人手必备——广州科学城选筹置换指南

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老伙伴都很清楚了，我一直推荐的广州*佳潜力区域就是老黄埔，以地铁而论就是三溪到文冲，包括临江一带。也写了不下多篇文章了。

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一年多过去了，如今这区域嘛，关心房产的伙伴都人尽皆知了。价格也是毫无人性了，淘笋不易。所以我还需要往这里再火上加油么？

自然是不必了，晾晾它吧。

我们的目光自然而然可以再回到跟老黄埔相对应的“新”黄埔了，那就是萝岗了，而大家更熟悉一点的大众说法就是：科学城。

为什么我会突然又扯谈起这人尽皆知的科学城呢？

全因在去年的时候，就有伙伴问我，星佬，你听过大壮名城了吗？觉得怎么样？

我说，没呢，在哪呢？随手打开百度地图，瞧了下，oh，位置不错呗。科学城核心区。

现在开盘了吗？没呢，预售证都还没有。

那价格怎么样？

我上个星期专门跑了一趟楼盘，销售姐姐跟我说，四万起步吧。

慢着，诸位不要认为我在打广告。科学城流量已经不少了，我也不需要对此多费什么章节，近期科学城又传来扩容规划，足足是现有面积的七倍，更风头火势，可见是大IP。

我只是从这大壮名城新盘忽然想到了这样的一块新广特别向往的区域，很多人其实仍旧像无头苍蝇般，懵懂不晓得如何入手。无论是新盘还是老盘，无论你是握着二百万的预算，还是四五百万预算，甚至土豪近千万银子随时准备砸向售楼盘。换言之，科学城其实是可以满足各位不同级别选择的，可很多人的选择却无章法。

久没更新，实在抱歉，那么本文就直截了当做一次科学城楼盘大剖析吧。

主要分以下部分：

一、科学城的前世今生和潜力？

二、科学城一手楼盘如何选择？

三、科学城二手楼盘如何匹配？

四、科学城房子改善置换路径？

一、科学城的前世今生和潜力？

大家一想起科学城就自然而然想起了萝岗，但是你说起萝岗，那不能笼统概括为这是科学城，别忘记了还有那么一个热门的知识城呢。

换言之，萝岗很大，大到可以容纳两个城，大到*新的黄埔新区规划，还要特别把知识城分隔出来。但无论是科学城，还是知识城，真要追溯上去，统统还是来源于1984年设立的广州开发区。

在科学城都还没诞生之前，广州共有三大国家级开发区。*早就是广州开发区，另外紧跟其后的就是1988年的增城开发区，*后就是我们现在都很热衷的南沙开发区，起始于1993年。这里插一句，南沙实际上也走过26年的风风雨雨了。

如今呢，增城开发区实际已经声势单薄，无论是从总占地面积还是实际的产业规模，都远远逊色广州开发区、南沙开发区。早年的南沙开发区，现在给冠以更大更响亮的名头，这里就不展开了。而广州开发区，分化的东区、西区稍显颓意，但得益于1998年横空出世的科学城一直风生水起，仍旧挽回了黄埔的门面，成为目前*能够和南沙新区正面抗衡的产业园区。

科学城自1998年至此已经超过20年了，期间一直在升级改造，丝毫没放慢脚步。

1998年，科学城从起步区3.7平方公里，扩展到22.74平方公里。

1999年，广州再将科学城扩容到37.47平方公里，设置六大功能区域。

直到2013年，科学城决心以量变往质变发展，市政府进一步明确科学城范围为20.24平方公里，这也是目前的科学城的发展规模。如下图所示：

图片取自黄埔观察公众号

而*新的科学城扩容规划，广州开发区提出自2019年，打算未来五年内扩容至144.65多平方公里，涵盖的区域有：原科学城范围、长岭居、永和经济开发区、云埔工业区、东区、广石化以及萝岗街水西村的部分山体（燕山），占全黄埔面积的1/3，宏图伟略不可谓不大。如下图所示：

