万科万村大撤退，为实体产业让路！

新中产财富，智识读本——爱住家投资频道

2019年，万科万村大撤退，不过是2018年万科缩减公寓政策的正常落地。

——图谋已久，不得不撤

万科万村撤退，新闻那个铺天盖地。

漫天雪样的信息里，*让人触目惊心、虎躯欲震的，是万科哪怕“赔着违约金”毁约，也要自宫“租金行情”还不错的深圳城中村房源。

这得受多大委屈，才能下此决心？

早在近日媒体发布这个信息前，芳姐亲身走访坂田的万科泊寓，就已发现“泊寓停泊”这个事。为此，还专门为VIP，图片直播和讲解过这个情况：

为什么接近完工的泊寓，不封门窗、工程停止？

看起来半年前就具备入住条件了... ...

万村撤退，并不完全是公寓行业的前景问题。

而是，深圳城中村改造，能否与产业发展协调的问题。

说到底，就是产业大军在买不起房前，应不应该高租金租房？城中村房租上涨，影不影响深圳产业发展？

停工的坂田岗头新围仔村，坐落在富士康、华为、天安云谷三围合区域内。到富士康停车场820米，到华为停车场580米，到天安云谷停车场1公里。马蹄山村、雪象村、岗头新围村，为这30万+产业大军，提供无数套500-2500块租金范围、品质参差不一的租房。

每一年，来自985、211、各技术职校的数万鲜血，散落在这些貌不惊人、充满县域风情的城中村，为中国的高科技、高端制造业上着996的班，让我们的5G产业得以低成本高效率的落地。

中国的产业崛起，离不开人口红利。这个人口红利，是百万计的工程技术的大学生；是千万计的技术职校的产业工人。不论是工人几千块的工资，还是工程师1万块的工资，大家都需要些生活成本“县级化”的城中村，让他们有余钱帮父母脱贫，进而能让自己在城市买房安家。

能带来水果自由的，并不是山姆会员店也不是拼多多，而是离华为几百米的新围仔村的路边店。在网上一斤荔枝被炒到50块一斤的网红时代，华为后面这条村的荔枝13块8就可以买到。当珠三角其他工业区、村子追风一样改造为艺术小资区，兴起各种时尚消费时，新围仔村、马蹄山村、雪象村们还保持着90年代珠三角城中村的经典朴实。

工程师们无法“为颜值”买单，因为他们要反哺18线小城的原生家庭。也许8000块工资发下来，去掉1500房租、2500块生活费、1000块学习资料费（电脑、书、树莓派），他们只能拿地出3000块寄回老家。涓涓细流，何时成江？这些马上进入婚育年龄的理工生，更不知道，什么时候能攒出一笔购房首期款。

不仅仅富士康的工人，为房租从500块涨到700块而心慌；天安云谷的新晋测试员，也可能为房租从1200块涨到1600块而心慌。所以，2016年由雷军入资寓见长租公寓而挑起的“公寓投资热”，在2018年遭遇了巨大的舆论危机：

深圳的领薪族，真不想为“装修”买单，不能承当几百块租金的上涨。

2015-2019年，深圳*的舆论反省是：

深圳的规模以上带科技的产业，应不应该外迁？

如果深圳空心化变成香港，对深圳的未来是好处么？

其实根本无须辩论，没有一个世界级都市能承当得起实体产业的虚空化。金融我所欲也，科技亦我所欲也。纽约、旧金山、新加坡、东京，这些一顶一的大都汇，即有了金融，也依然还有高端龙头科技。真正科技空心化的香港，正遭遇GDP上涨乏力，城市显得有些疲软。

没有人，希望深圳像香港，失去产业。

产业不能失，那么围绕富士康、华为、天安的城中村生活圈就不能失。这里得有大把1500块以下租金的房子，这里得有1、2块一斤的蔬菜，这里得有12元一份的肉菜快餐，这里得有15块的全套洗剪吹。否则，产业大军的生活无法落地。

因此，必须把大部分城中村，还给产业！

城中村，是珠三角产业的真正“配套”：让生活低廉的配套！

固然写字楼的小姐姐，会一掷百元到“奈雪の茶”恰个桃桃芝芝晒个小红书。可深圳的技术员、工程师哥哥真舍不得为住多花一文钱。房租从800块涨到1000块，克勤克俭的理工男们怒感遭遇“不合理”上涨。

嫌房价5万贵的，并不是城中村租房人。

城中村里的群租客，大多没能力去买房。

*深圳的大学生，排队轮候是公租房。

奋斗到senior技术人，砸锅卖铁想买房。

只有小白们，没见过大钱、没见过大格局，瓜子嗑地哒哒响地，以为万科真穷了，养不起公寓产业。一个年入万亿的房企，人家真养不起1万间成本几万一套的小公寓？公寓微利是真，挺过了头3年，租金会涨、现金流就回正了。万科还不至于，担不起这个成本。何况，还有很多基金不介意合伙的。

万科公寓大撤退，并不是公寓赚钱少的问题。

是城中村公寓改造，触动了社会认识观的问题。

房企做公寓，本以为有万利而无一害：

*：公寓*多是利小，但不会大亏。久了，租金随物价上涨，现金流至少能摆正。哪有什么投资，当年投当年就赚纯利呢！

第二：居住也是做的流量生意。做住宅，房企靠物业费、商铺租金、生活服务，还是赚到钱了。那么，做公寓，规模上来了，租户流量也是能变现的。房企不怕赚不到钱。

第三：城中村公寓改造，多少能为旧改铺路。极其缺地的深圳，也许未来大部分城中村都要旧改。旧改谈判是个漫漫路，先驻到村里把公寓做了，慢慢收租金、慢慢跟村民谈拆迁。

铺10条村，旧改1、2个村，都值了啊！

房企响应“租售并举”，自以为能缓解居住矛盾。业内以为低利润提供了“更有尊严的居住”，就能缓解高房价对白领的刺激。以为当前买不起房，品质租住过度一下也好。但是，房企们没想到，这是一个“供求错位”。深圳租客圈怕的不是“居住不小资”，怕的是“城中村房租”涨价。深圳领薪族，除了负担自己的生活，还得反哺养育了他的家庭。

耕耘社会福利，房企还得补上“受众细分”这一课哇。

楼市多空对决，30年来，空军都没赢过一次。

但是，2019年，空军算是小赢一把！

赢的是，万科率先让步，放过了“城中村旧改”这块肥肉。

深圳反思，迅速撤减城中村旧改，减缓城市更新规模，让更多的城中村保留现状，为城市提供更多层、更多元的服务。

这几年，至少深圳已经放缓了房地产开发的规模，为实体经济让了让路！

让深圳湾1号，去吸引大开大合的许家印；让龙华红山的高级*学位房，去吸引CBD的基金经理；让遍布深圳的城中村，吸引才毕业的技术学生。低成本的生活，才能让产业人口，踏踏实实地为实体产业服务，为5G产业服务！

城市生活便宜了，产业新人才留得下。

（来源：罗湖区城市更新网）

太极生两仪，两仪为阴阳！

世界总在均衡中前进。房地产为产业让一让路，产业为经济壮一壮力。这深圳几百万的城中村过度人口，这珠三角的几千万城中村过度人口，未来总能产生一批中高收入者。有了资金，他们就是投资者，就是置业者，就会来购房、置业，托起房地产未来的盘！

天道有常，生生不息。

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本文为个人见解，不代表所任职公司观点

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