9月份迈阿密的公寓和住宅销售都很火爆

World property journal 媒体10月24日报道，根据迈阿密地产经纪人协会的*新数据显示：2019年9月，迈阿密-戴德县的独栋住宅销售、公寓销售、房屋中位价格、美元交易量和豪宅交易量均同比增长。

迈阿密房市

迈阿密的独栋住宅和公寓销售均增长了两位数。独栋住宅的销售量从978套增长至1,080套，同比增长10.4％。公寓的销售量从1,041套增至1,160套，同比增长11.4％。
“新的税法和较低的抵押贷款利率都在继续推动迈阿密的房地产发展。”迈阿密董事会主席何塞玛丽亚塞拉诺（José María Serrano）表示：“一些州的征税负担过高，所以那里的高收入者正迁往迈阿密。这不仅仅出于经济利益的考虑，迈阿密也是美国发展*快的中心城市之一。这里拥有世界闻名的巴塞尔艺术展，有着美国东南部*多的文化机构，而且迈阿密的美术和设计享誉全球。”
迈阿密九月份房屋销售总额跃升两位数。
迈阿密-戴德县房屋销售总额从2,019套增至2,240套，同比增长10.9%。消费者信心不断提高、失业率逐渐降低、就业机会增加以及与日俱增的佛罗里达外来移民，都使得迈阿密的房地产销售稳定增长。
至今，迈阿密的独栋住宅销售量较2018年前9个月增长了1.8%，公寓交易增长0.6%。
2019年9月，价值100万美元及以上的独栋豪宅和豪华公寓销售量均有所增加。上个月，独栋豪宅的销售量增长了23.3%，达到90笔。豪华公寓的销售量增长16.7%，达到63笔。
上个月，随着豪宅交易量的增加，迈阿密房地产市场的总销售额也随之上升。独栋住宅的销售总额从5.257亿美元增长至6.295亿美元，上升19.8%。公寓销售总额从3.743亿美元飙升至4.286亿美元，上升14.5%。
根据房地美的数据显示，30年期传统固定利率抵押贷款的平均承诺率从8月份的3.62%降至9月份的3.61%。而2018年的全年平均承诺率为4.54%。
无法获得抵押贷款继续阻碍现有的公寓市场进一步增长。根据佛罗里达州商业与专业监管局(Department Of Business and Professional Regulation)以及联邦住宅管理局的数据显示，在迈阿密-戴德县和布劳沃德城镇的9307栋公寓大楼中，只有12栋获得了联邦住宅管理局的贷款批准，而去年有29栋获得贷款批准。
新的公寓审批流程可能会提高未来的销售量。新指南已于10月中旬生效，将认证期限从两年延长至三年，容许单套的抵押贷款审批，在业主/自主的比例方面提供更大的弹性，以及增加每一个单套可从联邦住宅管理局获得的贷款数目。迈阿密和美国全国地产经纪人协会所支持的一系列改革应该会带来数千个新购房机会。
迈阿密房价连续上涨94个月（7.83年）
2019年9月，迈阿密-戴德县独栋住宅价格从360,000美元增至377,750美元，上涨4.9%。迈阿密独栋住宅价格已连续上涨94个月（7.83年）。现有公寓的价格从237,500美元涨至245,000美元，上涨3.2%。公寓的价格在过去100个月中，有96个月处于上涨或持平状态。
尽管价格上涨，但与全球其他城市相比，迈阿密的价格仍然算便宜。根据莱坊公司（Knight Frank2）的《2019年财富报告》：购房者只需100万美元就可以在迈阿密购置一套93平方米的优质房产。摩纳哥(16平方米)、香港(22平方米)、纽约(31平方米)、洛杉矶(36平方米)。在其他地方，100万美元只能购置非优质房产。
迈阿密的不良销售持续保持低位，反映了市场的健康发展。
8月，在迈阿密所有已完成的住宅销售中，只有5.8%属于不良房贷，其中包括银行屋（REO银行自持）和短售屋，而2019年9月这一比例为6.8%。2009年，不良房贷占迈阿密销售总量的70%。
