解谜：富力城、龙湖春江彼岸，冷市中闯出的热盘

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正文共2993字

2019年10月数据截止10月29日

今年九十月住宅成交量创下历史新低，“金九”变“铜九”，“银十”变“铁十”，威海楼市的行情在传统旺季也依然冰冷，即使不看数据，市场上直观也能感受到，各楼盘的促销优惠广告不断，从低*到特价房，从送车位到送储藏室，虽然还没有打折到骨折的程度，但已经是一片凉凉。

在开发商气焰日渐熄灭的时候，却有几个产品逆市而出，烧出不一样的热度。

这样的对比给我们传递了什么信息？

当下威海买房要注意什么问题？

哪些楼盘值得我们关注？

下面，我们就来解答一下这些问题。

01

龙湖春江彼岸项目位于温泉版块，

地块概况：

位置：温泉镇桃威铁路东、五渚河北，

占地面积：约10.7万㎡

成交日期：3月29日

楼面地价：970元/㎡（底价成交），

竞得者：威海泉悦旅游开发有限公司

根据规划，该地块包括住宅项目和商业项目两部分，商业项目——泉乐坊：总建筑面积约10.6万平米，其中包括建筑计容面积不小于5.3万平米的综合商业区，涵盖国际品牌酒店、温泉主题乐园、医养中心、集中商业、文化中心（院线）等业态。整体招商运营，于2021年3月底前整体开业运营。住宅项目即是龙湖春江彼岸。

龙湖春江彼岸项目概况：

总户数：1024户

高层3栋（28层）、洋房14栋（11层）

户型：高层89㎡、95㎡，洋房105㎡、125㎡

毛坯交付

龙湖物业，物业费1.98

配套：龙小湖公园、五渚河滨河景观

这个项目有两个突出特点：*毛坯交付，第二配套优越——当然，这两个特点都是相比较而言。

先说*点。龙湖地产号称中国的园林大师，是以别墅项目立名的，可谓一身贵气，龙湖地产在威海的*个项目龙湖天璞虽然体量不大，仅有六百多户，但其以千里江山图水系为主体打造的示范区还是惊艳了一把，其以细节著称的精装样板间也给购房者留下了很深印象，就是这样一个“高大上”的开发商，放弃了自己显名的种种亮点，推出了毛坯产品，这其中的原因值得我们探究。

温泉版块之前以及当前在售的其他项目都是毛坯产品，毛坯产品跟装修产品相比的优势就是价格——别墅产品多是毛坯是为了满足客户的多样化需求，住宅产品产品做成毛坯则完全是为了降低总价、降低*，降低购房门槛，吸引更多的购房者，虽然精装产品更省时省力，而且同等品质成本更低，但也实实在在提高了购房门槛，假设装修成本一千，一百平的房子就要多付十万——这是一个能让很多购房者却步的数额，尤其是刚需购房者。

到温泉版块购房的客群，首先考虑的肯定不是地段、配套资源，而是单纯的一套用于安身的房子，他们的关注点始终围绕着价格。

龙湖准确把握了当下威海市场的需求，就连户型面积也是以小平方居多，定位明确。

*个特点是跟自身对比，第二个特点是跟周边楼盘对比。龙湖春江彼岸所在的温泉版块是一个刚需版块，商业主要是沿街商铺，还有一个大型的农贸市场和露天集市，环境配套更是乏善可陈，只有一个文化广场，而且这些配套都在立交桥东面，龙湖春江彼岸所在的立交桥西南面则完全是一片荒地，180亩土地上没有任何原有配套。

泉乐坊项目是环翠区确定的威商大会期间展示项目之一，去年政府就已经跟投资方兰州拓日企业管理咨询有限公司接触，今年1月份泉乐坊项目正式签约，这是一个填补区域空白、具有区域标志性的综合商业体项目。这可以说是龙湖*耀眼的配套。

