登记不能成为*后的遮羞布

登记不能成为*后的遮羞布

从省委书记怒了一文说起

人民日报微信公众号今天刊发了一篇“这事拖了10年，省委书记怒了！”的文章，文章主要说的是”安徽省委书记李锦斌近日在一次重要会议上举了一个例子。“安徽某市有个小区10年没办房产证，面对居民频频上访，相关部门拿政府文件说事，一直拖着不办。

该市市委主要领导接访，问相关部门两句话：一是你们认为该不该办？二是当时没有办房产证是不是小区居民的错？被问者回答也很干脆：“我们认为该办，不是居民的错。”

市委主要领导讲了一句“那还等什么！”就这样，久拖10年的事情当场解决。”省委书记对这样的事情提出严厉批评。书记的批评犹如一声断喝，发人猛省。

对于此种事件，其实在国内并不鲜见，也比较典型，但其背后并不是一个简单的办证问题，是有很复杂的因素。

一、从行政管理的角度

这个事件中涉及到两个行政主管部门的问题，一个是电力的、一个是房地产的。

1、电力管理部门的责任分析。根据《电力供应与使用条例》第24条规定：“供电企业应当按照国家标准或者电力行业标准参与用户受送电装置设计图纸的审核，对用户受送电装置隐蔽工程的施工过程实施监督，并在该受送电装 置工程竣工后进行检验；检验合格的，方可投入使用。”从文章可以看出，该小区已经交付10年，既然强电未依法验收，那如何可以投入使用，小区业主难道用了10年的临时用电？如果可以供电，那说明该工程符合供电条件，那为什么又不能给予验收呢？因此，此种事件的发生电力主管部门应有责任。

2、房地产主管部门的责任分析。根据《开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起３０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”而所谓的强电是属于工程施工验收的一部分，因此从该规定可以看出，开发商10年前的交房行为是属于违法交付。而《开发经营管理条例》第36条规定：“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处１０万元以上３０万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。”而该事件既然已经长达10年，从文章的内容可以看出，老百姓是频频上访，那么房地产主管部门应该是知情的，其未按照法律的规定予以行政处罚和组织验收活动，应该负有责任。

二、从民事的角度

开发商和购房人之间签订的是商品房买卖合同，其互有权利义务，开发商应当建设符合法律和合同约定的房屋交付并转移给购房人，而购房人则负有支付房屋价款的义务。从本事件可以看出开发商显然已经违约了，应当依合同承担违约责任。

而购房人则可以依据法律和合同的约定通过与开发商的协商或者通过法院诉讼，但是实践中，大多数情况下，购房人都不愿意去找法院来解决，其主要有两方面原因，*个是司法诉讼的金钱成本和时间成本。第二个是购房人购买商品房都基于政府发放的预售许可，属于行政替开发商背书，而政府部门又没有很好的尽到监管职责，导致了购房人的麻烦，那么找政府来解决也是理所当然的。

三、从不动产登记的角度分析

老百姓的诉求很简单，就是要办到产权证。但是要做到这一点，从登记上来说并没有那么容易。

1、开发商首次登记。从文章可以看出，问题的症结点在于强电验收，其属于施工验收的一部分。而竣工验收则决定整个项目的登记是否可以办理。因此文章中也写道“因强电工程尚未通过验收，导致不能办理综合验收，不具备办理不动产权证条件。目前，骆岗街道正积极协调住建、供电等部门，加快推进小区综合验收及不动产权证办理等各项工作。”而施工的验收仅仅是综合验收的一个内容，其他的还包含如消费、环保、气象等验收手续。待所有的验收手续都符合之后，持相关验收手续到住建主管部门办理竣工备案。而后开发商方可向不动产登记机构提出申请，并提供合法的土地使用权、综合验收备案证明、符合规划的证明、测绘成果、缴纳相关税收和出让金的凭证等手续来办理不动产的首次登记。

2、购房人登记的办理。购房人要办理的不动产登记类型是转移登记，其需在开发商首次登记办理完毕的基础上，由开发商和购房人双方共同提出申请方可办理，并需提供开发商的不动产登记证、商品房买卖合同、完税证明等手续。如开发商不肯配合，则在目前的法律、法规的规定下，购房人只能通过法院诉讼来进行，而不能直接向不动产登记机构单方提出。

四、案例的经验

从文章的内容可以看出，其实该办证问题并未通过领导一句话来解决，而证该不该办和能不能办是两码事；购房人有没有错和购房人能不能办证是两码事。对此应该有清醒的认知，必须先依法处理登记的前期手续和依法定程序来办理。而实践中，一些地方的领导为了解决问题，简单粗暴的要求登记机构直接给购房人办理登记，而未依法定要件和程序办理，这是通过一个违法的行政行为来解决另外的违法行为的错误做法。

而通过以上的分析可以看出，相关行政主管部门的不作为也是导致问题长期得不到解决的一个重要原因，要防止类似问题的根本方法是要解决问题背后懒政、惰政问题，而不能简单的解决办证问题，这样即不符合法律规定，又掩盖了背后真正的问题。不动产登记作为以维护交易安全、维护物权公示公信为目标的机构，与土地管理、房地产管理等行政管理职能是完全不同的。政府在解决问题的时候应该把握问题核心来处理，不要把不动产登记当成*后的遮羞布。

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