重庆楼市下半年，一定要关注这些...

2018年6月16日的晚上，阿根廷对战冰岛，全世界都觉得阿根廷必胜。

毕竟，前者是银河舰队，有来自豪门的*前锋，而后者，整个国家的人口还没有渝中区的一半多！好几个球员都是兼职，去踢世界杯还要跟老板请事假。

我看到有个人在中国体彩店里买了10000的阿根廷赢。虽然赔率特别低，但他跟绝大多数人一样，认为这很稳。

冰岛队也这么认为的，想战胜阿根廷，太难太难，但他们又不想输太多。

于是，天生要强的梅西身边，永远围绕着3个北欧壮汉。冰岛的中场线后，永远站着8位渔民的后代。

甚至，兼职球员们还抓住机会，把比分从0：1落后给扳平了...

进入下半场，冰岛打法，更加简单。放弃边路，放弃对攻，所有队友回后场防守。

稳住，就是胜利！

一年前，我明白了一个道理：

剧情，有时候可不一定按照剧本

稳，有时候并不稳

01

2019上半年刚刚过去。

回顾这6个月，表象很琐碎，关联起来却是一个很完整的故事。

二线楼市小阳春，成交逆袭，土拍熔断...

苏州刺史白居易怎么也不会想到，1000多年后，苏州的房价会炒到40000/㎡，一套100㎡的房子要400万！

而他的月薪，折算下来，区区15000元。不吃不喝，22年。

高！的确是高！

所以，从全国看，上半年有这两个大事，对房地产未来的趋势影响深远。

放宽*

城市之间的竞争和博弈，爆发了硝烟弥漫的“抢人大戏”

甚至还可能因为形势太激烈，而引出一纸规文：“不得从中西部地区抢人！”

这意味着，每个城市，都在拼！

包括重庆在内的一批二线城市，把*门槛放低到了极致。

当*门槛“形同虚设”时，非一线以外城市的户籍制度，实际上是在慢慢弱化！

7亿农民进城，小城镇到大城市，大城市迎来新一轮机遇期，或振兴，或低迷。

当然，还有“租购同权”...

