都说宁波泡沫严重，但这个板块的价值是不是被低估了？

士别三日当刮目相待，我们在看待一个板块时，往往容易用旧时的眼光去判断它。须知城市在发展，观念在变化，一个板块的价值，也时刻在改变。

十多年以前老司机去鄞州麦德龙，那时许多人还认为麦德龙是一个非常偏远的地方，再往南走连路灯都没有了。现在麦德龙地段各方面配套不仅是成熟，简直是熟透了。

偏远是相对的，特别是城市由单中心向多中心发展之后，偏远就变成了一个时间概念。

宁波现在显然已经形成了多中心格局，传统的三江口的辐射力在减弱，鄞州、东部新城、镇海等都在逐渐形成自己中心，以三江口为核心的房价递减层级也早已被打破。

在宁波人的印象中，洪塘是比较偏远的，虽然早就成了街道，但仍有许多人仍然认为这是一个郊区的乡镇。

许多人认为江北的中心仍然在三江口，老外滩-来福士-日湖一带。事实上，就城市的规模、建筑的体量来说，江北的重心早就不在三江口，而是在姚江北岸了。

从天水到谢家，再到洪塘至慈城，江北在姚江北岸建设的规模，是老江北的好几倍。

就新建成区的规模来说，姚江北岸的体量加起来，一定不会比庄市+骆驼来得小。

这也是老司机*想不明白的地方，江北这些年在姚江北岸埋头搞了一个诺大的新城，但在宁波人眼里几乎无声无息。

显然这不是故意的。

摊开地图，我们可以看到，姚江北岸的发展，呈现的是一字长蛇阵：

天水板块是个居住板块，配套了惠贞书院和江北外国语，以及联华超市和中体城，但都只具备社区辐射力；

谢家板块有江北万达以及周边在建的商业，具有区域辐射能力，但腹地人口太少，又有高鑫广场拦截，一直不温不火。原来规划的行政中心变成了住宅，整个谢家板块基本没有了想象空间；

洪塘板块一开始是以工业区出现的，陆续建了奥林80、亲亲家园等几个社区，商业和*也跟上来了，现在的中旅城一直都是网红盘；

慈城新城一直都是在建住宅，涵盖*低端，现在也有了*和商业。今年刚卖了3块地，但空地还多，住区的规模还有很大开发空间。

我们可以看到，整个新江北的开发，基本都是以建住宅为主基调，配套也都是社区配套。引入万达本来有点想法，但现在也沦为了社商。

这一系列开发*的问题，是没有重点，或可以说没有集中优势资源打造一个高地。

所以当姚江新城的概念提出后，大家都对这个区域的开发抱以厚望。

但老司机并不是要谈姚江新城，这个新城（或是叫新区）到现在为止进度缓慢，谈多了都是空谈。

我们谈谈洪塘。

前两天还有人问我，奉化方桥近1.7万的房子有没有*空间，我说这个价格不低了。他说离宁波这么近，这个价格不贵吧？我说更近的地段也就这个价。

我说的就是洪塘。这里有不少二手房的价格都在2万以下，有的甚至在1.5万左右。

据此2公里的姚江边，还是一片生地，住宅已经在3万+了（如果没有限价）。

从城市半径来说，洪塘显然已经成了城区的一部分，并不是所谓郊区了。这里马上通4号线，北外环高架横跨（坑爹的是这条高架向西在整个洪塘都没有一个入口，而且没有禁止大货车），离机场高架、绕城高速入口等都很近，并且拥有完善的*、商业、医疗等市政系统。

这都是方桥没有的。

大家所没有关注到的还有，在洪塘西部，靠近高速宁波北入口的位置，已经建成了一整片办公楼群，这里可能是整个江北办公区*集中的地方了。虽然招商难度不小，但这些楼宇的入住率正在逐渐提高，产业链条正在逐渐形成，这让洪塘板块有机会成型为一个综合型的新城板块。

有住区、有办公区、有产业区，如果在加上未来姚江新区的行政中心、奥体中心和大型商业商务中心的建设，整个洪塘无疑是江北的重心。

作为主城区之一的江北，重心在此，以现在的价格横向对比其他城区，洪塘的价值肯定没有被高估。

洪塘后面的发展当然还会存在一些挑战，首先是地不多了，除非搬迁掉一部分工厂，否则能整理出来的土地将非常有限。一个版块的热度，往往是以土地拍卖为标志的，没有地，再好的戏也出不来。

洪塘的另一个挑战是交通，虽然4号线马上通了，但机场路拥堵的问题估计还会继续恶化，因为江北的住户越来越多，前往海曙、鄞州的通勤压力肯定也会越来越大。

正在建设的西洪大桥能多大程度缓解这个问题还未为可知，因为海曙西部的交通也是一团糟。

北外环的货车通道也是一个问题，鄞州已经把货车赶到鄞州大道外面去了，江北的货运通道还紧贴市中心（海曙的机场路也是难兄难弟）。这条通道目前看还没有好的替代方案。

对江北来说，理想的货运通道应该是往北移，绕过洪塘和庄桥。

姚江新区目前有大量的空地，但进展缓慢，很有可能会错过本轮大牛行情。

老司机非常担心姚江新城走上东部新城的路子：小规模供地，高价格出让，*后搞成一片豪宅区。一个东部新城几乎抽空了宁波主城区的富人阶层，让海曙、北仑、老江东深有体会，江北再造一个这样豪宅区，客观上是不是撑得起来？

关键是没人气。

不管怎么说，姚江新城早晚会建设，而且应该不会再重复以前单纯只是为了建住宅的路子。包括奥体在内，姚江新城的任何大型配套，洪塘都会是直接的受益者。

当人们疯狂的在抢购3-4万单价的豪宅的时候，疯狂的在抢购乡镇楼盘的时候，在洪塘买房，会不会安全得多？

特别声明：本文并不构成投资洪塘的参考意见。

另：

1、老司机公号为业余时间打理，*近事务繁忙，每周三篇的质量难以保证。自11月起，缩减为每周二篇，分别为周一和周四推出。