,力度堪称“全国*严”。据说,某热点二线城市前一阵子召集开发商开会。现场叫苦连天,呼吁松绑。一阵喧嚣扰攘之后,会议主持人不耐烦地丢了一句:“再吵,我们就向长沙看齐。”顿时,会场鸦雀无声。
(湖南日报《晨风》评论部分节选)
近日,湖南日报《晨风》再次发布系列评论,为长沙楼市调控成果点赞:稳住的是房价,得到的是民生。现在,长沙房价的洼地、民生的高地,已嬗变成了吸引人才、集聚产业的“磁场”。
同时《晨风》还指出,从土地财政的惯性思维中走出来,从高房价导致贫富差距拉大的现象中走出来,从一部分利益群体绑架和围猎中走出来。
显然,结合现有的调控政策情况和市场表现,长沙在维持“低房价”、让利于民的发展方向将不太可能发生明显逆转,甚至为了推动产业引入,制造业发展而不惜进一步弱化土地财政的分量。
如此而言,这也将意味着2019年长沙土地市场将面临偏冷局面,出让土地价格、溢价率都将有可能进一步下行。
文:马斯峤、牛蕊
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