观点｜万科缘何“独宠”重庆

万科6月拿地“独宠”重庆，充分体现了万科近两年“以销定投”的战略布局。

——盘和林

经过了前5个月的低调，进入6月以来，万科在土地市场突然开始发力。

近日，克而瑞发布的《2019年1-5月中国房地产企业新增货值TOP100》显示，2019年前5月，万科新增货值量仅为1478亿元，同比下滑18.5%，无缘前三名。但进入6月以来，万科在土地市场动作频繁，甚至不惜高溢价拿地。据不完全统计，2019年至今，万科新拿项目约58个，土地成交总金额超过600亿元。单就6月来看，新增的11个项目约占今年项目总数的近2成，拿地力度有所提升。

同时，据乐居财经不完全统计，6月17日-6月21日，万科在5天内共拿地8宗以上，总拿地金额超过106.67亿元，且拿地区域主要集中在南方地区，其中5宗位于重庆。

在笔者看来，万科的拿地力度和布局方向给了市场两个信号：一是万科将发力开发投资，拿地以蓄力抢占市场；二是积极布局后续库存补给，保有余粮的同时控成本。

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从公司经营数据看，万科2019年一季度销售业绩同比下滑，一方面是因为2019一季度承接的是2018年年末销售业绩，基数较高。另一方面，近两年由于房地产宏观调控，不论是对于房地产经营还是土储，万科都保持着谨慎的态度，因此其经营策略采取的是稳扎稳打和稳步提升。随着4、5月经营业绩的提升，如今不惜“溢价”拿地，或是万科重整旗鼓，“杀回”市场的征兆。

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不过，虽然万科6月拿地有明显的提速倾向，但需要看到的是，万科的战略布局主线仍旧是“环都市圈”，且与公司土地“以销定投”策略和产品“定位刚需”实现了良好匹配。

从地块位置看，万科6月在重庆拿到的5宗地块，基本都位于两江新区。据了解，两江新区是国家为推进西部大开发而成立的国家级新区，是西部大开发纵深推进的“发动机”和内陆开放的重要门户，这意味着重庆两江新区或会像雄安新区、大湾区一样，形成城市新的增长极，其背后蕴含的或是房地产产品的价值增长空间。

安居客相关数据显示，2018年7月，两江新区的房价曾一度高达17981元/平方米，经历调控后，当前两江新区的房价虽略有回落，但仍然高于同期重庆市场平均房价，并且保持稳定的水平，波动很小，目前均价维持在13200元-14400元/平方米，从投资的角度看，类似此类国家级新区，随着周边的建设开发和基础设施的完善，房产价值只增不降。

事实上，不仅仅是万科，恒大和龙湖的联合体、融侨等房企都紧盯重庆的价值洼地，分别在主城区、两江地区、弹子石拿下地块。不过，笔者认为，重庆能受到万众瞩目，除了有政策利好外，主要还是得益于重庆房地产市场自身强大的支撑力和隐藏的巨大需求潜力。

根据中国指数研究院检测数据，6月，重庆市被监测的楼盘代表性项目中，大多数项目的去化率均高于70%，所有开盘的项目仅有两成有开盘优惠，且优惠力度非常有限。同时，重庆市当前所推出项目的一个共同特点是，刚需产品仍占多数，客户大都为“刚需客”。

对房地产开发投资而言，项目的高去化率和有限销售折扣优惠，表明了重庆市场存在着强大的需求，并且这些需求是有购买力的真实需求，有利于房企缩小资金回笼周期。同时，开盘项目大都属于刚需型，这也就意味着市场客户流相对稳定，市场未来现金流和收益预期波动幅度小。

万科6月拿地“独宠”重庆，充分体现了万科近两年“以销定投”的战略布局。窃以为，未来随着“一城一策”政策的不断深化，考虑到不同市场项目的“消化”水平，“以销定投”或将是房地产企业们拿地的重要准则。

（作者盘和林系应用经济学博士后，系地产深度报道专栏作家，以上仅代表个人意见，不代表本报观点）

编辑 沈玉洁

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