棚改变旧改

棚改被很多人看成了上一轮楼市行情的发动机。

棚改动，利好；棚改紧，利空

随着思路大变，突然间，棚改一个急刹，在路的转角，碰到了旧改，各地棚改指标大幅下降！

4万亿，还是4万亿

4万亿，已经不是4万亿

*近我黄桷坪的大表哥义愤填膺，本来还等着当个拆二代，玛莎拉蒂都看好了！突然来了一群人，这看看，那瞧瞧。

水管，换！

电线老化，换！

外立面，刷！

记录一下，再装个电梯！

02

今天看重庆楼市，从成交数据和价格上上看，*差的时候已经过去。

1-6月，小步慢跑，成交量前低后高，在六月末达到高潮。

踏着这个节奏，产品品质+公区配置都有一定幅度的提升，但显然，重庆的市场仍然是一个“价格市场”而不是“产品市场”。

热销跑量的，基本都是低价刚需盘，半年，文旅城居然卖了60多万方，如果按套均100㎡，每个月都会卖掉1000套房子！

他们的置业顾问，不是在办卖房手续，就是在办卖房手续的路上。

热销的场面不少。

比如这里，明明机场东，偏叫自己中央公园西。

还有这里，据说有1000人登记！

面对纷繁的信息，我想，你至少得弄清楚真实的原因

1）他在哪

2）卖多少钱

3）为什么这么多人

4）有拖吗？

5）值得吗？

目前的楼市，分化状态十分凸显，这样的情形，是个案，但很能迷惑人。

前几天，我们统计了6月份的数据，整体新增超过15000套新房，去化率，大致在6-7成，这已经很能说明重庆新房市场：整体活跃，但购房者有选择的余地

与往年的情况对比，这属于一个平稳的行情

这是一组重庆房企业绩的完成率数据。来源于克尔瑞。

我的理解是：

1）重庆头部房开，前5名，半年完成率是42%，并没有超50%。

2）再往后计算，前10名阵营，整体完成率39%，前30名，完成36%。

说明了什么呢？

说明下半年，还有房，并且，开发商会存在业绩压力。

竞争，会加剧！

包括还有9家年度任务完成率在30%以下！

PS：克尔瑞并非官方数据，看看就好，仅当参考

03

再说说上半年二手房。

从*近的朋友圈看，重庆的二手房，有点火。

不是指市场，而是话题。

有人说，重庆二手房的堰塞湖，要溃坝！重庆楼市让人绝望。

说这话的人，他只是不知道还有三峡。

或者他在重庆没房子。

重庆是个很明显的新房市场，购房者和城市发展阶段，所有的重心还是在新房市场。

江湖俗称“新房癌”。

同时，前两年重庆二手市场的火热，40%以上的份额是被专业投资需求带动，江湖俗称“炒房”。

如今放缓，于市场，于政策，都是好事。

但有些细微的数据，我本来不想说的。

就比如这种第三方软件。他们通过爬虫技术，抓取了网络上的二手房数据，包括所有进行网络化操作的中介，进行数据汇总。

其实很明显，就是很多人眼里重庆“天量”的二手房，成交量也已经一扫去年淡季以来的低迷！

记住，是一扫。

不信自己去看。

所以，当前的重庆楼市，我反倒认为，不是害怕他会很惨淡，而是担心他会向苏州那样火爆。

二手房，是摁住重庆楼市活跃的咽喉，也是遏制炒房的一个关键的卡口。

包括议价空间，二手房也从去年的低谷有所反弹。

限制二手房交易的，关键要素，是价格

但凡你打开二手房APP，很多楼盘的挂牌价仍然高高在上，重庆又不缺房子，如今的新房和二手房，都不紧俏。同时，新房市场猛烈进攻，各种手段，连很多二手中介都转去卖新房了，用脚指头也能想到，本地刚需，或者改善，怎么去接盘高价二手房？

04

整体而言，重庆楼市的政策，我认为是服务于市场的。

发展势能，比较克制。

其一，你知道，就连隔壁成都，都已经拍出来很多块楼面价18000左右的土地，重庆*是13000+，重庆不是没有值那么多钱的。

其二，重庆对于“房住不炒”的敏感性，更强。

总体上，重庆楼市比较平稳，不温不火、偶有爆点，通过大的供需天平这个有形之手来影响市场，算是当前阶段相对比较好的状态。

没有大起大落，也是对“炒作”的*打击。

05

下半年几个事。

1）房贷利率上调

从去年底开始，全国各地包括重庆，掀起了一股房贷利率下调的热潮，对楼市小阳春有贡献。

但目前，我们发现已经开始有地方改变这一趋势。

陆家嘴论坛上，某高层领导也说，房地产业过度融资，容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重

接下来的下半年，定向从严，严防资金违规进入楼市，值得关注。

这几天天热，我去游泳池，发现儿童池只有40CM水深，真游不起来。

2）“高价地”相继入场

从产品层面来看，近两年的新楼盘整体档次，在品牌开发商的引领下，较以往有了显著提升。

同一区位的不同项目，在品牌、建筑设计、施工质量、户型、园林、物业等方面的差异，有了3000-5000元/㎡，甚至同一地段有些超过10000元/㎡的差价。

下半年，更多的楼面价万元户相继入场，开发商会尝试着把成本加到房价里。

届时，置业顾问的说辞里，再也没有“我们性价比高，买到就是赚到”的话术。

转而，他比隔壁二手房小区贵10000元/㎡，怎么打动消费者，重新回到“技术活”序列。

重庆市场，会不会从很多人说的“新手村”升级到“专业型”，考验很大！

3）土拍

这个二线城市的春天，毫无疑问，是被土拍引爆的。

激进的土拍，给我们上了一课。

但*近“控地价”已经是几个比较火热的城市重拳出击的领域。

重庆会怎么办？

从第三方的土地出让金统计上看，重庆半年的出让面积，出让金额，均有下降。

仅均价微升。

而且在主要城市里，并不突出！

比起地价涨了27%的苏州，34%的武汉，60%的宁波，重庆那2.7%，几乎忽略不计。

因为从大重庆看，内部拉扯调整的余地比较大。

在大环境从严，大政策从紧的背景之下，下半年重庆土地市场如何演绎，颇具看点。

在很大程度上，他会影响未来1-2年的走势。

06

阿莎*近在看一部美剧，叫做《哥潭镇》。

她老跟我感慨，“人怕出名猪怕壮”，剧里剧外都一样。

以警探戈登为代表的正义力量，总是适时清除垃圾、挖除腐肉。

这是剧情的发展。

但剧集往往又不如现实精彩。

就像不到今天，你又怎么知道，“宏彦获水”四个字，原来是这么写的呢？