深度研究 | 联合办公市场加速洗牌，未来或将进入“寡头”时代

并购、开店、价格战、融资减缓……2018年的联合办公市场显得“热闹”非凡。伴随而来的是两种截然相反的声音：一部分认为，2018是联合办公的发展年，市场规模、运营面积都有大幅增长，联合办公空间的办公体验也远超传统写字楼，这些都预示着联合办公正在逐步走向舞台中央，成为未来的新标配；另一部分则表示，联合办公的盈利模式始终未能清晰，在经济下行压力加大的大背景下， 资本退潮后的联合办公将出现更大规模的整合和消亡。

2019正当进行的1月份，关于WeWork、优客工场、氪空间负面新闻不断，亦有关于联合办公2019入冬、生死时速的重重讨论，更有空间在努力摘掉联合办公的帽子，不断唱衰之下，过去的2018年的联合办公市场究竟如何？本文透过持续监测的50家品牌运营商各项数据，一一揭晓。

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整体市场规模高速增长，头部企业扩张迅猛

尽管联合办公市场面临诸多困难，不看好的声音渐多，但是在2018年依旧保持了高速增长，市场规模预计将突破80亿元人民币。市场增速方面，2015-2017年持续放缓，但在2018年却实现了触底反弹，增速接近50%。

2015-2018年国内联合办公市场规模和同比增速（单位：亿元人民币）

数据来源：好租网

头部企业的扩张更为迅猛。克而瑞持续监测的50家品牌商中，其中10家头部企业的2018年新增联合办公空间数量都高于2017年。其中，扩张*迅猛的是纳什空间。2018年，算上超级办公项目，纳什空间新开网点数高达162个，新增运营面积31万方，运营总面积达到100万方，成为联合办公首家运营面积突破百万方级别的企业。放在写字楼市场，这样的运营管理规模亦处于市场前列。而2018年一年的贡献量就高达30%。

2017-2018年克而瑞监测的头部10家联合办公企业新增空间数量情况（单位：家）

数据来源：CRIC整理

紧随其后的是优客工场。2018年，通过“并购+新开”方式，优客工场新增运营管理面积18万方，管理总面积达到73万方。2019年这一数字将大概率突破100万方，成为第二家运营管理百万方级别的联合办公企业。

克而瑞持续监测头部10家联合办公企业运营面积情况（单位：万㎡）

数据来源：CRIC整理

其余几家头部企业中，氪空间、梦想加、米域、寰图等2018一年的新增运营规模超过或接近过去3年的总和。而作为后起之秀的寰图，2018年新增运营管理面积20万方，一年跻身联合办公运营规模头部位置。

2

融资规模创历史新高，市场呈现“寡头”局面

从总体融资情况看，联合办公一点都不冷。2018年国内联合办公企业融资金额高达67.15亿元人民币（不含WeWork和未透露的融资金额），创下历史新高。这一数字相当于过去两年的总和，表明资本市场依旧看好联合办公。在资本的加持下，联合办公企业快速扩张，联合办公市场规模迅速扩大也就不足为奇。

2015-18年国内联合办公企业年度融资总额（单位：亿元）

数据来源：IT桔子，CRIC公开资料整理

从单个企业融资情况看，联合办公市场呈现“寡头”局面。头部7家企业2018年融资总额高达66.15亿元。其中，氪空间和优客工场两家独角兽企业融资总额就达到45.44亿元，占总体比重超过了三分之二。2017年，资本不断向联合办公头部企业集中，中小企业融资难度加大。而2018年，资本正在向*看好的几家“寡头”集中，其他所有企业都可能面临融不到钱的局面。

2018年联合办公头部企业融资情况情况（单位：亿元人民币）

数据来源：IT桔子，CRIC整理

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成都连续成为“第三极”，联合办公涌入甲级写字楼

从克而瑞重点监测的50家品牌运营商2018年的布局情况看，凭借活跃的办公市场需求，上海和北京仍是首选。位于上海、北京的新开空间占总体比重高达65%，相较2017年有所增加。联合办公模式复制到全国依然道阻且长。可喜的是，成都已经连续两年成为联合办公城市布局中的“第三极”。今年有15个联合办公项目*成都。尤其是梦想加，2018年在成都快速布局10个项目，成为当地的知名品牌。

2018年联合办公新增空间城市分布图

数据来源：CRIC整理

项目布局的另一大特点是联合办公纷纷涌入甲级写字楼。

2017年新增空间中，甲级写字楼项目数量仅为24家，约占总体比重的20%。到2018年，这一数字飙升到183家，接近70%的新开空间都位于甲级写字楼。其中，氪空间更是进驻北京市地标性建筑之一的骏豪中央公园广场。

2017-18年克而瑞监测联合办公企业新开空间物业类型情况

数据来源：CRIC整理

有趣的是，不同企业对于入驻甲级写字楼的态度差异巨大。ALTAS寰图和FUNWORK在2018年新增项目中全部都位于甲级写字楼内。可以说这两家是2018年“*爱甲级写字楼”的联合办公企业。另外，梦想加和氪空间甲级写字楼新开联合办公项目占比也都高于90%。从绝对数量上，氪空间和梦想加也排在前两位，2018年在甲级写字楼里分别新开了26和21家联合办公空间。

