深圳2018年“双冠”网红盘再推新品，这回千万别错过了！

村长了解到的*新消息，深圳某网红盘即将再推新品！

估计稍微了解楼市的人立马就能猜出来，这个网红盘就是万科星城。

作为去年年末推出的西部超级大盘，万科星城的销售不可不用“火爆”来形容——项目开盘之初就创造了2018年深圳开盘套数和开盘金额双冠。据悉，也是整个万科集团的历史开盘销售金额*。

这一销售态势一直持续到了今年开春。

*近几周，万科星城*近三周成交超过了300套，周末每天基本都是30套左右，本周二工作日都成交了28套。

值得注意的是：这还是在未启动任何转介的情况下实现的成绩。

所以，此次万科星城推出的新品不可谓不让人期待。

我了解到的*新信息是，万科星城星光天地的临街底商，要入市了。

本次商铺产品是万科星城以“完整街道”形态打造的新一代体验式消费街区，推出的是建面约19-247㎡的临街商铺，拥有70年的超长商业产权，限量发售！

这回产品的推出能否再次翻起市场的浪花？

村长带你一探究竟。

买房不如买铺——时候到了吗？

不可否认的是，总有一天，深圳的商铺也会跟香港一样，都是天价。

村长的这个观点是有例可循的：

中原香港的二手楼数据显示，高铁西九龙站周边物业，平均每平米要价25万-35万元人民币。

记住，这只是平均，一些优质、稀缺的物业则早已天价。

举个例子，人民日报海外版曾报道，铜锣湾波斯富街83号铺以1.8亿港元易手，创造了香港*铺王记录。更加不可思议的是，该商铺只有13㎡，折合人民币每平方米高达1177万元！

其实，何止是香港，深圳的一些核心商圈的旺铺早已是天价。

2017年，南山海岸城一套20㎡的小铺以1000万成交了，一平50万，而这还不是*的。

2012年深圳东门一套商铺的成交单价达84.2万/㎡，5年后还是在东门，又一商铺以每平方米158万元单价成交，刷新深圳记录。

尽管这些天价与香港比，并不算啥，却已足够惊人。

与香港铜锣湾曾爆出商铺*1500万/㎡的成交单价相比，深圳的所谓天价商铺等级似乎还是低了些。

而且根据深圳的GDP规模，经济发展状况，人口总量等，参照香港商铺价格，深圳商铺明显是被低估了！

不仅是价格和巨大的*幅度。尽管同样都是房子，商铺比住宅和公寓“高贵”的另一个地方是投资收益，即租金。

赢商网数据显示，2017年深圳核心商圈（包括东门、华强北等商圈）购物中心首层平均租金达1359元/㎡/月，同比增长12.7%，涨幅强势；深圳非核心商圈（包括宝安、龙岗等商圈）购物中心首层平均租金达833元/㎡/月，同比2016增长6.3%。

据调研，海岸城、保利的商铺，*早是2006年发售，一楼卖5-6万/㎡，二楼商铺当时只卖3-4万/㎡；海岸城，第二批是07年年底发售，当时一二楼的价格差不多，卖6-7万/㎡。

而现在，深圳湾大街上，保利的商铺市场售价在39-40万/㎡，海岸城成交价约37万，而*纪录，一个大约20㎡的拐角铺，曾卖到了60多万/㎡。租金方面，保利是1700-2000元/㎡/每月，海岸城是1300-2000元/㎡/每月。

这个就是住宅和公寓没有的了，它们的投资收益一般是没有商铺高的。

下一个价值商圈在哪？

以上这些大家多少知道一些，却也是事实。

其实，*重要的问题是，商铺要在哪里买？

我们先来数一下，深圳总共有多少个商圈：

三大主力商圈：罗湖区东门商圈、福田区华强北商圈、南山区南山商圈；

三大特色商圈：罗湖区人民南商圈、罗湖区深南中商圈、南山区华侨城商圈；

关外新兴商圈：宝安区宝安商圈、龙岗区龙岗商圈。

这八大商圈基本上满足了深圳不同片区客户群体的需求。

其中，东门商圈主要以服装批发零售和大商场为主，是深圳*火的商圈；华强北商圈以电子产品批发和零售为主，也是深圳人流*旺的商圈之一；这两大商圈成为深圳贸易输出的核心阵地。

换句话说，在较为成熟的罗湖、福田、南山，已经有了相对成熟的商业格局，现在进入，基本等同于追涨。

玩股票的韭民们基本都做过一个操作：追涨杀跌。

但是如果把这点放在投资楼市上，这种手法的投资回报率就会变得极为有限。

因为成熟的商圈一定意味着极高的价格和极少的数量。*点很好理解，我翻了一下58同城商铺的挂拍情况，以景田某临街商铺为例，随便一个位于临街的社区底商单价已经超过20万，总价过千万。

这也就意味着，在深圳已经成熟且配套完善的商圈投资一个商铺，手里没有个千把万的是不行的。一般来讲，同一位置商铺的价格是住宅的2—3倍，我们先不说这两个商铺的价格是否合理，就这个片区而言，这样的价格也已经快要见顶了。

