2019下半年，武汉楼市这几件大事要发生！

楼市已经没有意外，更不会有奇迹发生

2019上半年刚刚过去，楼市各种数据和观点已在路上了。

回顾这6个月，表象很琐碎，关联起来却是一个很完整的故事。

小阳春里，成交逆袭，土拍熔断，所有迹象，似乎都是疯狂的前奏。

头脑发热前，华仔提醒大家注意一点：楼市今天，不允许嚣张气势存在！

扫黑除恶，声势浩大，20多年前的保护伞，都能连根拔起，古惑仔们早已风声鹤唳。

楼市呢，像打地鼠游戏一样，想要不挨打，就在洞里好好待着，露头就被打，出洞必挨揍。

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按套路，先聊下这半年里几个很重要的片段和棱角。以全国视野来看，存在几个干扰楼市走向的重要因素。

1月 份， 武汉楼市 一度 被腰斩！

当月，武汉新建商品房销售11541套，销售124.04万平方米，环比减少51.39%，同比大跌44.39%。

其中，卖出新建商品住房9765套，销售面积108.32万平方米，环比减少51.11%。

大事不妙？！与之伴随的，有逢低吸入的机遇，也有高压去化的恐慌。

房产税，“靴子”还没有掉下来！

房地产税就像夜壶，有用的时候就拿出来，没用的时候就藏在床底下。

在武汉，有房者特别是持有多套房产的投资人，也始终处在不安和焦虑中。

今年两会*新消息是，目前正在抓紧完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作。

也就是说，房产税法依然没有草案，从流程上判定，3年之内房地产税依旧不会出台。

放宽*，城市分化时代到来！

城市之间的竞争和博弈，爆发了战火弥漫的“抢人大战”。

除了北京、上海继续傲娇外，以武汉为代表的一批城市，把*门槛放低到了极致。

当*门槛形同虚设时，80%以上的城市*，将越来越没有价值。

一线和强二线的户籍，重要性将上升，因为这捆绑了*优质的教育医疗和社会保障。

棚改变旧改，三四线楼市风向变了！

操盘三四线，棚改被很多人看成了楼市行情的发动机：棚改动，大利楼市；棚改紧，看空楼市。

但上半年，政府下阶段的重点工作，从棚改变成了旧改，各地棚改指标大幅度压降。

加上人口的不断外流，缺乏人口和产业支撑的三四线城市，整体价值也将越来越被稀释。

对于三四线城市房价而言，这将是一个严峻的考验。

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今天看武汉楼市，从成交数据和价格上上看，*差的时候已经过去

1—6月份，武汉楼市小步慢跑，成交量全线飘红，新一轮上涨通道隐然打开。

“小涨”是主流，涨幅多在500—2000元/平，土拍行情也水涨船高，熔断频现。

但，房住不炒，目前管控其实还挺严的，大部分城市房价其实还处于横盘的观望期。

在这个观察期，涨幅*的下场，可能就是限购*

6月20日，西安出台史上*严厉调控政策：新*要满1年才能买房，非户籍家庭买房社保由2年延长到5年。

几乎是一夜之间，西安就从房价涨幅*的城市，一跃成为全国限购*严的城市，严厉程度超过一线城市。

5月份的苏州，也有同样遭遇。

就在苏州人民傲娇的庆贺房价即将追上上海时，一记组合拳直击要害，而且还有备用政策等待出台。

相比前两年的高调调控，特别是装修限价扯得一地鸡毛后，武汉楼市今年上半年异常安静。

但这是有前提的——在全国范围内，武汉楼市成交情况、房价涨幅，还没有冲到一线。

或者说，至少数据上看，没有西安、苏州那么抢眼、出风头。

华仔*近追美剧《哥潭镇》，总感慨在共产主义未实现之前，中西方其实是一样：人怕出名猪怕壮。

但，邪不压正，以警探戈登为代表的正义力量，总是适时清除垃圾、挖除腐肉。

不出手，不代表着永远不出手，有可能是在寻找方向积蓄力量。

基于这种判断，2019年整体走势很明了——行事不要太张狂，哪怕前高后低、先热后冷，日子好歹能过。

当然，也要送给大家一句话：

“不要被短期的调整吓到，牛市赚的*多的，都是在熊市完成提前布局的人”。

3

聊完上半场，再说下半年。种种迹象显示，以下几件大事不可避免，还得做好心理准备。

先说房贷利率上调。

从去年底开始，全国各地包括武汉，掀起了一股房贷利率下调的热潮，对楼市小阳春做出巨大贡献。

但目前，在高层的宏观指导下，利率已经见底，各地开始纷纷上调房贷上浮利率。

比如6月份中国银行在杭州率先上调首套房房贷利率，从上浮5%增加到8%，南京、成都等也陆续上调。

陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清也说，房地产业过度融资，容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

接下来的下半年，各地会陆续上调，尤其是经历过小阳春的一二线城市。

除了上海、厦门之外，享受基准利率将会成为奢望，包括刚需。

再说降价未遂。

在楼市跑了20年，特别信奉一句话：越是挂在嘴边的，越是*缺乏的。

一二线城市的限价是限涨价，而三四线城市的限价是限跌价。

6月10日，恩施市房地产协会发布了“红头”文件，对降价现象提出预警和相应的整改措施，还将对备案价格的下限底价进行约束。

3月份，江西赣县也曾发布紧急通知，要求所有房企停止特价房销售。

上半年，爆出的地方政府干预开发商降价未遂事件不多，不过下半年将会频繁发生，尤其是在三四线城市。

因为，三四线城市土地财政依赖度高，房价上涨动力缺乏，特别是在今年各地棚改腰斩之后，房价下滑已经势不可挡。

一二线的房企降价，是老百姓不允许，而三四线的房企打折，是政府不允许。

总之，在房地产行业完全的实行市场经济，我们还有很长的路要走。

4

另外，很多没注意到，2019下半年，还有两个突出现象，将改变很多人的楼市轨迹。

一是瓮中捉鳖。

2017年，北京上海率先提出限制外来人口，设定人口规模天花板。也是在这一年，其他城市嗅到商机，开始疯狂抢人。

整整抢了两年，积累了大量的购房刚需，当然也参杂了些许炒房投机客，房价上涨动力十足。

武汉、苏州、西安、杭州等，一旦政策略微放松就会导致房价报复上涨。

在房住不炒的威严之下，既能继续抢人，又可以维稳房价的，只有一个招数，就是新*不能买房，必须满一定年限。

比如6月20日的西安，再比如2018年5.15的成都新政，都要求*满一定年限才有购房资格。

未来，二线城市想要继续抢人，并且房价上涨明显的，一定会仿效西安成都出台这一政策。

抢人但不准买房这一瓮中捉鳖的招数，可以彻底清理出炒房客，但不损害真刚需的利益。

二是，周期变成1年

房地产3年一周期，众所周知。但这都是过去式了，因为，3年对我们的经济来说，太长了。

现在的经济是在走钢丝，不允许有大的偏差，更经受不起大起大落。

所以，3年周期会变成1年周期，上半年松，下半年紧，房企饿不死，房价还可控。

2018年如此，2019年同样如此。

掌握了周期，看透了本质，你才能在楼市里立于不败之地！

在目前的1年周期行情里，一季度的房价和成交量*，四季度的房价和成交量*。

所以，小阳春适合卖房，而不是买房，年底适合买房，而不是卖房。

千万别搞反了！

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