8月全国重点城市宅地市场量价齐跌 降温明显

摘要

土地市场概况：

8月中估联指数监测重点城市宅地市场“量价齐跌、降温明显”，中央调控政策作用显现，全国重点城市住宅市场持续下行本月房地产企业融资渠道持续收紧，信贷结构不断优化调整，楼市政策总体从严，宅地市场整体出现降温迹象。

CLBI指数：8月宅地市场价格泡沫指数总体回落，LBI值维持在-29%，说明8月中估联数据公司重点监测城市的宅地市场保持理性区间，开发风险在可控范围

1、土地市场整体怎么样？

TIPS：8月全国重点城市宅地市场“量价齐跌、降温明显”

关键词：调控政策作用显现，全国重点城市住宅市场“量价齐跌”

一线城市宅地供应面积环比下跌21%，出让金环比大跌41%，二线城市宅地供应面积环比下跌47%，出让金环比大跌49%，三四线城市宅地供应面积环比下降31%，出让金环比下跌34%。本月宅地出让条件仍未放松，调控政策加码，信贷专项检查工作的开展持续收窄贷款资金渠道，热点城市的限价竞拍政策进一步维持市场理性。随着调控政策持续升级和政策作用显现，预计未来几个月宅地市场可能持续降温。

表1 各线城市出让宅地规划建筑面积及楼板价

2、城市土地城市价格泡沫指数（CLBI）走势如何？

8月份重点城市宅地CLBI的均值为-29%，连续第二十一个月处于负值区域。整体来看，目前重点城市宅地市场保持平稳。

从政策层面看 ，中央修订土地管理法，将集体经营性土地纳入土地市场，拓宽城市用地供给渠道，改善土地供求现状，降低用地成本和拿地成本；对部分热点城市采取限地价、竞自持等方式，调控土地市场过热的现状；发展先行示范区、临港新片区、自贸区，推进产业升级，形成开放新格局。

从经济层面看，银保监会开展房地产业务专项检查工作，严控房地产贷款资金动向，严查信托市场违规行为；同时央行发布LPR新政策，房贷利率正式挂钩LPR，此举有利于降低企业贷款利率，保障房贷利率的稳定。

综上，在“房住不炒”的基调下，中央加强房地产金融监管，开展贷款专项检查业务，房企拿地趋于合理，受上述综合因素影响，8月的宅地市场泡沫指数出现回落，市场保持理性。

重点城市出让宅地CLBI(城市土地价格泡沫指数)均值走势图

26个样本城市中，2019年8月共有17个城市有住宅用地（不含保障房、租赁用地、限价房等有特殊规定的成交宅地）成交，其中有3个城市的CLBI均值大于0，分别为杭州、南京和嘉兴。 说明此3个重点城市住宅用地出让的真实楼面地价与均衡市场楼面地价之间有一定偏离。而从CLBI具体数值来看，杭州的CLBI值超出泡沫可控区间 ，开发商将面临一定的开发风险。从整体来看，随着房地产金融调控升级，目前全国宅地市场有所降温，市场趋于稳定。

3、高风险地块都在哪里？

2019年8月重点城市成交的88幅住宅用地中，基本不存在楼板价大于周边同期在售新盘价格的情况 ，整体来看各地宅地出让限制条件不放松，出让宅地以平均溢价率6.7%成交 ，在融资紧缩和信贷严控的情况下，土地供应量与销售量持续走低，需要重点防控项目的开发风险。

PLBI值（项目土地市场泡沫指数）地块排行榜中，PLBI值大于0的地块共20块，占比23%，环比较上月减少20个百分点。 8月开发风险度相对高的地块主要位于杭州和南京，其中杭州泡沫指数分布在泡沫较大区间 ，需谨防开发风险。在中央严控地价的影响下，市场保持理性，但仍需防控个别地块面临较大的开发风险。

杭州富阳区的一宗地块PLBI*，PLBI值为81%，数值处于泡沫较大区间。该宗地东至高桥公共租赁房，南至高桥新路，西至金桥北路，北至彩虹路，建设用地面积139571平方米，该地块由两部分组成，规划用途分别为居住用地和商住混合用地，*终被万达地产集团有限公司以底价33.09亿元摘得，楼面价8689元/平方米。

该地坐落于富阳区银湖街道高桥村，临近汽车北站和在建的地铁6号线，交通便利；配套高桥幼儿园、高桥*、银湖*、富阳区第三人民医院教育医疗资源；周边项目环伺，开发项目如万科金茂新都、中铁诺德林溪府，待开发项目有祥生和碧桂园地块，但商业配套尚不完善。值得注意的是，该地对商业部分要求严苛，首先，竞得者须为2018或2019年入选中国房地产业协会发布的中国房地产开发企业商业地产综合实力前10名；其次，须配建地上建筑面积不小于80000平方米商业综合体；*后，须引进国内持有3个以上、地上建筑面积不小于80000平方米、且运营时间不少于5年的大型集中式购物中心运行经验的企业统一运营。该地自带特别条款，开发商需要防范风险。

附表：

2019年8月重点城市宅地出让表

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