每一套笋盘背后，都藏着N个追悔莫及

01、

今天讲讲买笋盘的故事，笋盘是指低于市场价的房子，买到就是赚到，但是怎么样淘到笋盘呢，除了下功夫、花时间，其实*主要的是，当笋盘摆在你面前的时候，你要知道它是笋盘，然后稳准狠拿下！

这一次的故事主角是我的闺蜜H姐，叮，先发她一张好人牌， H姐的特点是慢热、犹豫、后悔，就是笋盘一看见她就跑路的那种性格，但是，不管是刀山火海，我都得帮她买一套笋盘。

因为H姐是跟我从小一起长大的闺蜜，我*候有一次不小心掉进水井，是H姐一手抓着我的羊角辫拉上来的，所以，这救命之恩，大过天呐，必须报。

2009年，机缘巧合，我买房的时候，顺带着威逼利诱H姐跟着买了一套89平的小三房。转眼到了2018年，这套房子，在H姐住了近十年后，14万*，变成了414万。

刚拿到大笔现金时， H姐和儿子都很焦虑，总嚷嚷说，赶紧赶紧买了，否则心慌。

当时新政刚出，市场观望情绪浓厚，利率多上浮10%~15%，甚至有见20%。我感觉不是很好，就说不急吧，等等看。

H和儿子于是就不慌不忙看房，越看越开心，还时不时跟我汇报一下，哪一套之前看过的，现在又降了多少。

就这么很快到了年底，我提醒说，差不多了，该出手就出手了。但寻寻觅觅，H和儿子似乎越看越迷茫，迟迟不敢出手。

转眼19年初，传统的阳春三月，各种蠢蠢欲动，H姐姐这边虽说还是在看房，但反馈得来的消息总是不尽如人意。按耐不住，我只好站出来，亲自帮小姐姐淘房。

02、

H姐姐和儿子的需求：4房+，自住兼顾投资需求；理想价位：900~1000万；区域偏好：考虑工作方便加居住习惯，偏好宝中、前海或周边区域。

根据H姐和儿子大半年的看房经验，大抵锁定了三个楼盘，其中一个是西城上筑的四房，132平，带露台——

同户型高楼层，只有两套在卖。分别标价998和980。装修基本都没法用，楼层和朝向差别不大。另外，无意中得知980的业主还自有子母车位一个，而998的只是租有固定车位。

关于楼盘：位于宝安中心区，品牌开发商，建于2006年，地铁口。周边商业配套完善，小区环境尚可，学位普通。

关于房子自身：户型方正，南北通，采光佳。另外赠送率相对现在的新房来说，还算不错。

关于价格：挂盘均价73199，我的评估价：130平总价在950万算正常合理的市场价。

买入指数：三颗星。小区楼龄偏高，学位一般。只能说自住还算舒适，价格超过950，果断放弃。

叫价980的房子，因为听说自有车位，于是主攻。但没想到业主心态非常强势，加车位1030，不谈价。

叫价998的业主，自称股坛高手，急着卖房入股市。所以给的价格相对合理：950万。

但说到约业主见面的关键时候，H姐姐的儿子犹豫了，说不上原因，总之没签。第二天中介告知：房已卖，980万成交。说明我们如果那天签下的话，当是小笋。

虽说有点小遗憾，但H姐和儿子都表示情绪还算稳定。

03、

另外两个分别是金城时代四房的124平和西城雅筑3+1房的100平。其中，金城时代四房的124平——

关于楼盘：跟上筑同年代，同片区物业。不同的是，该小区由小开发商开发，小区环境一般。

关于房子自身：户型虽说南北通，采光佳，赠送率相当不错，但并不方正。

关于价格：挂盘均价64399，我的评估价：124平总价在800万算正常合理的市场价。

买入指数：二颗星。楼龄高，保养差。并且小区密度过高，小户型居多，拉低了整个小区质素。另外，还是学位一般。

这套房我看过就走了，甚至没跟中介谈过价格。投资的话，足够笋可以忽略某些弱点，但自住还是算了，若不能忍，千万别忍。这种“屌丝”楼盘里的大户型，是大忌！

04、

西城雅筑3+1房，100平——

关于楼盘：与西城上筑一样同为鸿荣源物业，但建于2012年，算是次新盘。商业配套完善，地铁口，总体来说，地段还好。

关于房子自身：户型方正，南北通，采光佳，赠送率相当不错，100平的房子，做到了3+1房。难得的是业主装修非常用心，从我们进入房间到离开，业主从沙发到冰箱一直说到窗帘，还意犹未尽。

关于价格：挂盘均价77567，上一套同户型成交单价在76000。鉴于装修溢价，对此房我的评估价是：100平总价在800万算正常合理的市场价。

买入指数：三颗星。硬伤在：无小区！独栋！学位普通。另外同样存在小户型居多，拉低了整个小区质素的问题。

但H姐很明显被装修迷住了，依依不舍拉着业主说：“少一点少一点，我就要了。”业主是对东北老夫妻，特意来深圳卖房，早年借兄弟指标买的房（不得不说，这波神操作666），自称卖了房就要去加拿大陪女儿了。

