全国*难拆迁的地方，终于迎来破局！

一直以来，困扰广东城市发展的死结，就是拆迁难，城市升级更新缓慢。

而在9月4日下午，广东省“正负”的一纸文件，将这个死结解开了。

广东发布的《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（下文简称《意见》），为破除“拆迁难”这个问题提供很多解决办法。

按照惯例，先划重点：

1.加快三旧改造，从2019年9月30日开始，有效期5年，三旧改造无须达成100%签约，只需三分之二业主同意就可以启动拆迁。

2. 发挥政府的补位功能。如开发商无法在规定期限内拆迁，将由政府来主导拆迁，并对开发商前期投入费用进行补偿。

而在广东城市中，有上述问题的基本都是大湾区片区的9个城市，其中拆迁*难的莫过于广深。

首先，一直以来，大湾区的三旧至今还拆不掉，*难的不是申请报批问题，不是钱的问题，症结就在“双100%签约”。（城市更新医院征集签署100%、城市更新拆迁补偿协议签署100%）。

100%，这可把开发商和“正负”部门难死了，也给了很多业主漫天要价的底气，“你不同意我提出的补偿协议，那就耗着吧。”

在拆迁拉锯战中，推进机制不完善、政策体系不健全、未形成强大合力，制约了三旧改造实施效率。

在拆迁中，你会看到中国基层社会里的利益纠葛、阶级碰撞。利益驱动和土著强大宗族势力的保护下，广深拆迁过程中，钉子户就是*的阻碍。

达成三分之二业主同意即可拆迁，这一点将深刻影响大湾区接下来5年的城市发展进程，拆迁速度将更快，很多现在早已超过三分之二的城中村、旧小区马上就可以启动拆迁了。

在这个政策出台之后，网上的解读文章很多，我看到有人提出“这个文件和深圳是没有关系，因为深圳是计划单列市，有立法权，一直以来都是执行双100%政策”。

说出这种话的人，肯定是对政策执行的不了解。

深圳虽然是计划单列市，城市地位比省会城市广州高，财政也是独立于广东省之外，有立法权，但如果政策发布时没有排除深圳，那深圳就是要默认执行的。

除非深圳的出台新文件，说自己执行的政策和广东省的其他城市不一样，不然深圳就只能按广东省的政策来。

关于第二点，也是非常厉害的政策。广东早已把退路想好了，一旦开发商没有在规定期限内达成三分之二签约，开发商拆不动，那就“正负”来拆。

这其实是借鉴了香港的强制售卖制度，即在搬迁补偿协议签署率达到一定比例之后，允许改造主体申请“正负”部门按照合理的搬迁补偿标准对钉子户进行补偿并强制搬迁。

很明显，在长三角、中部、成渝城市群大拆大建、快速发展的这几年，广东越来越意识到：由于发展早，城市开发粗放，所以广东的城市破旧的小区、高密的城中村、混乱的厂房至今依然顽强地盘踞在严重满载的主城区，造成城建混乱、城市框架臃肿、土地低效利用。

在利益驱动和土著强大宗族势力的保护下，每个面临拆迁的业主都是漫天要价，拆迁进度缓慢，这些三旧，就像城市的毒瘤一样，拖着广东城市发展，让广东省内的城建仿佛凝滞了一般。

说明此次广东省拆迁就下定了决心要来啃硬骨头了，而且内外部的时势逼着“正负”不得不早日决断。

从内部原因上来说，广东的城市，特别是大湾区的城市因为三旧难拆，城市更新进展缓慢，产业发展受到土地的严重制约，而且陷入了越拆越难，越难越贵的恶性循环。

例如广州由于到处都有城中村，造成广州的路网规划混乱，主城区的土地被城中村占据，只能往外围建新城，由此把广州的城市框架拉得特别大，甚至要怼到距离主城区46公里之外，中间山林阻隔的的中新知识城去建新房。

你很难想象，在广州*繁华的CBD珠江新城仅仅是一路之隔，有着广州*顽强的城中村——冼村，从2008年启动改造，村民和“正负”拉锯战长达十多年之久，到2018年*终回迁，这十年浓缩了了中国城镇化的所有问题。

深圳地本来就不多，产业发展严重受限于土地，每次旧改都是漫天要价，导致项目容积率极高，而且人为推升房价。

龙华旧改大盘，容积率极高

南山华侨城板块鹤塘小区、宝安灵芝板块的兴业生活区、和盐田桥东片区、南山华润城莱茵花园是深圳目前达成双100%的四个小区。

还有前阵子罗湖区政府不得不主动介入的僵持了12年之久的罗湖木头龙小区旧改，1340户业主中仅仅有4户业主没有签约，拖延如此之久*的原因就是这4户业主80平的房子，在1:1.3的高赔偿之下，还要求额外赔偿1个亿。

正是因为“正负”、开发商和钉子户利益难以协调，罗湖木头龙小区整整拖延了12年，49位业主在遗憾中去世。

华侨城片区的白石洲旧改，由于旁边的大冲旧改赔付极高，拉伸了村民的赔付预期，绿景至今还在艰难地和村民拉锯。

还有京基滨河大厦旁边的上下沙，也是一块让开发商咬到牙齿都迸裂都啃不下的硬骨头。

*近深圳热卖的中洲湾、天健天骄、华盛珑悦全都是高容积率的旧改项目，是一贯的村景豪宅。

拆得越晚，越是漫天要价，推高拆迁成本，也推高城市房价，容积率越高。

大冲村拆迁，由于补偿多，所以地块容积率尤其高，片区内高楼密集，甚至给了村民写字楼补偿。

而且*近深圳一直都在光明做土地整备，就是为了实现给好企业地块。

主城区存量土地的集约化开发一定是大趋势。

从外部原因上来说，这几年，二线城市轰轰烈烈的拆迁，确实给城市释放了大量的优质土地，既有空间去做差产业布局相当于于给城市发展安上了一个加速器。

◈1. “正负”主导拆迁的杭州将主城区所有城中村都消灭，控制主城区容积率在3.0以内，交付到开发商手里都是净地。

◈2. 武汉开始满城挖建模式，市长也喜提外号“满城挖”，拆除主城区所有的棚户区，让武汉的城市界面焕然一新。

◈3. 郑州将四环内所有的城中村全部推倒，给这个城市释放了大量的土地，可以给这个城市供应更多的商品房，让更多人能住上有围墙有社区花园人车分流的小区。

长痛不如短痛，想要跑得更快，就得卸下不必要的包袱，而且越早越好。

在中国这种集权国家、“正负”主导基建之下，我们基本看不到“正负”会被什么事情束缚住。

北方的拆迁，基本上就没有拆不掉的。

而广东显然已经意识到自己在政策上的疏漏现在真可谓是亡羊补牢，未为晚也。

接下来我们会看到大湾区一场轰轰烈烈的拆迁大幕开启，土地高效能、高产出、集约化，让土地回归应有的价值。

甩开包袱，未来的广深城建，会越来越强。

-end-

我们昨天的文章是关于肇庆新区的实调稿件，关心这座城市的大家，如果还没看到这篇文章，可以点击链接回顾哦：这个新区，是中国二三线城市新区建设的缩影

以上为正文，来自大胡子说房团队的花满楼

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