迈阿密的不良房贷从137笔下降至130笔，下滑5.1％。
2019年9月，短售屋和银行屋（REOs）分别占迈阿密总销售量的1.3%和4.6%。短售屋交易量同比减少12.5%，银行屋（REOs）减少2.9%。
9月份在全国范围内，不良销售占总销售的2%，与8月份持平，但低于2018年9月的3%。
迈阿密房地产销售接近挂牌价格
迈阿密独栋住宅销售从挂牌到签约的天数为57天（中位数），比去年的47天增加了21.3%。独栋住宅从挂牌日到交易完成日的天数为104天（中位数），比去年的91天增加了14.3%。
公寓的签约时长为87天（中位数），较去年的70天增加了24.3%。从挂牌日到交易完成日的天数为128天（中位数），增加了15.3%。
独栋房屋的平均成交价为*初标价的95.3%。现有公寓的平均成交价为*初标价的93.7%。
全美国数据统计
在美国全国范围内，经季节下性因素调整后，9月份现有房屋销售总量为538万套，较8月份下降2.2%。尽管销售量有所下降，但总销售量较上年同期（2018年9月为518万套）增长3.9%。
佛罗里达州房地产经纪人的数据显示，上个月全州现有独栋房屋的销售总量为23,510套，较2018年9月增长了11.5%。佛罗里达州的公寓-联排别墅市场总量9,007套，较上年同期增长6.1%。签订销售合同后30- 90天内可以完成交易。
随着各地区房价的上涨，9月份各类住房的全国现有房价中位数为272,100美元，较2018年9月（256,900美元）上涨5.9%。9月份的价格上涨标志着连续91个月同比上涨。
9月份全州独栋住宅和公寓-联排别墅的销售价格中位数连续93个月同比上涨。根据佛罗里达州房地产研究部门与当地房地产经纪人委员会/协会合作发布的数据显示，全州现有独栋住宅销售价格中位数为265,000美元，比去年上升5.3%。上个月全州的公寓-联排别墅价格中位数是193,000美元，比去年同期上涨了5.8%。中位数刚好是中间数字；一半的房子售价偏高，一半偏低。
迈阿密的现金买家数量几乎是全国的两倍
迈阿密的现金交易量占2019年9月已完成销售总量的33.9%，而去年为35.4%。迈阿密的现金交易量几乎是全国（17%）的两倍。
迈阿密高现金销售反映了南佛罗里达吸引大量国际购房者的能力，这些购房者倾向于使用现金以全款形式购买房产。
在迈阿密的现金购买中，共管公寓占据了很大一部分。9月份，46.1%的共管公寓以现金方式完成交易，而独栋住宅的现金支付比例为20.9%。
独栋住宅为卖方市场，公寓为买方市场
9月份，独栋住宅库存从去年同期的6,652套降至6,444套，下滑3.1%。与2018年同期相比，公寓库存从15435套下降到15142套，下滑1.9%。
库存增加的是价值30万美元以上的共管公寓和价值60万美元以上的独栋住宅。
独栋住宅现有5.9个月的供应量，下降了4.8％，这是卖方市场。现有共管公寓有13个月的供应量，这是买方市场。买卖双方之间的平衡市场是指可以提供6-9个月的库存供应量。
9月底，总活跃挂牌房源数量从22,087套降至21,586套，同比下降2.3%。当销售触底时，活跃的挂牌房源仍比2008年的数量低约60％。
迈阿密新挂牌的独栋房屋数量从1,682套下降至1,619套，下滑3.7%。新挂牌的共管公寓数量从2,285套降至2,028套，下滑11.2%。
在全国范围内，截至9月底的住房库存总量为183万套，大致相当于8月份可供出售的现房数量，但比上年同期的188万套下降了2.7%。按当前销售速度测算，未售库存住房有4.1个月的供应量，高于8月的4.0个月，低于2018年9月的4.4个月。

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