关于城市副中心，你所不知道的真相！

1

通州非洼地

自从通州被确定为城市副中心之后，价值不断突显，限购政策更是随之升级：

想在通州买房，除了要满足北京五年社保（个税）之外，还要求其中的三年必须是通州的。

要知道，之前的通州，并没有什么像样的企业。既然如此，哪里来的通州社保？

放眼全中国，有两个地方限购*严：一个是通州，另一个是北三县。

以前，几乎所有人都认为，限购越严的地方，就越有价值。通州，作为帝都的副中心，是国家全力支持的区域。大量的资金，以及不计其数的好资源，都会涌向这里，未来的通州，发展将不可估量。所以，目前通州是价值洼地。

笔者觉得：这么理解有一定的道理，但事无绝对。当下的通州，房价很明显已经被炒高了，根本不存在“洼地”一说。

目前，通州二手房均价在4.7万左右，新房普遍6-7万。

也许你会说，这就算炒高了？你去看看朝阳、海淀多少钱？

朝阳二手房均价6.6万，新盘普遍在7-9万；

海淀二手房均价8.1万，新盘在8-10万；

你看，还是有不少价差的嘛。

可是，我们首先要明白，通州的基本面和海淀、朝阳比起来，能相差多少年？产业、人口相差多少？教育、医疗资源又相差多少？

现如今的通州，有太多地方还都是城乡结合部的感觉：

所以，不要拿通州的房价和海淀朝阳比，基本面不同，根本没有可比性。

那么，也许又有人会问：通州和大兴，总该是差不多的吧，如今大兴二手房均价在4.5万，只比通州低了一点点，新盘价格和通州相差无几。

可通州毕竟是副中心，北京市政府已经搬迁，新CBD、环球影城、*、医院、各种绿化的建设如火如荼，大兴算什么？不就有个新机场吗？这么对比下来，难道通州不算价值洼地吗？

这个问题暂且搁置，我们先来回顾一下北京楼市的基本情况。

2

通州的不确定性

众所周知，北京2015年涨了一波，2016年又疯涨了一波，2017年初又大涨了一波，毫无疑问，楼市已经背离了它原本的价值。

而自从2017年3月调控之后，北京楼市就一路阴跌到现在，且毫无止跌趋势。和3月份高点相比，二手房均价已经下滑20%以上，部分远郊区域跌破30%。

这将近三年的时间，是北京楼市的震荡盘整期。如今，大部分区域都已回归其合理价值，早已不存在任何洼地，通州也同样如此。

虽然贵为城市副中心，但我们知道，通州处于5-6环，离主城区很远。

虽然各种各样的规划十分好大上，但我们也并不能盲目乐观，每个人都应该冷静下来好好思考一下这几个问题：

1.究竟什么时候能发展起来？

2.能发展到什么程度？

3.新CBD能否匹敌国贸、中关村、上地？

4.人口导入能有多少？

目前通州运河商务区已初成规模，保利大都汇、绿地集团、富力中心、远洋新光中心、新光大中心、大船运河one、朝北8080等都已建成，还有的项目正在建设中：

虽然这些项目普遍很高大上，但本周二笔者认真转了一圈发现：目前还没什么人气，到处都弥漫着荒凉的气息。或许，等将来正式投入使用后，这种情况就会大大改善。不过，还是那句话：运河商务区究竟能导入多少人流量，还充满着很大的不确定性。

同理，世界级的环球影城，包括通州的医疗、教育能发展到何种程度，都存在很大的不确定性。

3

请远离市政府板块

关于通州的潜力板块，许多人都认为是以下几个：

1、运河商务区

2、梨园板块

3、台湖板块

4、市政府板块

关于前三个，笔者认为没问题，可放心买入。但买入之后能有多大的涨幅，实在无法保证，毕竟，未来的不确定性很大。

但是，市政府周边，笔者建议远离。

也许有人会感到疑惑，市政府板块紧邻运河，环境优美，为什么要远离呢？

的确，政府板块周边，无论是绿化，还是城市界面，都是一级棒，大家可以来感受一下：

但是，我们要明白：北京楼市和其他城市，尤其是南方城市*的不同之处在于：北京政治意味太过明显。

说到这里，不得不提一下长沙，全国对炒房客*苛刻的两个城市，一个是北京，另一个就是长沙。

至于长沙为什么要下这么大的决心，当然这里是讲不了的，大家可以去网上搜一下。

目前长沙市政府板块的房价，可以说是非常低的，道理其实很简单，懂的人不必多说自然会懂。

4

通州置业建议

今年下半年以来，通州涌现了不少新盘，除了限竞房和共有产权房之外，也有不少商品房。

产品类型也比较多样化，能够满足不同阶层人的需求。比如，既有首开缇香郡、K2十里春风这样低总价的刚需盘；也有像珠江国际公馆、北京东湾这样的改善盘，还有泰禾中国院子这样的豪改盘。

总之，现在通州的新盘可谓是百花齐放。

二手房方面，经过近三年的阴跌盘整，价格已逐步回归理性，但目前仍看不到任何止跌回暖的趋势。

笔者的建议是：

比较倾向于新盘的刚需和刚改群体，可以多多关注市场，年底的优惠力度可能会非常大；

至于倾向于二手房的，虽然现在并不是十分合适的入手时机，但你们不妨去市场上看看房，一是可以亲身感受市场的行情，二是可以去淘淘笋盘。

*后，再次强调：要远离市政府板块！

米宅服务产品请戳图查询

▼

米宅北京城市考察系列：

北京调研系列：

双桥|大兴新机场|天通苑|望京|昌平未来科学城|通州|丽泽商务区|西城*|海淀*| 东城* |房山|石景山|大兴|孙河|奥森|东坝| 朝阳*

天津考察系列：

环城四区|武清|滨海新区（上）|滨海新区（下）|城六区|天津*（上）|天津*（下 ）||团泊新城

环京考察系列：

固安|唐山|大厂|保定|沧州|北戴河|涿州|秦皇岛|涞水|下花园|曹妃甸

雄安考察系列：

土著说雄安|环雄（上）|环雄（下）

米宅北京，一个专注北京和环京地区的楼市公众号。我们用脚步丈量北京和环京的每一寸土地，把*真实的北京楼市展现给大家。这里有来自一线的楼市信息，也有有温度的故事和情怀。

请关注——米宅北京。

你一定不会后悔结识它！

长按二维码识别关注☟☟☟

商务合作、广告推广、转载开白等业务，

具体咨询米宅理想。

↓↓↓ 点击阅读原文查看更多精彩文章！