注定成不了超大城市的珠海，为什么会被那么多人看好

*近这些年，说起新一线，大家好像都形成了一种思维定式：

人口要过千万、GDP要破万亿，面积上万平方公里……之是一个字，要够大。总量大的城市，普遍的被认为*有希望，是机遇之城。

除了巨无霸，小块头的城市有前途吗？

今年5月，泽平宏观发表了一篇文章，列出了2019年中国城市发展潜力百强。*档有15城，除了北、上、广、深、南京、杭州、苏州，这些大家公认的大城市外。一些“小城市”也出现在这里。比如珠海、中山也位列一档。

这两个城市，体量上要小得多。从人口、GDP、陆地面积看，分别为：189万人、2900亿元、1711平方公里；331万人、3600亿元、1783平方公里。

这样的基础，指望珠海、中山，通过增重、扩张成为超级城市，显然是不现实的。因为这完全是“另一类”城市。在自然界中，猛禽和野兽，虽然在体型上存在巨大差异，但都能站在食物链的顶端。在城市之间，也存在这种情况。

2018年科尔尼全球城市潜力TOP25中，也有一批小城市，面积不大，人口不多。比如阿姆斯特丹（荷兰110万人）、米兰（133万人）、波士顿（美国59万人）、慕尼黑（德国130万人）、都柏林（爱尔兰133万人）台北（中国275万）等。虽然是小块头，却有大能量。在富裕、文明、宜居程度上，位居全球城市前列。

现在看国内城市，规模还是首要的，但是很显然，会有一些例外。

珠海，在很大可能成为其中之一。为什么这么说？我们来仔细剖析一下。

珠海的基本面

珠海，环抱南海、东依西江、毗邻港澳、背靠珠三角。所处的珠江三角洲是近30年中国经济增长*快的区域，也是珠江口西岸的核心城市，中国*早的经济特区。

很显然，珠海的地理位置优越，是政策高地，屡屡面临重大机遇。

事实上，也的确如此。早在上世纪三十年代民国时期，就有重大规划，要开发中山唐家湾（珠海曾是中山一部分），建设中山自由贸易港。珠海，面临全面开发的机遇，可惜后来因为内部矛盾，机遇擦肩而过。

当时的民国*任总理唐绍仪，曾用一句话说出了珠海的价值，点破了港澳的命门：“移香港之商业，扼澳门之咽喉”。可见珠海的战略价值不输于港澳。

历史变迁，97后，港澳顺利回归祖国，协同发展成为大势所趋。

在改革开放的前几十年里，以深圳为代表的珠江东岸异军突起，珠江西岸的珠海给人的感觉是温吞水。

直到2018年，这一年，成为珠三角城市发展的新起点。

2013年9-10月，一带一路国家战略提出，珠三角为其重要核心。

2016年，广东省政府工作报告中启动“粤港澳大湾区”联合发展概念。

2018年两会期间，总理报告正式确定“粤港澳大湾区一体化发展”。

2019年年初，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布。特别提出珠江口东西两岸协同发展。

重磅政策落地，重大工程提速，资金蜂拥而至从18年算起，短短1年多的时间里，港珠澳大桥通车，深中通道开建，深珠通道官宣。华为、腾讯、阿里、蚂蚁金服、西门子、华大基因、富士康、正大集团等知名企业相继*珠海。

俗语说“30年河东、30年河西”。珠江口东、西两岸，正在呈现某种周期性的变化。

作为珠江西岸城市群的重要城市，珠海有哪些独特价值呢？

首先是位置。

在大湾区，从珠海横琴出发，经粤港澳大桥，30**港澳。从珠海唐家出发，30*到达中山翠亨，经深珠通道，30*抵达深圳前海，珠海成为连接深、港、澳、中四城关键节点，深港珠澳中形成半*经济圈。

2*车程内，可抵达广、深、港、澳、珠5个国际机场，这是全球*的机场群之一，年客运量1.7亿人次，国际航线超300条，基本覆盖全球主要城市。

珠海高栏港，是珠江西海岸*的深水港，距国际航道（大西水道）仅11公里。

不断完善的交通网络，使得珠海与与珠三角地区形成1*经济圈，并可辐射华南、西南以及东南亚的广阔地区。

其次，珠海的生态环境，在国内是TOP3。

拥有100多座美丽浪漫的岛屿，背山面海，格局形胜，自然环境优美，吸引全球目光。连续5年被中科院评为中国*宜居城市之首。绿水青山，就是金山银山。在人类社会发展进入新阶段，城市的生态价值，终究不会被持续低估的。

在教育医疗方面。珠海全市人口，191万人，拥有多所知名高校，包括中山大学、首师大珠海校区等重点院校。2018年在校大学生超过30万，在省内仅次于广州。人均教育、医疗资源的丰富程度，远超过海南、佛、莞、惠等珠三角节点城市。