而五渚河滨河公园和龙小湖公园则可以说是龙湖春江彼岸*美丽的配套。

龙湖春江彼岸现在的营销中心之后将会改造成城市书房，项目内还规划有一个占地三千七百平的六班幼儿园。

项目正西不远的六合园健康文化中心也是环翠区重要的现代服务业项目，主要是提供养老服务。

除了这些，龙湖物业也是很强的一个配套。威海很多老小区的物业一直停留在找几个老人十天半个月打扫一下卫生的程度上，服务什么的根本谈不上，导致业主和物业之间的矛盾不断，买房是一时，住房却是一世，可以不夸张得说，居住的舒适度很大部分是由物业决定的。大开发商进入威海带来的不仅是户型设计等方面的升级，也有物业服务的提升，业主对物业服务的要求也在提升中。这一点，龙湖无疑具有很大优势。

当市场从增量进入存量，楼盘本身的价值开始变得重要，之前被高房价掩盖的种种弊端也显露出来，日益理性的购房者会倒逼开发商认真对待市场、对待消费者。

02

富力城这个项目在很多方面都跟龙湖春江彼岸有异曲同工之处，比如选址、户型面积、配套等等。

刚需用户因为房价被挤出中心城区，但他们的工作并没有变，他们习惯了好的资源配套，不愿意舍弃这些，他们在考虑购房的时候，除了房价因素，*关注的就是距离和便利性。

距离不是由公里数决定的，而是由交通的通达性决定的，龙湖春江彼岸有环山路、统一南路、青岛路等主要交通干线通达，富力城临近草庙子立交桥，还有未来的城市轨道。

再就是产品力+品牌力，这两方面是互为映衬的。富力城均价*的一栋楼七千四，龙湖春江彼岸高层均价九千五，周边的竞品项目还有价格更低的，但却造不成太大的影响，就是因为产品力不行。

富力城7月29日拿地，不到三个月便开盘，而且户型设计合理时尚，很受欢迎，这便是得益于大品牌的优势，前期策划部门了解当地市场需求，从经过市场考验的产品库中选出匹配产品，根据需要做微调，因此在很短的时间内便能拿出胜过普通开发商的户型。

在一个小巷子里卖豆浆的都要冠一个豆浆大王的时代，品牌具有的重要价值已无需多言，但是，本地开发商深耕当地，也有着另一方面的优势。大开发商只是在户型设计方面讨巧，若论品质，不一定比得过本地开发商。但是很多开发商并不重视自身品牌价值，单在服务上就令购房者却步，实是自毁。

03

当下市场，价格为王的趋势非常明显，尤其是在二手房市场。二手房市场的分化明显，一方面有学区加持的二手房价格稳定甚至有上涨趋势，另一方面缺乏优质配套的二手房价格一路下滑，很多购房者也因此转向这一部分市场。

但是，价格为王却不能只看价格。

在新房市场，大开发商全国布局，就连营销都动不动就数盘联动，一个项目的价格下调并不能影响其整体布局，而且为了品牌考虑，大概率上他们不会在产品质量方面退步。小开发商只有那么一个盘，价格下调，难免工程用料方面就不得不下降，更严重者烂尾项目出现。按当前的房地产市场体制，烂尾项目还真不是ZF能给你解决的。

在二手房市场，则存在楼体老化，户型老化等问题，这一方面会影响居住体验，另一方面直接影响到贷款，很多二手房根本贷不了款或者贷款额度极为有限，这就要求购房者一次性拿出大额现金。但是，这还不是*重要的。

威海住房市场在近两年因为大的品牌开发商的进入，产品升级迭代非常快，这也就意味着老小区的不断贬值，那些大卧室小客厅、暗厅暗卫的产品已经失去了市场需求，也就是说，如果购买这样的产品，除非是想好了不再换房，否则再想转手都是非常困难的。

刚需买房价值重要，但不能只看价格不管其他，毕竟今日刚需明日改善，等到换房的时候再考虑这些事情就迟了。

总结一下，冷市购房要注意的几个问题：

1、大品牌开发商更“安全”。楼市冷淡，各开发商或大或小都有压力，都是期房，大开发商更保险。

2、二手房也不能忽略投资价值

3、价格为王但不能只看价格，要买核心区域，要买配套。即使是城郊、新城，也有各自的核心位置，也有优质配套。

4、倾听*靠谱的购房建议。一边是降价促销、花式折扣，另一边是某些楼盘热销、开盘就涨价，家人说房子还会跌不能买，朋友说都在打折正是买入的好时机，嘈嘈杂杂的楼市让很多购房者陷入纠结，怎么办？——老张侃房帮，给你*真实、*靠谱的购房建议，有需要，加微信！

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