投资需谨慎：棚改与旧改并行，或将影响楼市供求关系！

▎市场分析丨By：世联评估武汉

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背景篇：寻找新的经济增长点

基建作为我国经济增长的基石，近期全国各地区加速推进重大基建项目投资建设，上至中央下至地方，各类项目审批不断加快，基建补短板力度不断加大，尤其是西部地区基础建设和中东部经济发达地区5G、人工智能等信息技术等基础建设，在基建投资中所占幅度不断上升。加大基建投资已成为我国保经济增长，拉动内需，对冲房地产投资下降的重要举措。

尽管我国近期在增加基建投资，更加注重基建带来的经济效益，但由于基建投资的总体基数十分庞大，实际带来的边际效益是呈递减趋势，这就要求我国寻求新的经济增长点。房地产市场棚改的不断深化和旧改的重磅出台，也是拉动经济、扩大内需的有效措施。

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棚改篇：总体趋势减缓

棚户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。棚改又分为货币化安置和实物安置，货币化安置在过去几年对商品房去库存起到了积极的作用，但也一定程度上推高了商品房价格，城市之间的分化也开始形成，商品化库存多的城市货币化安置较多，去库存完成的城市，实物安置不断提高，因城施策。

3月13日，住建部官方网站公示，全国12个城市入选了2018年棚户区改造工作拟激励支持的城市名单，这些城市都是棚改力度较大，市场反馈较好的城市。出台的名单也是旨在激励各个城市高质量的进行棚改，棚改政策在当前的市场环境下还将持续发挥作用，但由于总体去库存任务的完成，棚改总体趋势开始减缓。

图片来源：网络

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旧改篇：抑制市场需求，影响供求关系

旧改顾名思义是对城镇老旧小区进行改造，与棚改的区别是减少大拆大建，在原小区的基础上对基础设施进行有机更新。

6月19日，国务院常务会议上部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件；确定提前完成农村电网改造升级任务的措施，助力乡村振兴；要求巩固提高农村饮水安全水平，支持脱贫攻坚、保障基本民生。

图片来源：网络

根据官方数据统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。国常会称 “涉及居民上亿人”。国务院参事仇保兴曾指出，据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8,000亿元以上。这么大的规模，足以说明旧改是棚改之后的又一项撼动房地产市场的重大政策。

旧改对房地产市场的影响也是多方面的。各种设施设备的更新对水电基础设施以及家电、装修等房地产下游行业产生积极效应，起到扩大内需的作用。

而对整个房地产市场来说则是抑制了房地产市场的需求，众多老旧小区因基础设施陈旧而产生的改善型需求得到了缓解。旧改之后，各项基础设施得到了完善，提升了居民生活的质量，再加上政府或多或少对老旧小区改造进行财政补贴，使得对住房的需求自然不再强烈。从长远来看，这一政策将深刻影响房地产市场的供求关系。

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总 结

棚改侧重于去商品房库存，也是导致上一轮房价上涨的重要原因，期间出现各种等待拆迁暴富的新闻，国务院放缓棚改的同时以实物安置为主，一夜暴富的新闻在今后将很少出现，房地产市场平稳为主的基调不会动摇，炒房投资的预期不再有。

而旧改政策的重磅出台旨在加大基建，拉动内需，促进经济增长。附带的才是抑制改善型需求，调整房地产市场的供需结构，对防止房地产价格过快上涨产生积极的作用，与棚改的根本目的不同，想和棚改一样大炒楼市的炒房客也应当息了念头。

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