第三、产业布局高端。

目前珠海已有近40家500强企业，3500多家外资企业*珠海。

在珠海西部，已经形成电子信息制造、家用电器、生物医药及医疗器械等产业集群。

在北部高新区，初步形成了新一代通信、人工智能、物联网等战略新兴性产业。

在西南部高栏港区，将要打造世界级船舶和海洋工程装备制造基地。

在金湾航空城，拥有全国*的航空产业新城。虽然在科研智造实力上，有所欠缺，但目前依靠全国*的珠海航空航天展，近些年也有突破。例如，2018年鲲龙AG600飞机水上首飞成功，无人机验证飞行空域获批设立。

横琴自贸区，与澳门一河之隔。澳门32平方公里，面积狭小，缺乏发展空间，想要突破单一的产业结构，发展新兴产业，土地就是瓶颈。与珠海协同发展，成为必然。

虽然，珠海*终也不会拥有一线城市的规模，但是珠海已经拥有媲美一线的产业布局。

第四、城市的超前规划。

有人说，珠海以前的发展，产业门槛定的太高，错过了产业化*的时机，也因此失去了做大做强的机会，难以弥补，是一种遗憾。这么说，不能说没道理，但是现在看，后发反而成为一种优势。

在珠海2020规划中（2015版）中，其实也能看出珠海城市发展的另一种思路。

“要预留土地，超前布局。注意土地资源，优势发展条件的保护”。

“注意区域发展的主次职能，在用地上的冲突，防止次要职能侵占资源”。

“在未来发展的规模和时间上，存在不确定性，需要合理分配土地，预留发展空间。”

发展理念、路径的争执，搁置一边。很幸运的，在新一轮重大机遇来临时，珠海有足够的可开发土地，有国内*的宜居环境，有省内排名第二的教育资源，有前瞻性的高端产业布局，这些都支撑着珠海的未来。

第五、澳门的影响。

香港的价值无需多说，一直是连接中外的窗口。是国内*的外资来源地，占比长期在6成以上。就是说国内利用1000亿美元外资，港资要占到600亿美元以上。

但是澳门也许是被低估了。

欧洲殖民列强有一个共性。本土不大，人口有限，可是海外领土、人口，数十倍于宗主国，双方至今联系密切，影响深远。作为*个全球性殖民帝国，葡萄牙的殖民地曾经超过1000万平方公里，殖民时间超过500年，横跨4各大洲，葡语国家人口2.6亿。

澳门与这些葡语国家存在天然的联系，作为中国与葡语国家的合作平台，合作潜力远比印象中的大。

总的来说，因为这些独特优势，珠海的发展上限，很可观。

珠海中心城区推荐

因为地理地貌影响，珠海的主要板块割裂，通过高铁、桥梁、高速连接，目前珠海还没有地铁，未来规划有轻轨。

中心城区，在老珠海人心中泛指老香洲、新香洲、吉大和拱北

老香洲是老城区，和大部分老城一样，局部有老化痕迹。这里是珠海本地人真实的日常；新香洲和老香洲以迎宾南路为分界线，生活配套、吃喝玩乐都不缺；吉大是高档酒店和写字楼聚集的商务带，还有博物馆和滨海公园，是珠海风情的*佳代表地；拱北是连接澳门的出入口，是珠海*繁华的商业区，逛街购物吃夜宵的好地方。

这里集合了珠海市优质的资源。教育方面，文园*、紫荆*重点*；商业方面，老香洲商圈、新香洲商圈、吉大商圈和拱北商圈，珠海市六大商圈，中心城区占了4个；医疗方面，有珠海市人民医院，中大五院，妇幼保健院等；环境方面，情侣路世界*长的海滨观光路，梅华路两侧的公园，吉大滨海公园，石景山公园等等，而且中心城区的绿化率非常高。

对于本地人来说，如果有能力置换，中心城区是优选项，中心城区目前房价在3万-4万之间。

和所有城市的老城区很像，有优点也有缺点。价值基本呈现，保值没问题，生活便利，交通方便，适合长期自主。

金湾

属于珠海的新兴开发区。因为地形限制，距离香洲区约20公里。产业和人口聚集度不高，航空新城还是骨架，知名企业不多。因为航空航天业本身就是工业桂冠，缺乏重工业、军事工业基础的珠三角城市，想发展这类产业，没有太多优势，注定是一条漫长的路。

另外，金湾目前交通需要改进，只有一条珠海大桥与主城区相连，时有堵塞。正在加快建洪鹤大桥和金海大桥，走这两条桥*横琴和香洲区，未来，*快只需要十几二十*。

但是，航空城的规划是高水平的，国际团队做的。目前价格在2-3万，未来喜忧参半，存在不确定性。

斗门

位于珠海中西部，距离湾区位置*远，价格也*，目前房价1万-1.5万，适合刚需上车。土地资源较丰富，承担相当的农业生产功能，在斗门和金湾之间有大片永久性农田。

从长远看，这里可以是深港澳的中央厨房，承担大湾区的生活保障职能，至于未来农业的前景，长期一定是看好的。在发达经济体，一旦农民组织起来，富裕程度是超过平均值的。

珠海的潜力区域

珠海的2035规划尚在编制当中，关于人口、GDP等关键经济指标没有透露。我们参照临近的中山市公布的2035规划草稿，常住人口从330万，增加到550万-600万，几乎要翻了一番。