相反，米域和P2对于甲级写字楼似乎不那么“感冒”。2018年里，米域仅有1个项目位于甲级写字楼。P2更是为0。这两家企业更偏向于改造其他类型的存量资产。

2018年部分联合办公企业新增空间中甲级写字楼项目的比重情况

数据来源： CRIC公开资料整理

过往联合办公空间多承租乙级写字楼、厂房等物业，通过装修改造和服务升级，实现物业的价值提升。好处在于承租成本相对低廉，利润空间更有保障。缺点是一段时间以来，联合办公被贴上了“Low”的标签。2018年，联合办公品牌纷纷进驻甲级写字楼，这无疑有助于联合办公摘掉“矮穷矬”的标签，满足草根企业在甲级写字楼办公的需求。但是，相对的，更高的承租成本意味着利润空间的压缩，以及对运营管理能力更高的要求。

从数据上看，我们似乎无需过分担心这一问题。

2018年1季度一线城市典型商圈中，联合办公空间租金价格普遍高于传统办公70%以上，*少的也有36%。扣除价格折扣差异，实际成交租金价格仍有50%以上的空间。这表明除了甲级写字楼自身地段、周边配套和品牌溢价外，联合办公灵活的租赁方式、会员服务升级、项目内配套设施等也是吸引中小微企业的重要因素，降低其进入甲级写字楼的门槛，提升其办公空间体验。

2018年1季度一线城市典型商圈不同办公类型租金对比（单位：元/㎡天）

数据来源：好租网

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“智慧办公”浪潮来袭，但行业尚处于起步阶段

智慧办公的应用场景主要包括工作、会客和休闲三种。技术端包含身份识别、APP平台、空间管理、设备操作、设施调节、环境监控和自助服务等六大类。

身份识别主要依托蓝牙、NFC、人脸识别、手机扫码等手段，实现无卡无钥匙的便捷进出，安全系数更高。

空间管理是通过访客系统、工位管理系统和机器人，实现工位、会议室预定、访客来访等功能的自助化和智能化，降低运营管理人员工作量，提升工作效率。

设备操控则是以手机为终端，与打印机、白板、投屏等设备互联互通，实现无线传输功能。

设施调节是在不同场景下，对灯光、空调温度和风俗、电源开闭等方面做出自动调节，提升会员体验的同时提高能效，降低成本。

环境监测则是实时监测环境中PM2.5、甲醛、二氧化碳等气体浓度。空气不佳时，自动开启空气净化设备，保持环境健康。

自助服务是通过第三方服务，在空间内引入自助按摩椅、自动贩售机等多种自助服务，减轻运营人员工作量，提升服务多样性。

*后，APP平台是实现多种智能化、自助化功能的终端平台。同时，涵盖工作、社交、服务、资讯、服务的一体化应用，提升会员体验和粘性。

智慧办公应用场景和相关技术

实际上，2017年P2已经携手阿里巴巴共同打造出了全球*个智慧办公项目——“神鲸”。“神鲸”空间囊括了阿里巴巴智慧建筑软硬件一体化的多种雏形应用，包括人脸识别、一键投屏、视频会议、云打印/云扫描、室内导航寻车、在线预订空间、手机租金支付、智能邮局等元素。

到了2018年，头部企业在智慧化方面更是加快布局，其中优客工场*为活跃。2018年9月10日，优客工场以2亿元人民币代价并购智能化办公平台“火箭科技”。火箭科技的产品矩阵包括依托微信小程序的灵活工位预订平台——火箭办公，轻量化办公工具——火箭日历，以及以Melo智能会议系统为代表的智能硬件与智慧化解决方案。优客工场致力于实现线下资源统一线上管理，基于沉淀数据的分析和挖掘，实现合理的流量搭载、管理输出，解决行业流量及服务的核心问题。

联合办公2018年智慧化布局事件汇总

数据来源：网络公开信息，CRIC整理

目前智慧办公的终端仍以手机APP为主。然而，国内联合办公运营商们的APP下载量普遍不乐观。除优客工场外，其余运营商的APP会员下载率都较低。氪空间宣称实际服务会员数量达到22万人，纳什空间也表示有15万人以上的会员规模。以每位会员下载一次APP的极值计算，两者的APP下载率分别为27.4%和32.1%。低APP下载率直接影响会员使用可能性。

智慧办公是未来的技术方向，但是对于绝大多数联合办公企业而言，仍在起步阶段。

国内部分联合办公运营商APP下载情况

数据来源：七麦数据

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结语

从融资规模、市场增速来看，2018年的联合办公发展情况更好于2017。然而，资本带动企业发展的情况更为显著，导致企业间发展分化更为严重。受资本青睐的运营商快马加鞭的扩张，项目规模和质量相较2017年都有质的飞跃。同时，在智慧化大趋势下深度布局智慧办公，与其他竞争对手间的差距也在继续拉大。反观融资困难的企业，纷纷收缩规模，为生存拼搏。

企业间分化的加剧必将导致2019年联合办公行业并购的进一步加剧，这一细分市场也必将在一轮轮洗牌中逐渐稳定，也许真如优客工场预言的那样「中国联合办公市场未来只会剩下五六家企业」而我们认为，这些企业一定是那些尊重市场规律的企业。