动荡！楼市分化愈演愈烈，下半场房子还值钱吗？（完）

地产大潮浩浩汤汤，走过了20年的黄金时代，中国的城市化进程已经进入了下半场，从上半场走入下半场，这个过程中整个地产行业发生了剧烈的变化。

NO. 1｜壹

之前用三篇文章专门写了这些年售楼处的变化、市场的变化和开发商的变化。具体可以戳→《》《》《。

售楼处里的置业顾问越来越多，售楼处的营业时间越来越长，客户的待遇越来越高，置业顾问的服务态度越来越好，似乎一切都在进步，似乎话语权从卖方转向了买方。

从前的市场，土地上盖出什么都好卖，什么都卖的出去，市场上的产品永远不够，售楼处的沙盘上总是售罄，客户总是不相信，置业顾问总是懒得解释。如今，开发商更加强调产品和设计，甚至赋予产品各种文化属性，依然是有的产品供不应求，有的产品变成了老大难。

从前的万保招金，变成了现在的碧万恒。万通六君子只剩下传说，万达老王开始挥手告别房地产，恒大的许老板一直就心猿意马，杨主席也开始另辟蹊径，万科也不想被称为开发商，伴随着黄金时代的舞台，是那些黄金时代的主角，就像NBA的96一代一样，但时代总会过去。

NO. 2｜贰

楼市下半场的变化，老罗来做一个总结，之前写的千言万语*后可以汇成两个字：分化

决定着这一切的东西叫供需关系，经济发展需要更多人进入社会工作体系中分工，于是人开始涌入城市，房子这个商品开始供不应求。城市化的脚步每往前走一步，背后都是巨量的需求。

分化背后的意思就是房子这个商品从曾经的绝对短缺进入了相对短缺的时代，正在步入相对过剩的阶段，也许会有一天走到绝对过剩的阶段。（绝对过剩的情况在发达国家也没见到，市场还是会自我调节）

相对短缺和相对过剩是一个界限比较模糊的阶段，总之好的产品和拥有更多资源的产品，以及性价比高的产品，还是会受到市场的追捧。而地段尴尬的，板块区域未来不明确的，以及产品不适应市场的，会在市场上变成一个尴尬的存在，价格也从刚性变成了弹性。

公寓和商铺在之前的文章中表过，如果未来学区的概念越来越弱，那么房子的价值将会更加接近其本身的价值，排除了这些附加的资源属性，居住的属性会越来越凸显，房子到底适不适合居住，是否老旧，风格是否过时，物业服务是否跟的上，都是在分化的概念里。

房子是实物商品，也是有折旧的。在一个大城市里，小镇青年想扎根这里，成为新的城市人，如果想要门槛低的话，要么远郊新房上车，要么接盘城区老破小。

在房子的流转交易链上，总有一种房子是处于这个链条的*后端，意味着可能这个房子在*后会出现无人来接盘的结果，或者需要花费大量成本改造之后才能适应当下的市场。

中国的旧城拆迁大潮大量的消灭了这种房子，感谢党，感谢国家。

这些房子的消灭无非是把链条的*后一棒给砍掉了，于是倒数第二成为了*后一棒。有些产品就已经到了这个地步了，这就是分化的结果，值得警惕。

NO. 3｜叁

分化不仅仅是产品的分化，还包括城市的分化。从前的中国房价是传到效应，一线城市领涨之后，涨价效应会传导到二线城市，继而再到三线城市。而四五线城市一直没有一线开发商入住，也一直不温不火。直到某一年大品牌空降县城，硬生生创造出了很多住房需求，住宅上的消费升级也在无数小镇上演。

终于小镇开始去库存了，可是有的小镇去库存之后，反而库存更多了。

而如今的房价将从传导效应渐渐地步入跷跷板效应，好的越好…………

看世界其他国家的发展历程，城市化率达到80%以上以后，*终都形成了巨型城市和城市群。中国目前也正在朝这个趋势发展，长三角、粤港澳、京津和雄安、川渝、长江中游等等。

本来经济和人口还不错的三四线城市被裹入高铁网络之后，开始走向了下坡路，就像日本的名古屋，高铁和交通便利之后，人口可以用更加低的成本流动到大阪和东京，于是就这么失落了。

这个戏码也在中国开始上演。

那么楼市进入下半场以后，是不是房子就不值钱了呢？

并不是。发达国家的案例摆在眼前，看城市化率超过90%的日本，东京的房价依然居高不下，纽约的房价也可以傲视全球。人口在哪里，价格就在哪里。可以预见人口还将继续涌入大城市，大城市的房子依然存在供需不平衡，价格自然不必说。

但是另一面的情况是，日本的房子开始免费赠送了。送的是哪里的呢，乡村的。

NO. 4｜肆

所以*终还是以人口为导向，大城市的房子依然是非常有价值的，社会发展不会停滞，只会越来越好。即使城市化进程结束，持有核心城市的房产依然是不错的选择。如果那一天到来，地产行业的整体份额会缩小，地产商的数量会很少，不过新房开发依然存在，不断的替换市场上老旧的房屋，达到一个动态的平衡。

就这么畅想一下，觉得那时候房子应该不再是折磨年轻人的负担，他们会有更多的资源用于实现人生的价值。可是看了即使在日本，依然有新房开发，依然有年轻人需要买房，依然是一个沉重的负担。

楼市的下半场，分化的是城市，分化的是产品，分化的是理念。曾经普涨的时代在渐渐远去，以前只要你买就是对的，然而现在怎么买、买哪里才是关键。如果依然抱有老旧的楼市观，必然会体会到什么叫房子开始吃人了。

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总编 | 夏侯俊杰 作者 | 老罗

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