人口大增，意味着城市空间格局将要发生大变化。

数据来源：广东省人口发展规划（2017-2030年），统计局

珠海目前常住人口189万，明显支撑不了珠海的未来。不出意外，人口总量也会有大幅增长。2018年，珠海常住人口增量12.5万，占人口总量的7%多，这个增幅是全国地级城市*。城市的框架在拉大，新区的发展将会翻天覆地，潜力就在这些地方。

目前看，环澳的保十琴，临深的北围、唐家，都是潜力区域，*方便承接深港澳两地的外溢。另外还有临港新城，航空城，主要依靠产业带动，产城融合。

保十琴（横琴新城），这个地名是缩略语，看起来陌生。这里是未来珠海发展的新核心，类似北京的国贸，深圳的前海、上海的陆家嘴。

从整个珠海来看，目前还没有现代化的CBD，新老香洲、吉大、拱北的片区，多是传统的商业、文化、行政职功能区。而十字门中央商务区、横琴部分共同组成珠海未来的CBD。

2017年出台的《横琴、保税区、洪湾片区一体化改革发展实施方案》提到的“保十琴”范围。除横琴之外，还包含保税区8.34平方公里、十字门北片区3.42平方公里、洪湾商贸物流中心4.33平方公里、洪湾片区8.75平方公里、保税区北片区1.13平方公里，拓展区域面积合计25.97平方公里。

十字门的核心就要小得多，面积约5.77平方米公里，其中：北部片区位于南湾海滨，占地约2.28平方公里；南部片区位于横琴，占地约3.49平方公里。核心区域商办规划体量约1000万㎡，可容纳100万商务人群，总投资将超过1000亿元。

整个横琴约106平方公里，其中30%可开发的，宅地规划占比6%，约6平方公里。供需不平衡，带来了较大的增值预期，目前房价在3万-4.5万，潜力还是较大的。

唐家湾：

唐家湾的*个优势，是更优越的区位，这个位置放在珠海看不出来。把中山、珠海、深圳南山、澳门放一起，一目了然了，唐家就是地理中心。

地理中心意味着*便捷的路径，*的运输成本，*省的时间。这样的位置，自然的适合成为行政、经济中心。事实上，唐家在民国一度是中山县府所在地。

在深珠通道打通后：

前海中心区到珠海唐家湾不过30多公里，到中山翠亨新区也只有30公里

而从海中心区到惠阳接近80公里，到东莞樟木头也有70多公里

在环深城市中，唐家是*近的，方便承接深圳外溢。

整个大湾区，港澳虽然经济发达，但是体量有限，以金融、房地产和博彩为核心的产业，本身也存在巨大缺陷。而深圳的硬核产业就强大太多，新一代通信、高端制造、生物医药等战略新兴产业，这些更能代表未来。

与前海面对面的珠海唐家，是*的位置。

另一个优势是产业和教育。

唐家是珠海国家级高新区的主园区，是珠海创新能力*强的板块，拥有480家高科技企业。2018年，在同济大学发布的375家两类国家级产业园综合排名中，珠海高新区位列第57位，拥有一定的实力。

另外就教育，唐家湾目前有中山大学珠海校区、北理工珠海学院、北师大珠海分校等4所知名高校，教育资源丰富。

珠海这类城市，*稳妥是老城区行政中心板块，有潜力的还是产业+科创中心板块，产城融合板块。目前唐家的价格在2.5万-3.5万。

高栏港区（临港新城）：区域定位很高。

*、珠江西海岸龙头港

推进“川贵广-南亚国际物流大通道”建设，并积极开辟国际航线，打造珠江西岸龙头港和华南区域性国际物流中心。

依托港口，高栏水上通道不断发力，成为粤西地区乃至我国大西南物流出海口和连通世界的桥头堡。

第二、探索建立自由贸易港

2018年公示的《横琴新区与保税区、洪湾、湾仔区域一体化发展规划》提到，要推动横琴自贸区与高栏港的联动发展，探索建设自由贸易港。“充分利用港珠澳大桥通车和海、陆、空立体化交通的便利条件，以及现代化临港、临铁物流园等优势，提升高栏港在粤港澳大湾区的综合竞争力。

自由贸易港是自由贸易区的“升级版”。珠海拥有横琴自贸片区和高栏港口的双重优势，探索建立自由贸易港具备一定条件。

在技术层面，珠海港是瓜达尔港的大股东之一。而新建设的瓜达尔港就是一个国际自由贸易港。这对于珠海港来说，从管理上可以有所实践与借鉴。

港区的前景是美好的，但是发展需要时间，也需要对形势机遇的把控，未来值得期待。

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