刺激！南京二手房挂牌量火箭式飙升！接下来……

二手房看都不敢看了，要什么自行车啊？

NO.1|壹

南京二手房挂牌量，已经站上了高岗！

高吼一句：我在仰望，月亮之上，你敢回我吗？

贝壳二手房显示，剔除掉商业、车位、别墅，南京普通住宅挂牌量为58187套

（截图时间：7月12日晚上23点）

我又查了一下我爱我家，普通住宅挂牌量是64532套

（截图时间：7月12日晚上23点）

考虑贝壳在南京覆盖率不如我爱我家，加上有许多重复挂牌的，二者取个中值，也就是说，南京现在二手普通住宅挂牌量预估是在6万套左右。

而住宅新房库存目前为37949套，刚好是二手房的1/2。

毫无疑问，江北、江宁成为二手房库存量*的两个板块，在这件事上大家就不要互相嫌弃了。

据贝壳统计，从月度表现来看，南京二手房挂牌数量在去年一直相对低迷，从去年7月到今年3月，新增房源量一直未突破过1万套，直到今年金三后，在4月挂牌量到达了一个高点，一直持续到5月，新增房源量又激增了1.35万套。

只看库存不看成交，现在南京6万套的二手房挂牌量，其中有2.7万套，是“银四红五”两个月新增的，其余的挂挂卖卖，被去化了，或者有时候挂有时候不挂，挂挂不挂。

起码是，房东已经预估这波回暖，迅速挂牌借机卖个好价钱。

这数据，自然没法剔除掉那些挂10万、20万/平只为试探自己身价的，大家也勿喷，除了房子外一无所有的感觉，相信也比较空虚。

近1年时间里，南京每月新增挂牌量也不过7000套，4、5月份两个月竟然一口气输上了四个月的血，这下，南京二手房阶段性的血库充足了，不会贫血了。

二手房挂牌量一路激增，一方面是因为交付楼盘增多，投资性的次新房房源大量流入市场，主要集中在江宁和江北，尤其是江北。

另一方面，很多客户为腾挪房票去摇新房房源，也增加了挂牌量。

但挂牌量并不代表市场流通房源，有些房源已转为租赁房，有些只是房东试探价格，因此真实挂牌出售房源实际并没有那么多。

NO.2|贰

然而，二手房的成交量并没有随挂牌量的飙升而放大。

今年上半年，南京二手房成交37078套，只比去年多了1316套，尽管二手房给人造成很火很暖的感觉，然而数据上却没有大跃进，只是扭了扭腰罢了，因为3.4月一般是家长要搞定*，所以成交属于惯性回暖。

再把时间轴放远一点，这也是2015年以来，南京5年内的成交第二低，说明，南京整体形势并没有彻底扭转，限购限贷仍旧发挥着威力，控制着市场。

在刚刚过去的6月份，南京二手房成交量仅6595套，同比去年6月，还有小幅微跌。

要知道，去年6月，南京二手房的挂牌量3万套出头，而今年6月，二手房挂牌量达6万套。

2018年1-12月南京二手住宅挂牌量和挂牌均价情况↓↓

数据来源：南京我爱我家研究院，单位：套、元/㎡

二手房挂牌（库存）量飙升了近一倍，成交量却下滑了。

这是什么原因呢？

南京新房和二手房的联动已有很久，新房的限价红利仍在，限购仍未、也不可能在短时间内放松。大量改善群体，想要投身摇号大军，得先腾出房票，把手上的房子给置换了。

很多人虽然想卖掉二手房，腾出资金和房票去新房市场摇号，但挂价上却很没有“诚意”，挂出的普遍是很难成交的高价。

这是要吓死我，让我去接盘你的房子吗？

还有一个因素值得大家关注。

对于刚需而言，市场上还有不少新房看着还可以，珍贵的房票在手，先摇号吧，几率还大一些呢。供应多了，接盘的未必跟得上呀。

当然，现在新房也很尴尬，房价全部“齐刘海”化了，你3万卖，好啊，我也3万！

神马，你要4万，那好，我也要卖4万，地段在开发商口里就是shit，哪里都能做ceo盘，到处都是镰刀，满刀子都想割韭菜。

所以哪怕是把二手房卖了去接盘新房，也不是那么毫无压力的，土豪家庭请自动delete这段话。

往回递推，2019年正在出售的二手次新房，多数是2017年左右交付、产证满2年，那么，现在在市场上流通的房源，应该是2015年抢房潮后陆续上市的，一直到2017年5月限售为止，这期间的房子，未来还有一定量的上市。

具体来看：

2015年，南京楼市整体销量数据超出预期，新房成交11.4套。

2016年南京新房成交12.68万套，二手房成交15万套，南京当年合计卖了27.68万套房。

2017上半年，南京市区（不含高淳、溧水）新房成交29642套。

那么可以流通的房子：

2015+2016+2017年上半年=11.4万套+12.68万套+2.96万套=27万套

推测其中20%-30%因换房、投资需求需置换，也就是说现在，南京整体有5.4万-8.1余套次新房需要上市。

NO.3|叁

作为热点二线城市，南京和北上广深等一线城市的差异点，究竟在哪儿呢？

差异就差在新房和二手房市场的关系了，南京新房地位依旧存在（但未来会遭遇冲击），而在北上广深，存量房则占据了一个很重要的地位。

2018年，一线城市中北京存量房成交套数比新房成交套数高出3.35倍，上海为1.3倍，广州、深圳分别为1.12倍和2.2倍。

南京也有这个趋势，但只要土地财政操作模式依旧存在，就必须通过不断的开疆扩土来消融这种副作用。

所以你会看到，雨山路之后有五桥，五桥之后又桥林，桥林之后又反杀一个三桥回来；紫东概念出炉后，龙潭、兴智科技园等板块，也有陆续供地。

南京虽然看上去比较迷你，但城市拓展的脚步，那一定是承袭自大脚马皇后的，每一步都是惊人的。也不要把帽子全部让南京戴着，南京已经很克制了。

可以预见的是，6月份、7月份、8月份，二手房成交量应该是有下滑的，虽然7、8月份的成交量还没有出来。

从过往经验看，南京楼市低潮期不会持续太久，所以今年9月份是值得重点关注的月份，会不会有试探性的放松信号出现？现在还存疑。

虽然新房供应量不断攀升，都想打新股，但未来，决战可能在二手

之前我们也有写过：未来很可能开发商的新房，就是卖给了已经买过房的人、换房的人。

江浦江佑铂庭，精装报价2.6-2.7万/平，注意了，是报价哈，而且有满2年了，周围雅居乐御宾府、新城金陵樾新房均价在3万/平左右。

雨山路中海万锦熙岸二手房报价在2.5-2.7万/平，周围招商雍宁府、悦江府等一众新房均价在3万/平，甚至还挖了地下城，一般楼层均价突破3万/平。

NO.4|肆

野蛮人来势汹汹。随着新房开盘潮的冲刷，有些二手房，可能面临阶段性站岗。

*后，欢迎大家来做个小调查↓↓

如果你喜欢这篇文章，可以在文末给我点个好看，或者加我的微信（微信号：xiaoali0612）一起交流，如果想进入六朝汇更多楼市交流群，可以加我为好友，也可以加汇大人（微信号：huidaren777）哦！

扫描下方二维码，关注作者公众号