长丰板块的成功，段塘板块能否复制？

很多年以前，老司机在长丰做市调，那时候芝兰桥还没有建，更别说长丰桥。

那时候老司机还很年轻。

奔波了一天，天黑了准备乘公交车回去，发现自己没有零钱，于是到附近的小店去买了一支口香糖。

我问店老板附近哪里有公交站，店老板打量了我一眼说，是去宁波的公交车吗？

原来，长丰不是宁波。

今天，长丰已然完成了从“乡下地方”到“城市中央”的华丽转身，没有人再质疑长丰的地段。

房价说明了一切。

长丰的蜕变，起始于长丰桥的建成，打破了交通瓶颈，打通了连接市中心的通道。包括芝兰桥和广德湖路，彻底改变了长丰的边缘地位。

但真正起决定性作用的，是江东与鄞州的合并。

两区合并，让长丰由“两不管”之地迅速崛起成为市中心价值高地。江景资源、土地资源丰富，长丰的开发驶入快车道。

相比之下，同样处于两区交界的宋诏桥、潘火等板块，由于没有土地资源，拆迁难度大，价值变现比长丰就要慢得多。

回顾长丰开发的历史，可以看到这样一条主要脉络。

首先 ，打通交通瓶颈，长丰桥、芝兰桥迅速改交通劣势为交通优势。

其次 ，开建舟宿夜江，在市区范围内打开知名度，建立影响力。

然后 ，引入万科、金茂等有影响力的品牌开发商，再利用价格优势，聚集人气，炒热板块。

再后 ，顺理成章推出“地王”项目，中海、金地、中交锦上添花，巩固板块价值。

*后 ，多块高价地推出，收割板块溢价。

是不是一波成功的操作？当然，这离不开大市的助力。

但我们也可以看到，长丰的饭是一口一口吃的。

与长丰一江之隔的，是海曙的段塘。段塘以前和长丰差不多，地处海曙和鄞州交界处，也是脏乱差的典型。一条鄞奉路多少年都看不见路灯，段塘城乡结合部的特征，与长丰相比有过之而无不及。

同样的，段塘也有江景，也有大片的可开发用地，也是两区合并后的价值洼地。

但几年过去了，与长丰的华丽变身相比，段塘还在迷茫中挣扎。

到底哪里出了问题？

首先看交通，段塘的交通条件先天比长丰好，附近还有地铁，不是短板。

再看大项目，这是段塘的缺陷。没有一处有全市影响力的项目，海曙恒一算不算？

同样的问题，江北在开发湾头的过程中也存在，人家好歹画了万象城这个饼。

再看大开发商，集齐了，有金茂、华润、滨江、北辰，后面还有万科。

但是，这些大开发商的项目，卖得都不太好。大家都说海曙购买力不行，老司机在想，是不是一开始地价就定高了？

一个板块的价值，一定是一个逐渐培育并确认的过程，需要规划建设的支持，更需要种子项目和种子客户的支持。

凭老司机多年卖楼的经验，一个项目前期卖得好，后面几期销售就不会太差，因为老客户的数量大了，客带客的可能性就更高。

一口想吃个胖子，一开始不愿让利给首批客户，搞不好就容易冷场，再启动就不容易了。

段塘的问题，*出在没有大型综合体项目引爆，单靠住宅项目是很难炒热板块，*起码大项目的PPT要准备好；第二是没有调整好心态，定价起步太高，没有让利给市场，*后孤芳自赏。

当然海曙没有鄞州有吸引力也是一个因素，但我认为不是主力因素。

时至今日，尽管长丰和段塘的热度不同，但二者的房价却差的不多，成长空间也相差无几了。长丰经过一轮轮的推地、推盘，后面的成长空间不太大也属于正常，但段塘作为一个尚未真正红过的板块，也一样的价格或成长空间，是不是有点尴尬？

这就好比一个不怎么红但却片酬颇高的二线明星，片约肯定多不了，不过，以前的价码在那里，现在要放下身段也难了。

慢慢熬吧。

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本文出自公众号：房产老司机

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