深圳刚需大本营——宝安，买房攻略下篇

上篇我们说到碧海片区，今天我们来看看翻身片区。

说起宝安，很多人会想到宝中的高楼与昂贵的房价；而说起翻身，大家首先想到的大概是鱼龙混杂的城中村、热闹非凡的宵夜档还有天虹吆喝叫卖的路边摊。

上世纪90年代就是宝安繁华地段的翻身，人口密集。而今，老派的巷子和鳞次栉比的农民房，成了翻身独特的标签。

（图源自网络，侵删）

翻身片区身处宝安中轴、前沿，毗邻宝安中心，也位于宝安和南山的交界处。2015年翻身被纳入前海统筹范围，享受前海和107国道市政改造两头红利的区域。

整个翻身片区有80%以上的建筑是上世纪90年代的小高层住宅，*新的小区也已有十二十三年的楼龄，容积率高。

（片区内配套）

Ø 楼盘介绍 

从地铁5号线翻身站B出口走出，仿佛来到了一个小城市。对面是整个翻身片区*的商场--天虹商场。

走了几圈，我们发现片区有大片农民房和厂房改造的长租公寓。走进巷子就能看到许多挂着的租房告示，中介告诉我们：

“这儿的房子很好租，根本不用担心租不出去。出租信息一般挂十天，就租出去了”。

（周边图示）

卡罗社区位于宝安大道裕安一路交汇处，是由中粮地产集团有限公司于2007年建成，此外，中粮地产也成功开发了北京名都园、广州都市华庭、成都凯莱帝景、厦门鹭江海景花园、中粮颐和南园、中粮彩云居等项目。

在中介的指引下，我们前往卡罗社区，社区的对面是大片的农民房。经过小区的外围时，我们发现，道路两边都停满了车辆，行人走在路中间，边上的步道被没有打理的绿植侵占了一大半，两个人并肩都显得拥挤。

从外往小区里看，也可以看到单元楼两边停放的车辆，中间还有几棵稀拉的乔木，包围着空地中安置的健身设施。

（小区环境图示）

一进入小区，便能深刻的感受到老小区与新小区环境的巨大差异。且不说景观搭配的合不合理，环境够不够优美，光是小区内部地面上停满的车辆，就令人大失所望。

小区的道路毫无规划可言，人和车走一条道，没有人车分流。经常走着走着，身后就会忽然传来一阵阿姨的呵斥声和小孩的哭声，一看原来是不听话的小孩子跑到了道路中间，差点没躲开往来的车辆。

比较有趣的是，整条道路都是水泥路，*有铺装的地方是单元门前的一小块区域，而这里还因为部分块面损坏，直接用水泥填补。另外，小区内还设有游泳池，但也处于干涸状态。

（小区环境图示）

我们跟随着中介来到社区三期。三期自带空中花园，位于三楼。相比地面的景观，空中花园做的可谓是非常用心了！不仅有一小段花廊，还设有健身设施和休闲区域。

看完多个户型，令人较为满意的是一个68.5㎡的两房户型，十分通透且采光很好。户型方正，利用率高。阳台景观是小区一期，且整个片区无高层建筑，视野较为开阔。

（户型图示）

主次卧户型大小较为相似。主卧有别致的花园景观，次卧则为小区景观，看到的大部分虽为小区建筑，但没有高楼遮挡，视野较为开阔。这套房子售价480w，相对便宜，适合自住。

（景观图示）

卡罗社区分为三期，一期为楼梯房（图示粉色建筑即一期），二期和三期为电梯房，整体由15层、16层的小高层组成，户型主要为一房和两房，在住居民约为972户。除了建筑老旧，小区*的缺点就是人车不分流且车位紧张。由于小区紧靠宝安大道，车流噪音可能会对临路住户有些影响。

卡罗社区赠送面积少，实用率相对不高。但是靠近地铁口，距离地铁5号线翻身站520m，租金相对比较稳定，刚需可考虑，保值没有多大问题。且距宝安中心区仅一站地铁之遥，部分市政配套可以共享，*能就读滨海*，生源和口碑都要比翻身*更好。

泰华俊庭位于宝安中心区自由路11号，由泰华房地产有限公司于2005年建成。泰华地产已成功开发了包括“共和世家”、“泰华豪园”、“泰华大厦”、“宝安地 王冠城世家”、“泰华明珠”等深圳市明星楼盘在内的10多个高尚住宅小区。