所以还是老套路，投资要买原始股。

我们从深圳现有的商业格局往下推，关内已经开发的差不多了，这两年关外的商圈也开始逐渐浮出水面。大家都知道的就有北部地区的龙华的壹方天地、东部地区的龙岗广场和万科里……

尤其是龙华的壹方天地，去年刚开业短时间内速度成为龙华的新地标，总体量达120000㎡，引入147家品牌，翻阅其二手商铺的出租出卖情况，*单价已经超过了20万/㎡……

现在看来，西部尤其是西部关外，还没有一个商业引擎。

这个时候肯定有人说：西部那么荒的地方连人都没有，还需要商圈么？

就算你这么说，福松沙的人们也不可能答应。

早在2012年，宝安区的常住人口就已经超过全市的四分之一（想不到吧）。据统计，沙井现有人口超130万，户籍人口超3万，而户籍人口人均存款在2016年就已超过100万元，是深圳人均存款的10倍以上！

商圈主要的消费能力就在于人，人流量的多少是决定商圈是否繁华的标准之一。宝中的壹方城之所以那么火，没有西乡、新安的支持肯定也是不够的；龙华的壹方天地背后也是靠着整个红山片区的消费能力拉动。

福松沙的消费中心，现在确实还没出现。

不过这么庞大的消费能力，肯定得有一个“泄洪口”。

以海岸城为中心的湾区商业文化中心，正在成型…

那么*后问题来了，万科星城能不能买？

目前来看，*有可能成为福松沙商圈核心的，就是正在筹建中的沙井海岸城。

一般来讲，一个商圈核心的必备要素有两点：

*要在几何中心。

正在动工的沙井海岸城位于地铁11号线马安山站东侧，南依沙井南环路，北靠公园南路，东临新丰苑小区，西至万安路，按新的街道划分，应在新桥街道内。整体规划位于福松沙三地核心，未来承接的消费群体数量庞大。

值得注意的是，随着湾区规划的正式落地，沙井大空港片区同样是位于粤港澳 “五维一体”综合交通枢纽。可以想象，以后中山、东莞等地的客户群体来往也将十分便利。

第二要有商业氛围。

商圈关键在于“圈”这个字，仅一栋商业楼只能被称之为商场。

对于西部关外片区而言，除海岸城之外，现有的商业体量已经超过10万㎡，其中包括沙井天虹商场（3万㎡）、形色城购物广场（3万㎡）、百佳华沙井店、华润万家万丰店等，共同构成了区域内成熟的中心路商圈。

此外，约12万㎡太隆城购物中心也将在此设立，未来整个商圈的体量将达45万㎡。

你可以想象一下，在不久的将来，当“海岸城—万科星城星光天地”等商业连起来时，在湾区西部一个全新商圈——湾区新城商业文化圈也将拔地而起。

你可能要说，海岸城、太隆城购物中心这些都是大型的综合体，压根没得买啊。

你要是这么认为，就错了。

万科星城星光天地的临街底商，可以入手。

（效果图）

我之前文章有讲过万科星城的住宅部分，一个自去年11月份入市以来一直在打破深圳销售记录的项目。据深房网数据，上周万科星城以104套的成交量仍位居全市*。

我们再来了解一下项目的基本信息，万科星城位于宝安区沙井上星路与上星南路交汇处（沙井天虹东南侧），占地约12.2万㎡，建筑面积约92.8万㎡（含*），计容建筑面积约64万㎡，有住宅、公寓、标杆写字楼、商业等业态，近百万级的全场景示范新城。

（效果图）

本次推出的商业产品“万科星城星光天地”分布在三个地块，是贯穿住宅的1-6#地块，将七种业态串接起来的开放街区的商业。

其产品为建面约19-247㎡的中轴街铺，既有临街底商，又有独栋商业，产品丰富。目前参考价格区间在8-15万/㎡

这个面积段和价格段对广大投资者都是很友好的，尤其是作为投资品来讲，总价区间幅度的变化也有了更多的选择，风险相对可控。

此外，星光天地大部分商铺具备餐饮条件，未来随着人流的不断提升，经营前景无可限量。

而众多城市级配套的汇入，也为本区域的价值和人流量奠定了坚实的基础：

1.大城：集商、产、办、住于一体的综合体大城，将3337户业主齐聚与此，激活无数商机；

2.品牌：一里，万科里强势入驻；

3.生态：项目规划24H开放生态公园——休闲架空+园区公园+架空跑道(规划中）；

4.文体：参照日本森之宫Q’Mall设计，将长达约553m的室外运动跑道引入深圳；

星光天地室外运动跑道

日本森之宫Q’Mall跑道

（效果图）

5.全龄：近距沙井市民广场、艺术中心及书城等城市级文化休闲配套，承接各类文教需求。此外，毗邻宝中第二外国语、华一实验*、万丰*和万科星城代建的九年一贯制*及十八班幼儿园，庞大师生群体组成稳定的消费流……

（效果图）

值得注意的是，产品本身拥有70年产权，能真正实现“一铺养三代”。

问题在这儿终于有了答案：买西部有潜力的商铺，首推万科星城星光天地。

*后，3月16日，星光天地将启动诚意登记。

还是那句话，买房这件事情，不能犹豫。有意向的我真诚建议你去现场看看，绝不套路。

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