开封限售松绑“一日游”，放开限售有违“房住不炒”

来源：丁祖昱评楼市发布时间：2019-07-23 00:00:00

近期，开封限售松绑“一日游”，继开封住建局发文取消限售之后，隔天开封住建局再度发文撤销取消限售的决定，调控政策来了个180度急转弯。

以下谈谈我的看法：

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成也郑州、败也郑州，

2018年下半年以来开封市场下行压力加剧

正如我在所提到的：作为受郑州辐射的卫星城市，开封房地产市场呈现“成也郑州、败也郑州”的典型特征。

2016-2017年，受惠于郑汴一体化、自贸区等多重规划利好相继落地，郑州市场热度广泛外溢至周边三四线城市，开封房地产市场明显升温，成交量、价皆出现一波快速上涨行情。

不过，2018年下半年以来，开封房地产市场步入调整期。2019年3月份以来，郑州房地产市场有所转暖，反而进一步加剧开封市场持续低迷，多数项目日均到访量都在10组左右，全年销售目标完成率仅在30%的项目不在少数，在售项目去化情况着实惨淡。

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为了活跃市场交易便取消限售并不可取，且有违“房住不炒”的政策主基调

当下开封市场下行压力较大，调控政策微调放松也在预期之中。而在调控政策层面，开封并不限购，仅限售、限价，即主城区（不含祥符区）购买的新建商品住房限售3年，单年度房价涨幅不得高于10%。因此，从活跃市场交易角度，开封似有必要松绑限售，以便在一定程度上减缓市场下行压力。

不过，我认为开封单纯为了活跃市场交易便取消限售并不可取，主要原因在于限售政策意在拉长住房持有时间周期，从而缓解市场投资、投机氛围。这也意味着取消限售对于自住性客群影响程度有限，但对于投资、投机性客群影响颇大，市场投资、投机情绪或将再起，房价或将再度迎来新一轮快速上涨行情。因此，取消限售显然有违“房住不炒”的政策主基调，也不利于实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。

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压力城市更宜调整限价、限购，限售调整仍需慎重

2018年底，菏泽率先取消限售，打响放松调控*枪。2019年以来，各城市继续贯彻落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，政策层面是有收有放。截止目前，仅限于南京、佛山等个别城市调控政策有所松绑。譬如，南京远郊区域局部放松限购，外地人只要持有南京市居住证或者劳务合同，便可在高淳区购房。与此同时，抢人大战愈演愈烈，更多二三线城市纷纷调降人才*门槛，也能起到局部松绑限购的效果。

我认为“房住不炒、因城施策”的政策主基调未变，压力城市或将跟进放松调控。而在具体的执行层面，现阶段放松限售并不合适，其对自住性需求作用有限，但对投资、投机性需求影响颇大。基于“房住不炒”的政策大环境，建议压力城市更宜调整限价、限购，限售调整仍需慎重。

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