必看！教育优先，北漂200万能否买入天津城区（一）！

前言

上周开始，米北团队天津的调研稿陆续发出之后，引起了广泛的关注，特别是大量的北漂群体，不论是文章的转发量、收藏量和后台的留言热度都相当高。

非常感谢粉丝们的支持和鼓励，当然也有很多土著对文章中提出不同观点和指正的留言，我们统统都看到了，也欢迎您继续指点迷津。米北的主编团队心里暖暖的，因为有你们才使得我们有进步的空间，你们是米北团队源源不断的力量源泉

我们汇总了留言内容，其中被问到*多的就是“为了以后孩子去上学，买哪里合适呢？”

所以，今天我们就专门来聊一聊这个话题。因为考虑到咨询当中*的群体是“北漂*天津群体”，所以今天的内容会跟侧重于给你们以指导。

我们且把预算设定为200万的买入天津门槛。

1

为什么是更多北漂？

为什么会有大量的“北漂群体”想要买入天津呢？

这是个看似简单又不简单的问题。

北漂，承受着大城市的打拼和艰辛，却也同时享受着大城市生活的繁华与便捷，慢慢地习惯变成了自然，即使漂在这里也不愿主动离开。时间一天天、一年年的过去，直到有一天，他们不得不选择离开，原因只有一个“子女教育”。

没错，一个个的北漂，大多是从三四五六七八线城市来到了这里；付出的努力更是安逸生活在故乡同龄人三四五六七八倍的努力。

年轻时，他们是老家朋友嘴里励志的榜样，每每回到故乡都会因为这个理由而多喝上几杯。曾几何时，他们的内心是满足的，脸上的笑容也是发自内心的。

他们一路奔跑，跑在*前面。然而突然有一天，他们发现跑着跑着，被面前一道厚厚的墙挡住了，无法再跟上前进的脚步。

大浪向前奔流，不进则意味着退

他们当年是付出了怎样的努力和心苦，只有他们*清楚。所以，他们更不舍得让自己的孩子重蹈覆辙。

即便退守，也不是重新回到三四五六七八线的原点。退，也要退得漂亮。所以，距离北京*近的直辖市“天津”，就成为了北漂退守的*佳选择

还是那句话，天津是北方*一个直辖市，也是北方地区的第二大城市。还因为，天津的海河人才*政策，相对于北京，这里更加开怀与温暖，越来越多的“北漂”变成了“新天津人”的身份。

所以，退守到天津没毛病。

2

天津的高考优势

所以，对于“新天津人”买入天津更多则是为了子女的教育。因为天津教育的优势，放眼全国看来也是屈指可数的，被誉为“高考天堂”

放两张图表，让大家了解下天津的高考优势：

注：2016-2018年一本录取率排行榜

看到了吧，天津的一本录取率，仅次于北京，超过上海，排名第二。是不是瞬间，又对这个城市有种肃然起敬的感觉。

再来看一张更牛的图表：

2018年天津的985院校录取率全国排名*名，完胜上海和北京。211院校录取率为12.68%，仅次于上海和北京

另外补充一下，2018年天津的高考本科录取率为74.83%，在天津想上本科是件不太难的事情。

说到这儿，普及一下985和211院校的常识。我国有116所211工程重点建设大学，其中有39所入选为层次更高的985工程重点大学。所以，简单理解就是985大学是世界一流大学，211大学是国家重点大学。不论考入哪所都是一种荣耀。

天津本地就有211大学四所，分别是：南开大学，天津大学，天津医科大学，河北工业大学。其中南开大学和天津大学也是985院校。这些大学，对于本地生源的录取数量也是极大的，所以本地优秀考生考入一流大学的机会更多。