图片取自黄埔观察公众号

想法是有了，但实际落地进度和效果如何，我们不得而知。但其实可以看出一点端倪，无论科学城如何扩容，绝对不涉及广园快速路老黄埔生活区域板块。快速路具有天然的阻断功能，南与北是互相割裂的。换言之南与北可以走完全不一样的规划道路，临江宜居、工业产业，两者完全是不同的棋局。

本质上，科学城就是承接老黄埔落后产业升级改造的落脚处，而老黄埔，就是刮骨疗伤之后的骨肉重生。

两者是唇齿相依的存在。

然而本篇，不愿花大量笔墨会描述科学城的未来蓝图，有需要的话后续再撰文，也不再赘言老黄埔的质变，你们只需要知道，黄埔新区未来还是很具潜力就行了，是足以匹敌南沙新区的潜力。本文所阐述的，仍旧是以科学城现规模范围为基础的选筹指南，换言之就是不包括长岭居、永和经济开发区、云埔工业区、开发区东区一带。

我们不能偏题了。

二、科学城一手楼盘如何选择？

以现在科学城规划范围，有什么一手楼盘呢？而我们又该怎么去挑呢？

耳熟能详的就是：

文章开头的大壮名城，广汕路大豪盘雅居乐富春山居、华标峰湖御境，明星楼盘保利罗兰国际，边缘楼盘龙湖首开云峰原著，更边缘紧靠增城的爱特城。

从超豪宅大别墅到刚需起步楼盘，均有选择。

你们若明知新房癌，偏要为癌走，那我的建议是，抠掉东西两侧，只选居中。

意思就是，直接放弃西侧雅居乐富春山居、华标峰湖御境和东侧云峰原著、爱特城，只考虑保利罗兰国际和准备开盘的大壮名城。

为什么？

很简单，拒绝弱势区域的接壤之处

你或者很奇怪，爱特城与增城接壤偏弱尚且可理解，但与雅居乐、华标相接壤的区域是天河啊，天河何来弱势？

事实上天河北部就是弱势区域。

从龙洞往东，沿着广汕公路，两侧可见之处只有低矮的民房和厂房，火炉山的天然屏障，让天河南北之间有着如同广园快速路的割据分裂，你开车一路驶向萝岗，并没有一丝一毫让你感觉到荷尔蒙沸腾之感，与天河东是天渊之别。而我们倚重的智慧城，核心区域始终离开不了21号线智慧城站（红色框），往东就是*的视觉障碍，中华墓园（黄色框）。

中华墓园可不是普通的村民山坟，这肉眼可见的全是先人墓碑，占地之大你大可以直观俯视。可以毫不客气地说，凡是中华墓园一公里辐射范围，产业园尚能苟且偷生，但住宅一律避之则吉，中标的也就有且只有雅居乐富春山居。连就近的21号线新建站点，也有意识逃离这魔鬼的辐射圈范围。甚至可以说，日后的智慧城，也就是围绕天河智慧城地铁站点往北展开，核心圈也不便进入这辐射圈范畴。

如果说偏要选择一个不爱富春山居的理由，这就是*不用回避的不利因素了。

至于华标峰湖御境，我在知识星球也有过点评，*的问题在于：

这楼盘是典型的错配产品

若你是去买大别墅大平层纯享受的，我不拦你，若你只是买其中的二三房户型纯当投资，切记三思。

峰湖御境产品分隔太明显，刚需+豪宅+别墅基本分离。而刚需的产品无论是两房，还是三房，都只有一个洗手间。二房户型奇葩不说，三房一卫还能跟上时代进步吗？

另外远郊产品的刚需户型，忌讳远离城市轨道。峰湖御境距离黄陂站不止两公里，也没有享受萝岗电轨车的建设利好。而且更重要的是，这是一个孤立的楼盘。往北就是牛鼻山隧道，遏制了北向开发的路径，周边城中村拆迁不定，而这楼盘主打别墅大平层，交通便捷本来就并非重点，周边那些小区高尔夫、马术俱乐部也不是为刚需而设的，你好好只想买个投资的二三房，去凑这所谓的山景热闹就不对了。

