副中心与北三县整合规划 限购*严的北三县楼市春天来了？

猪年首个工作日，一则重磅消息袭来：

《通州区总体规划》将出炉，北京城市副中心与河北省廊坊市北三县地区统一规划、统一政策、统一标准、统一管控。

北京市规划自然资源委公布了2018年度绩效管理工作自查报告。其中提及《通州区总体规划(2016年一2035年)》已经完成审查，将以市政府的名义批复。

规划明确，北京正会同河北组织编制《通州区与廊坊北三县地区整合规划》，并加快推进《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划(讨论稿)》。

通州与北三县将四个统一

北京市规划自然资源委会同河北省城乡住房建设厅，组织编制《通州区与廊坊北三县地区整合规划》，立足京津冀协同发展，处理好副中心与通州区、廊坊北三县地区的关系，打破“一亩三分地”思维定式，积极稳妥做好交界地区规划建设管理。

规划中*显眼的一点是，将推动北京城市副中心与河北省廊坊市北三县地区统一规划、统一政策、统一标准、统一管控。

四个统一，意味着通州将与北三县一起从规划、政策、标准、管控等四个宏观层面“同一门槛”。

事实上，今年1月初北京城市副中心规划就有相关文件流出。1月3日，《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年—2035年）》正式批复，在这份规划中单设一章，阐述了城市副中心与廊坊北三县地区统筹发展，建设京津冀区域协同发展示范区的内容。

文中明确，将实现副中心与廊坊北三县地区统筹发展，将严控人口规模和城镇开发强度。将根据疏解北京非首都功能需求，严格落实属地调控责任，有效抑制人口过度集聚，促进人口有序流动。其次，将严控城镇开发强度。划定生态控制线和城市开发边界，促进城乡建设用地减量集约发展，核减与重要区域生态廊道冲突的城镇建设组团规模，严禁在交界地区大规模开发房地产。

在廊坊北三县地区重要功能组团适度预留战略留白节点。此外，将积极对接北京非首都功能疏解，引导适宜产业向廊坊北三县地区转移。提高廊坊北三县地区对区域的服务保障功能，升级改造传统都市制造业，加快推进区域性物流产业基地建设。

在以上规划中，已经明确的指出一个信号，北三县将成为北京城市副中心的功能承载区，承担其一部分衍生功能。而此次四个统一，又再次明确，通州与北三县画上了“约等于”，从宏观规划层面统一下手，共同管理，这对于111万（2010年数据）北三县居民来说，是“约等于”北京市民的重大利好消息。而从房地产市场来看，北三县地区也势必迎来有史以来的*震荡。

北三县是哪儿？

用两张地图就能看懂了。

上图中，夹在北京和天津之间的一块廊坊市的“飞地”，就是我们常说的北三县： 三河市、大厂回族自治县以及香河县，总面积1277平方千米，人口111.3万（2010年）。

由于毗邻京津，距离仅有国贸三十公里距离，北三县地区也成为河北省经济发展速度*快的地区之一，我们**熟悉的燕郊，属于三河，还有我们熟悉的香河家具城和香河肉饼，都是北三县的“特产”。这块*牛“飞地”被河北省视为其“经济特区”，也有“北京后花园”的美誉。

今年1月，这块飞地“镀了金”，北京市政府整体搬迁至副中心，现在三河市离北京市的心脏只有几公里的距离了。而刚刚发布的“四个统一”规划，无疑是在这层金子上镶上钻，没人再会把北三县当做廊坊的一部分，就像如今没有人认为雄安还只是雄县和安新一样。

北三县“三*”

纵观北三县房地产市场，在近几年的发展历程中可谓有三*！

此前，北三县可以看做是全中国房价发展与地区经济发展*不匹配的地区。整个燕郊俨然睡城，承载着北京东半部不少白领的梦，他们通勤于燕郊和国贸之间，加之投资客入侵，促使燕郊房价一度每平3万-4万，甚至超过了直辖市天津，达到了准一线的房价水平。

*近两年，随着一大波调控政策来袭，北三县成为了全中国限购政策*严的地方。

2017年开始，很多新闻都大篇幅报道过类似“燕郊房价一年跌了一半”，“北三县房价腰斩了”等等，燕郊有的小区的房子从限购前4万每平米，经历了一年半严厉调控后，*终价格稳定在一万多到两万左右的水平。要知道，北京房子涨了又跌，从整体数据上看，可以看作是从稳中有降，而北三县的房子，则真的真的是赤裸裸的“腰斩”。

北三县为什么限购这么严厉？其实这引出来的就是所谓的“第三*”，北三县将成为未来很长一段时间内*具发展潜力的区域，甚至，甚至短时间内不会输给雄安。

随着北京市政府迁入副中心，北三县的发展将迎来了新的时代，已经从过去北京后花园的位置，前移到了后院甚至后门廊，这里将来会成为全国城市样板，是世界级城市群的重要组成部分。

一句话 涨不涨？

目前在北三县来说，限购政策要求，需要非户籍居民能够提供当地社保证明或者纳税证明的，才能买房，而且有趣的是以县为单位来限制购房，燕郊的*只能买燕郊，缴满了大厂社保年限的人也不能去燕郊买房，只可以去大厂买……有点类似只要你有购房资格，北京市内你可以买延庆、西城、朝阳的房，但不能随便买通州一样。

北三县之前为啥涨？很简单，离着北京近，离着北京*热点的区域近。住在市内石景山、门头沟的人距离*繁华的国贸都未必有燕郊离得近；从交通上也是如此，地铁刚刚通到房山和门头沟，但几年前通勤高铁已经开进了燕郊站。

特别是随着*近两年，北京市发展规划向东南方向转移，亦庄和通州的崛起，通州都不再是十几年前的睡城，而是成为了城市副中心，那么作为副中心以东的北三县，无疑将承担过去通州在北京承担的功能，即承接北京的产业外溢承担睡城的责任。

当前北三县的房价，是多轮强势调控后的体现，把房价从3万+拉低到如今的2万以下，而房地产发展来说，长期看人口,中期看土地,短期看金融可谓是不变的定律。政策上规划上与副中心统一看齐，意味着管理层将统筹制定通州和北三县各项标准，整体规划，而随着北京城市副中心在北京承担角色越来越重，城市发展的一部分重心也势必向东迁移，北三县作为外溢功能和产业的承载区，也势必将告别传统的“睡城”模式，真正迎来自己相关产业发展的春天，疏散的人口和产业也将为北三县带来巨大的人口流量，绝不会是如今111万这个数量级，北三县的房价也会凸显出其真实的价值。

房价的表现可以一时虚高，也可能一时被压制，但终归，会随着市场的规律重新匹配重新定位，回到一个属于它价值的点。

涨不涨？你说呢。

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