这也是，为何北漂会如此钟爱天津的*原因。

3

了解天津购房政策

一个城市的正式融入，往往是从买入一套房开始的

言归正传，既然要买入天津，那么首先要了解的就是本地的购房政策。

天津也是限购的，本地户籍或者连续缴纳本地社保两年以上，才有购房资格。

以家庭为单位，在除滨海新区之外的天津其他区，天津户籍（含集体*，不包括蓝印*）限购第三套住房；外地户籍和成年单身人士（包括未婚、离异）限购第二套住房。

商业贷款政策如下：

在津已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，*60%*；

在津无住房无购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭*30%*；

目前商业贷款利率，5年以内为4.75%，5-25年为4.9%。基本上是首套上浮5%-10%，二套上浮10%-15%。

也就是说，从2017年4月1日开始，天津执行的商业贷款政策是：认房认贷，首套房**三成，二套*六成，*长贷款年限25年。

公积金贷款政策如下：

申请人在津连续12个月足额缴存公积金，且开户1年以上，目前仍在缴存状态；

申请人家庭名下无未结清的公积金贷款；

申请人家庭名下住房贷款记录及公积金住房提取记录小于两条（包含商业贷款）；

首套房**三成，二套**六成，第三套及以上不予发放。

新房*长贷款期限为30年，二手房*长可贷20年，购买公有住房产权或建造、翻建、大修自有住房的，*长可10年。

公积金五年期以下（含五年）贷款年利率是2.75%，五年期以上贷款年利率是3.25%。

首套住房贷款*限额60万；二套*限额40万。

综上，在天津并不是你手里攥着大把的钞票，就可以随便买房的。天津房票也是很珍贵的，买入天津房产，区域选择上必须谨慎对待

4

北京换天津容易吗？

很多北漂会想当然的认为，将北京房子卖掉，置换天津是可以随便招呼的，事实却并非如此。

之前文章中我们提到过，天津的市内六区分为上三区和下三区。上三区的房价也是因为捆绑了不同数量的优质教育资源而拉开了差距。

在北京居住习惯的北漂们，在买房上往往偏好买新盘或者次新盘。但是，来到天津可以适当调整下心态，如果是买入市内六区不妨适当放低身段，原因为何呢？

就拿天津优质教育资源*集中的和平区，房价也是整个天津的制高点。动辄10万+的房价也不是随便用北京一套房就能置换的，不仅因为单价高，还因为好*附近聚集了很多大户型的改善高端楼盘。具体都有哪些，今天就不在文章里一一列举了，因为多少有些不接地气了。

注：天津市*前十名

从图中可以清楚的看到，天津排名前十的*中，有7所都在和平区。所以和平区的高额房价就不必分析原因了吧。

即使是目前和平区*在售住宅“招商津湾天玺”，位置虽然不是*热学区板块，单价也在4-5万之间，在售面积倒是吻合了和平区改善的大户型，199-344平米的三居和四居，总价起步在800万以上。

所以，和平区的地位就好像是北京的“宏庙”（教育的宇宙中心），非富即贵，普罗大众请自动绕行

再来看看南开区在售住宅新盘行情，在售项目为6个，这里以“南开1911”为代表。据说这个楼盘是依托清华大学的启迪和南开政府联合打造的高端人居项目，位于南开核心区域，紧邻中环线，地铁二号线上盖，总规划达150万平米；产品包括高层、小高、洋房，全三居起步社区，亮点是层高3米，全私家电梯入户，正南北通透，明厨明卫。

注：南开1911

听起来很不错吧，价格也是不菲呀，售价4.2万/平米，目前在售高层101㎡、136㎡三居，总价440万和570万起，*款要在260万和340万以上。

即使这样的高价格，据说还是开发商赔钱在卖，后期好位置的楼座开盘价格或许会飙升到6万左右。

至于河西区的新盘，又是怎样的行情呢？

河西区是上三区中比较有趣的一个区，因为天津市政府在河西区的友谊路上，所以河西区是整体人文底蕴*的一个区。后来作为 天津十二五规划的重点发展区域，新梅江生态区成为了天津重点建设一个生态城区。新梅江会展中心的建设使用，拉动区域经济的同时，也带来了更多高端人口流入本区域。各大开发商也在此区域主打高端人口、高端环境、高端改善，所以新梅江就成为了河西老城区以外，河西区必须要提的重点板块。

目前，整个河西在售住宅新盘为7个，其中就有3个是新梅江板块的。以“新梅江锦秀里”为例，单价3.7万/平米，户型85-145平米的两居、三居，总价317万起。按照二套*6成计算，*可以控制在200万的边缘。

河西老城区在售的住宅新盘，比如“中冶德贤公馆”，单价5万，户型138-172平米的四居，总价860万起；“天物郁江溪岸”，单价4.4万，在售97平米的两居，总价在422万以上，六成的*款要在260万左右。

之所以，在这里给大家算的*款都是按照六成来计算的，就是考虑到大多数考虑孩子上学问题的北漂们，多为70、80后，这些人当中大多数都利用过贷款这个杠杆。如您没有贷款记录，新盘的*款部分可以自行计算成三成，这样选择面也就放大了一倍。

综合上面提到的天津上三区，和平、南开、河西区的新盘，上车门槛都较高，所以我们给出的建议是：

如果孩子在上*前就过来，学区考虑*重要，果断放弃上三区新盘，退而求其次选择200万以内的老破小。一来上三区的教育资源好，*不可能短期取消，等到孩子六年级毕业，不需要该套房子的学位时，可以考虑出手，适当添些预算换套非学区的改善房。如果政策不变，老破小依然会有学位的需求，赚多少不好说，就算是在房价上有所下降，对赌了孩子起跑线上的优质教育也算不亏。不过这种几十年的老破小，自住起来会委屈了自己和孩子，所以大多数的人会选择将老破小出租，在附近租套改善型的房子。如此一来一回，也不会多掏太多钱。

还有一种情况，如果孩子是在*中途转学过来，为了是天津优质的*教育资源。那就不须拘泥于*，因为天津*的入学政策是“片区内摇号”入学。即使你买了*的*，转学过来也不会被安排到该校区的，而是被分配到片区内的普校，这一点在北京也是这样的。但是，这里有一点要提醒，就是想*参加摇号，就需要孩子在至少四年级转过来，保持两年以上的天津学籍。这样一来，即使总预算还是200万，选择上就可以多一些了。

有时，换个思维模式，问题也就迎刃而解了

5

未完待续明天见

由于今天的篇幅有限，我们先讲到这里。

总结观点：教育优先，200万可以买入天津市区，放低预期后可选的老破小还是不少的。综合看来，首选河西、南开次之，和平则全靠运气

在下一篇文章中，我们会具体来讲讲“上三区教育到底有多好？”和“下三区是不是也可以选出优质教育辐射的小区？”，*后“放弃市内六区，选择环城四区还可以找到适合子女教育的区域吗”？

今天没看够，我们明天见！

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