西侧基本如此，那东侧的呢？

龙湖云峰原著旁其实还有一个待发售楼盘，名唤绿地杉禾田晶舍，论新盘拉动的势能，还是可期待的。但新盘的旁边，早有个老盘在垂涎欲滴了，那便是越秀岭南雅筑，这个放在下一节再论。这楼盘*的问题是，首推叠墅复式产品。而此类产品*的问题是，产品面积少，而所谓赠送面积多。部分极致的甚至能够做到赠送百分百。很吸引对吧？

赠送得越多，坑得越多。这并不是针对云峰原著，而是所有这类偷送面积的楼盘，若是平层结构，赠送多一个房间那当然是欣然接受的。但此类产品，单价高，产证面积少，成为二手房之后，就不一定能得到*佳的评估认可了。

周边平层二手房也就是2.5w不到的价格，你一个开盘就要贵1w，你给个让我折服的选择理由好不好？

而爱特城较之更不妥之处就是：距离增城太近了，简直就是骑行距离。

我们警惕一切挨近增城不限购区域的楼盘，包括南岗一带、开发区东区一带，包括知识城镇龙一带。对于广州而言，限购区购房资格是珍贵的，因此相对比不限购区域，人数上是稀缺的。

你选择一个紧靠着不限购区域的楼盘，对标的是未来不稀缺的接盘人数；你选择恰恰是几步之遥的限购区域，对标的是相对稀缺的接盘人数。你说，哪个受众面会更广一点？

再加上，你限购区域的房子还是不要脸地比不限购区域贵那么一大截。即使退一百步，你是持平的价格，那限购资格珍贵，距离品质并没有特别优势之下，为何选择你？

我的爱特城？！

*后，放眼整个科学城，目前还值得关注的，恐怕真的只有保利罗兰，还有那尚未开盘的大壮名城了。

为何可以考虑？

重点在于，这两个楼盘都位于地铁可达的科学城核心位置，特别是后者

好的楼盘，其实我们也不用过多阐述它怎么好了。

保利罗兰也就只剩下*后的三期，销售8-10栋。其中8-9栋尚可，97-131平方为主，但这个10栋产品梯户比实在有点尴尬，户型主要以刚需50-90平方为主。总体上因为保利罗兰大部分都是洋房产品，也是具备临地铁，学位等基本要素，如果是资金方面欠缺，稍微是可以考虑保利罗兰的。临近地铁的三期，可以弥补园林和楼盘梯户比的缺陷。

至于大壮名城，这个盘我可以说，应该是目前科学城*值得期待的新盘了。

开发商我们不去深究了，非知名地产公司，我们也不吐槽这个楼盘名的渣或土了，目前国家整改楼盘名字，这项目名也算是一股清流了，我们就忍忍吧。整个项目非常庞大，涉及大量的商业、住宅建设，其中也要处理复杂的拆迁关系。据我了解的*新情况，大壮名城从6、7栋的开售，变成了开售7栋，样板房也终于开放，因此我算是赶上好时节。产品从74平方两房一卫、93平方三房两卫到104平方三房两卫、120平方四房两卫，三梯六户，容积率极高接近5.0，无论怎么看都是刚字头产品了。