但在价格方面不含糊：850万。看价格没办法谈下来，我果断把花痴H姐拉了出来。就这样，看了几天，等于把H姐之前的成果基本否定了，她忽闪着大眼睛看着我。OK，看你的呗？

05、

好吧，扩大范围继续淘。鉴于以上三套虽然地处宝中，但并没有宝安*名校"宝中“学位的小遗憾，这次目光盯上了中洲商圈带宝*位的几个大盘，*后锁定了某小区（回避广告嫌疑，此处隐去楼盘名）。

推荐理由如下（地段→地铁→商业配套→小区→户型→学位以及参考三期销售情况综合来看）——

1、靠近前海，宝中辐射区；

2、双地铁口；

3、周边及自身商业配套都还不错；

4、小区虽然不大，但还算精致；

5、户型方正，绝 版高赠送；

6、宝*位；

7、三期在售，销售情况比较乐观。

其中，第5、第6条是*的加分项。

一圈看下来，大抵了解了该小区分三期。一期早年开发，虽然单价会略低，但小区稍旧，停车位紧张，而且税费高；

二期17年交房，算是次新房，单价略高，税费因为可以核实征收相对一期要低，大户型居多，停车位充足；三期售楼处仍有售，税费低，但单价高，且均为小户型。

三期因没有合适户型，首先被排除；一期有大户型朝向好的，可以适当考虑；重点考虑二期，小区新，车位足，尤其是122的户型，因为总价刚好在预算之内。

无奈，122户型只有一套在卖，且业主心态非常高，8.6万的单价不谈价。只好放弃。*后锁定了三套房源——

A：一期129平，四房豪装。10楼，卧室朝南。业主要价8.2万/平。但加上税费、赎楼费和中介费等杂费之后，单价居然去到了8.9万； 

B：二期133平，4+1房简装。25楼，朝南。户型非常通透，赠送面积可观。业主要价8.4万/平，加上税费、赎楼费和中介费等杂费之后，单价约8.8万； 

C：二期154平，正规5+1房豪装。13楼，南向。户型方正，套内接近140平（约等于新盘半岛城邦四和天鹅堡三的200平套内！），非常逆天。业主要价7.8万/平，加上税费、赎楼费等杂费之后，单价约8.2万； （业主自荐房，无中介费。户型如下图）

不比不知道，一比吓一跳。这至少是百万笋啊！看完房，我就摩拳擦掌开始激动了，跟H姐母子各种吧啦吧啦，甚至精确推算出业主是在三年内几乎没赚钱的情况下在出售该房。老谭也时不时插嘴：“要是我，啪就签了！”

时间一分一秒过去，从下午四点一直到晚上九点，我各种忽悠动员，甚至恨不得自掏钱包”啪就签“，但终究还是没办法说服H母子二人，他们认为超预算200万压力太大，决定还是回去再考虑。

买房，真的是得看缘分；笋盘，好像只有在失去之后才知道。第二天噩耗传来：当晚业主就签了卖房合同！

H母子情绪还算淡定，倒是我失眠了一整晚，追悔莫及，在我眼皮子底下，居然放跑了一个超级大笋盘！简直都不好意思原谅自己！

06、

机会总是留给有准备的人。就在我捶胸顿足后悔之际，无意中看到有开发商销售在带客户看二期的房子，一问原来还有几套大户型154平的尾盘在售。无论楼层高低，统一价格都是7.8万/平。

跟上一套笋盘相比，这几套楼层均偏低，且毛坯无装修，H姐母子一时有点无法接受，果然又开始纠结了。

就在犹豫之际，销售那边传话来，几套里又卖了*的那套，只剩下更低楼层。无论楼层，均同价！晚下手明显吃亏。

在H姐母子俩彷徨之际，我默默帮他们理清了两件事情——

*，二手理想户型含税及杂费单价约为8.9万，一手新房含税单价约7.9万；

第二，三期在卖均价8.5万，且销售不错。三期劣势是：无小区，无赠送，商业就在楼下，可能存在嗓音卫生等问题。

而二期明显好过三期的是，大户型且自有小区，赠送多之外还是现房。这样小算盘拨拉一下就清楚二期更好，而现在，二期新房价格是7.8万！

权衡过后，H母子终于还是愉快地下定了，因为笋盘可遇不可求，再错过，可能又将是一个追悔莫及。至此，我算是光荣完成任务。以为此事总算告一段落，没想到还有花絮。

第二天，H姐就约了N个中介：看房去了！~~~没错，看房去了。就为了再次认证：这套房到底值么？这轮看房，持续了半个月。然后H姐总算心满意足，开开心心交*去了。

没有十全十美的房子，但凡能有八全八美，都是非常幸运的事情了。买房，尤其是买笋盘，真心是个辛苦和技术并重的活！