前往泰华俊庭的路上，我们穿过小街小巷。一路上看到各种老旧的小区，在巷子里鲜少看到卖吃小商铺或便利店，大部分都是五金店及建材商店。仿佛来到一个不知名的3线小城市。

（老小区图示）

到达小区附近，我们意外发现，竞有几组健身器材被安置在人行道边上，且有许多汽车停靠路边，紧贴着健身器材，旁边还有正在施工的路段。

我们经过的时候，还有一些妈妈和老人带着孩子在一旁玩耍，令人十分诧异。这种没有任何保护设施且没有安全保障的投放点，也不知道谁如此“粗心大意”？

（健身设施图示）

小区电梯空间狭窄，勉强能装下6个人。在通往在售户型的过道狭窄且昏暗，且大片公共区域被占用，甚至堆放着废弃的床垫。

如此看来，物业毫无作为，形同虚设。楼层还设有小型空中花园，稀稀拉拉的长着几棵绿植，休闲座椅被部分居民占用，堆放个人物品。

（到访户型图示）

小区只有A、B两栋，32层，三梯十一户，是典型的塔楼。居住密度高，低矮楼层采光较差容易出现无采光的暗厨和暗卫。

主力户型为44㎡和64㎡，小区自带花园绿化不多，活动空间较小。距离地铁5号线翻身站510m，周边配套基本完善，但由于靠近107国道，比较吵，且周边农民房居多。刚需可考虑。

裕安花园位于宝安新安冠春二街，由宝安区建设局于1989年建成，已有30年的楼龄。除了车辆进出物业要过闸门，放眼小区，已无物业可言。整个氛围如同农民房，道路没有人车分流，仅仅一小段路，我们就停下来“礼让”了车辆三次。

（小区环境图示）

离地铁5号线灵芝站约40m，一下地铁很快就来到了在售户主家。因一楼是商铺，户主家为二楼，从外部的阶梯步行即可到达。小区的外部随意用喷漆喷着“1栋A座”，看上去年代感十足。在等候户主开门的时候，我们发现门前电箱上，还有许多裸露在外的电线，十分混乱，安全隐患十足！

（现场图示）

进入屋内，我们发现这个77.6㎡的户型居然是四房两厅，而且是大四房，就连厨房都很大。经了解我们得知，原来是因为一楼是商铺，有房檐，所以厨房和旁边的卧室得以扩建出去。让77.6㎡变成105㎡的大房，得房率超高，使用率高！

（户型图示）

户主告诉我们，他们已经签了旧改赔偿协议，再过个十年八年就会拆迁。这个户型425w挂卖，且还有议价的空间。小区属地铁物业，楼梯房，为待拆迁物业。楼下是小吃一条街，相对较吵。除了老旧和没有物业维护，自住尚可。

整个翻身片区二手房均价为5w左右，且300w的二手房还有选择。相对于宝中，可以说是“白菜价”。

楼龄基本都是2000年以后的楼盘为主，加上只有一个翻身地铁站辐射周边，片区内配套有限，但由于区位位置相对较好，能共享宝中的部分优质配套。且翻身背靠保安机场，不受飞机噪音影响。片区楼盘要买来自住的话，还是可以考虑的。

翻身片区传闻旧改已久，翻身能否“翻身？居民们期盼多年，而今靴子终于落地。

据《2018年深圳市宝安区城市更新单元第二批计划》（草案）显示，本批更新的3个商住项目中就有两个在翻身。称为宝安区新安街道107发展带翻身片区（一）城市更新单元、宝安区新安街道107发展带翻身片区（二）城市更新单元的两个项目均拟更新为居住、商业功能，将翻身北片区大部分纳入旧改。

（城市更新单元拟拆除重建范围示意图）

翻身片区这两大项目拟更新方向都是“居住、商业等功能”，还提到了统筹配建*、教育设施等。

可想而知，未来的翻身将会“大涨价”！从曾经的小渔村，到如今毗邻繁华宝安中心的城中村，再到未来的城市生活、办公高楼等多功能为一体的现代化综合社区。

翻身，一直在前进，从未放过任何一个“翻身”的机会。

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