所以你说买不买？

我说如果低于4.5w的话，就上吧。

一个在地段、配套、交通、产品都如此诚意拳拳的楼盘，除了稍微土渣的楼盘名偶尔挑逗起你那条紧绷的审美神经，那就并没有什么能够让我们挑剔了。

三、科学城二手楼盘如何匹配？

科学城重点是二手。

而任何的买房自住或投资，核心点必定也是二手，这个不多阐述。

本节着重分：上车、刚需、刚改、改善四种住宅需求，那些什么别墅千万级的我们就别扯了。

而价格对标：近200w、200-300w、300-400w、400w以上。

挑选知名度高的二手楼盘，其中就楼盘性质进行必要的分配，以洋房为主（部分存在重复，更多的就不统计了）：

上车楼盘：万科新里程、龙光峰景华庭、中海誉城、万科金色梦想、越秀岭南雅苑、时代春树里。

刚需楼盘：中海誉城、万科金色梦想、越秀岭南雅筑、时代春树里，万科东荟城

刚改楼盘：保利林语山庄、锦林山庄、万科东荟城

改善楼盘：万科城、保利林语山庄、岭南山畔、保利香雪山、新福港鼎峰。

其中我们首先要知晓，保利林语山庄、万科城、锦林山庄都是容积率低于1.0的豪盘，低于144平的都算豪宅，必须按豪宅缴税，但是银行贷款还是可以看面积的。

所以单单论这点，这三个楼盘绝对跟上车刚需无缘了。即使你看中其中的两房产品，我也不建议你选择，因为匹配度完全反向了。

其次我们也要知晓，万科新里程、龙光峰景华庭都是限价房，楼盘都是极简设计，75平方2房1卫、*也就是90平方3房1卫，买卖需要缴纳土地补偿金。

所以若你想在其中找舒适的三房改善生活，周边的集市形式的氛围、楼盘过道设计等是绝对不会让你再动一丝念头的。

敲黑板，以下就是重点中的重点，就各种需求匹配楼盘：

1、如果你资金不多，只够得上近200w的房子，但求上车，那你首选应该是龙光峰景华庭的75平方的两房户型。

而作为竞争对手的也同样有越秀岭南雅筑的77平方两房户型，或者中海誉城的72平方两房。

龙光峰景华庭，是标准的起步二房，可是户型略显老式，不及中海誉城、岭南雅筑的现代设计，后两者的设计都是典型实用为主，空间基本无甚浪费。但是以上车盘来说，交通的便捷度是优胜于户型的实用度的。龙光峰景华庭，距离金峰地铁站能控制在20*内的行程。而后两者即使加上了黄埔有轨电车2号线，效率仍不能和地铁相比。

但中海、雅筑的两房产品是放量大，成交低，具有非常大的议价空间。若你喜欢次新房，而又实在是以汽车代步，这时候方可考虑后两者。

2、如你希望以三房起步，选择200-300w的刚需房子，那么首选就是万科东荟城的88平方小三房。

90平方以下可以节省契税，而同时具备不错的学位，*一点缺陷就是稍微距离香雪站略远，跟龙光去金峰站时间相差不大，但是起步型和实用性都非常好。

其竞品基本忽视万科新里程或龙光峰景华庭，即使同样都是三房一卫，但万科东荟城学位和小区环境，在同样相近的交通便捷度下，后续接盘力度是远超限价房的。

而中海誉城、万科金色梦想作为远离地铁的刚需后备选项，大概就是93平方、86平方的三房一卫，舒适度是大径相同的。然而东荟城在学位和交通便捷度上仍旧辗轧后两者。

因此，在刚需盘选择上，优先考虑万科东荟城。

3、如你预算稍微充裕了，希望300-400w上有不错的刚改选择，那就尽力以交通便捷度和舒适度相结合为主要的考虑对象。

其中保利林语山庄的119平方3+1房两卫，经过议价和税费商讨，可以作为考虑的户型。

能与之匹敌的，大概也就是东荟城的123平方四房户型了。

两者优劣势是很明显的，以环境而论不分上下，而以交通便捷来说，保利林语山庄出门就是金峰站，秒杀万科东荟城。可惜以学位来说，保利林语必须去一站之外的科学城*，而东荟城这点完全反杀林语山庄。因此，如果你并没有学位需要，可以考虑保利林语山庄，反之，仍旧可以选择万科东荟城。

