10月全国重点城市宅地市场供需下滑 分化加剧

TIPS：10月全国重点城市宅地市场“供需下滑、分化加剧”

关键词：一线城市和三四线城市“量跌价升”，二线城市“量价齐跌”

一线城市宅地供应面积环比下跌52%，出让金环比减少38%；二线城市宅地供应面积环比下跌19%，出让金环比减少33%；三四线城市宅地供应面积环比下跌43%，出让金环比下跌42%。本月房贷利率新政正式实施，各地调控以稳为主，信贷融资渠道收窄，银行资金监管力度加大。随着调控政策持续从严，房地产市场有所降温，预计未来去化周期持续上行。

10月份重点城市宅地CLBI的均值为-32%，连续第二十三个月处于负值区域。 整体来看，目前重点城市宅地市场保持平稳

从政策层面看，在“稳房价、 稳地价、稳预期”的宏观政策下，部分城市出台结构性优化政策，如降低*门槛、调整公积金、增加公共住房建设、完善共有产权住房制度等，满足不同群体的住房需求；部分区域销售端监管力度从严，加强市场乱象打击力度，调控政策及时跟进，稳定市场预期。

从经济层面看，当前经济下行压力持续加大，宏观政策加强预调微调；房贷利率换锚，利率水平保持平稳；金融监管持续严苛，房地产信托业务下滑；规范资金用途，严格限制个人透支信用卡购房，禁止资金违规进入楼市。

综上，在因城施策的背景下，长效机制推进提速，房地产市场调控政策不放松，资金端和销售端监管力度加大。受上述综合因素影响，10月的宅地市场泡沫指数出现回落，市场仍保持理性。

26个样本城市中，2019年10月共有15个城市有住宅用地（不含保障房、租赁用地、限价房等有特殊规定的成交宅地）成交，其中有4个城市的CLBI均值大于0，分别为杭州、西安、南京和嘉兴 ，说明此4个重点城市住宅用地出让的真实楼面地价与均衡市场楼面地价之间有一定偏离。而从CLBI具体数值来看，各城市的CLBI值分布在泡沫可控和无泡沫区间，开发商的开发风险基本处可控水平。从整体来看，调控政策以稳为主，宅地市场保持稳定。

2019年10月重点城市成交的88幅住宅用地中，基本不存在楼板价大于周边同期在售新盘价格的情况 整体来看各地宅地出让限制条件不放松，出让宅地以平均溢价率9.76%成交 ，在金融监管和销售监管从紧的情况下，土地供应量与销售量均有所下滑，需要重点防控项目的开发风险。

PLBI值（项目土地市场泡沫指数）地块排行榜中，PLBI值大于0的地块共22块，占比25%，环比较上月增加7个百分点。 10月开发风险度相对高的地块主要位于南京和武汉，其中南京和武汉泡沫指数分布在泡沫较小区间 仍需谨防开发风险。在楼市双向调节的影响下，市场保持理性，但仍需防控个别地块面临较大的开发风险。

南京栖霞区的一宗地块PLBI*，PLBI值为44%，数值处于泡沫较小区间。该宗地位于栖霞区西岗街道毕升路东侧，建设用地面积79884.14平方米，规划用途为居住用地，*终招商局地产（南京）有限公司以31.4亿元摘得，楼面价17867元/平方米，溢价率3.97%。

该地位于紫东仙林湖板块，周边配套较为成熟，仙林湖公园、万达广场、南京万达乐园、南京体育学院、南京大学仙林校区、南京金陵*、金陵*等环伺；周边保利罗兰春天、万科金色、星叶枫庭水岸、金地湖城艺境、融信世纪东方等楼盘入驻，但大多已售罄，并且板块近两年未有宅地供应，该地块未来去化压力较小，此次竞拍经13轮竞价，地块未来发展前景看好。值得注意的是，该地块须采用100%装配式建筑，且要配建建筑面积不小于8788平方米的人才房，建成后无偿移交仙林大学城管委会，需要防范开发风险。