4、若你已经有400w以上的预算，希望完全以改善为主，你此时此刻可选的楼盘反而多了起来了。

*标准可以考虑保利香雪山的126平四房户型。

千万不要小看这126平四房，实际是一梯两户的小高层，入户花园大有改造空间，如果愿意再深入改动，客厅空间灵活多变。保利香雪山作为老一代的豪宅小区，产品用心程度还是能保持十年的潮流，丝毫不弱于现代楼盘设计。

而与之更新迭代的无疑就是同样萝岗地铁站的次新盘新福港鼎峰，首推就是135平方的四房户型。

两者实用面积相当，属于新老时代的产品更迭，是实际上也是有不少香雪山业主置换到新福港鼎、保利罗兰的大面积户型，甚至是别墅产品。

以上均是非豪宅面积的选盘建议，而抱着购买超豪宅的改善住房的无什么预算限制的伙伴，那你们就是任性的主了。

万科城170平方的四房大客厅户型、保利林语山庄185平方的复式带顶楼阳台户型、岭南山畔171平方大三房双主套户型，超高实用率的保利香雪山178平方五房双主套户型，新福港鼎峰少则145平方的四房升级版双主套户型，多则201平方的五房两厅旗舰户型。

四、科学城房子改善置换路径？

我们从上车两房产品到享受型住宅都一一罗列了，其中置换的思路实际都列出升级线了。不知道各位是否察觉得到？

比如，东荟城有不超豪宅的142平方改善双主套户型，售价也与新福港鼎峰相差无几，为何不推荐？

那是因为东荟城整体的特质决定了这个总价约束，接盘者甚少。能出到500w以上买改善型住宅的人，能考虑新福港鼎峰，就不会考虑东荟城。而东荟城本身从两房起步，到满足基本需求的刚需三房，*后到刚改型的123平方四房，就基本到顶了，东荟城只能到此为止。再往上走就完全剖离能够承受的上限了。

相同的道理，新福港鼎峰的三房一卫同样不匹配楼盘定位，不建议改善需求以下的朋友选择其89平方的三房产品。

因为同样是三房一卫来说，鼎峰的价格明显太贵了，超出了该楼盘下限，导致户型和楼盘错配。因此抱着投资之心的伙伴，不能一味考虑房子楼龄的新旧，而忽视了周边楼盘的相对性。

更佳的三房选择反而是东荟城，甚至是中海誉城、万科金色梦想之流。

诸如龙光峰景华庭、万科新里程之类的限价房，楼盘标签注定只能走上车路线，再往上也只能提升到刚需户型级别，更前方的道路已经完全给户型和楼盘素质遏制了。

同理，越秀岭南雅筑之流，苦于地段劣势，也只能止步于刚改户型以下了。如无必要，不要选择超过100平方的户型，以90多平方的三房两卫为*优之选。

而更进一步，诸如保利香雪山、岭南山畔这类洋房还能以普通住宅形式缴税的改善型楼盘，对比万科城、保利林语山庄、锦林山庄等是有先天优势的，必须重点放在改善户型，而刚需类以下坚决回避，比如岭南山畔的84平方两房单位。

因此，如果以科学城这板块为参考，涵盖了200w到400w以上的上车到改善户型，基本可得出以下的置换路径：

龙光峰景华庭两房单位——东荟城或中海誉城或岭南雅筑三房单位——保利林语山庄或东荟城的四房刚改单位——岭南山畔或保利香雪山新福港鼎峰大三房或四房产品——豪盘超豪宅单位、别墅置换

或者有可能，直接跳过科学城，往市区方向奔跑。

那你认为，前文提及的大壮名城目前在售的户型，又属于此条路径中的哪一环呢？

总结

科学城潜能远没挖掘，黄埔新区拥有匹敌南沙新区的潜力。

一手楼盘别犯错，只选中心*紧要。

二手楼盘心水清，前后置换要分明。

什么样的需求，选择什么样的楼盘，匹配什么样的户型，各有上下限制，或者户型错配，或者总价约束，冥冥中自有规律。

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