10房企积极收官芜湖土市 2020年芜湖房价走势基本清晰

明天的1912地块是2019年芜湖土地市场的收官之战（1913属于科研地块于“市”无补），消息说有十多家房企报了名，无论拍出什么样的一个结果，谁拿到这块地，都改变不了一个事实：2019年数据创四年来*记录。

2019年迄今为止，芜湖成交了9宗地块，共计77万方，75.6亿元。其中涉住用地共8块，伟星一家拿走了其中的5块，这个倒是创了历史之*。

2018年芜湖市区成功出让17宗，出让面积140万方，成交金额105.5亿元。

2017年芜湖市区共出让19宗，出让面积182.7万方，成交金额106.04亿元。

2016年芜湖市区成功出让20宗，出让面积144.4万平米，成交金额77.6亿元。

数据上，尽管今年是芜湖卖地数量*少的一年，但9宗地块的总价约等于2016年20宗的。嗯，地价真涨了！

▋暂缓供地节奏带来的现实和未来的影响

政府控制出地节奏，对今年的芜湖房地产市场至少产生了如下几个方面的影响：

一是，供地减少压缩了外来房企进入芜湖市场的空间，也降低了很多房企继续深耕芜湖市场的机会，因为他们很难在芜湖拿到地；

二是，通过减缓供地，控制住了新房上市节奏，在今年销售不利的行情下，有效降低了楼市库存；

三是，新地块减少，给市场留下缓冲余地，意味着存量地块更有开发动力，城南奥体对面的烂尾项目再次亮相，就有这个原因；

四是，减少供地的结果导致今年芜湖市场合作开发的地块越来越多，因为想进入芜湖市场房企拿不到地，只能找存量地块合作，通过资本运作获得操盘权利；

暂缓供地的节奏，还将影响2020年芜湖房地产市场的行情。2019年初，高层根据宏观经济环境的变化，对楼市调控提出了一个新的目标，这就是要求各地稳地价，稳房价，稳预期芜湖结合本地市场实际，有效地执行这一调控政策。

土地是楼市的生产资料，也将影响未来的楼市。因此它必将对2020年的芜湖市场产生这么几个作用：

一是老百姓*关心的房价会不会出现波动，预计芜湖房价将继续保持稳定，甚至还有微幅上扬的可能；

二是芜湖住宅产品的趋势不会发生改变，改善和高端的住宅产品仍将是2020年芜湖市场的主流产品；

三是在稳定的市场预期之下，明年土地市场要比今年红火，会有更多的房企进入芜湖市场；

▋仅有的11宗地块为什么还能流了两块

2019年芜湖土市流拍了两宗地块，一块是造船厂一期地块，一块是高速东地块。从市场的角度看，我们认为流拍属于正常现象。造船厂一期地块属于城市功能性地块，社会价值大于商业价值。也就是说在这宗地块上，政府的期待和开发商的期待存在一定的落差。如果两种期待不能很好的统一，就必然出现流拍。

可能让市场感到意外的是高速东地块的流拍。这块地被市场普遍认为是刚需性的地块，按照目前的芜湖行情，刚需产品并不愁卖。

我们拿同样位置的1824地块也就高速东方御府项目相比，1911地块就多了个回购房代建，也就是这个因素导致房企不愿报名参拍。

回购房之所以让开发商比较头疼，首先是不好计算成本，也不好制定销售策略；其次考虑到回购房款的回款效率，与追求快速回款的房企存在一定的冲突。综合考虑，外来房企就没有报名的积极性了。

两宗地块的流拍与大的土市格局没有必然的关系，主要是出让方与房企的期待存在一定的落差。

▋钱桥剩余地块还能成为土市的香饽饽吗

顺带说一下明天拍卖的钱桥1912地块，之前鱼眼在做新春板块分析的时候也有详细的说明，这里也稍微说一下。新春置业 板块优先① |我们在汀棠公园里找什么样的房子

钱桥地块主要有6块地构成，之前已经先后出让了3块，分别是东方蓝海，保利香颂和汀海壹品三个项目。剩余3块地，其中一块面积约5万方的1912地块明天出让。由于靠近二环路，受二环高架影响，未来可能会影响该地块的产品地位，这会让房企有些纠结。

整体来看，钱桥地块处在芜湖交通枢纽的位置，南接高铁站，北接高速口，西接商合杭，处在城市主干道九华路与弋江路的中间地带，更因背靠汀棠公园，而备受市场关注。无论是在地段上还是在周边配套上，钱桥地块仍会是房企追逐的热门地块，关键要看产品如何定位吧。

▋城南今年土市的亮点明年楼市的热点

今年的土市亮点肯定是在城南，年初我就有过这样的判断。城南的亮点在芜钢厂地块及周边。这是今年城南新兴的热门地块，伟星二度拿地进场，融创以操盘手的方式进入，可以看出无论是本地房企还是外地知名房企，都非常看好芜钢厂地块的前景。

从购房者的角度看，由于地价的原因，目前芜钢厂地块上的产品走的是亲民路线，一万二三的刚需价格，获得购房者的普遍青睐，因而也成为既城东之后有一个置业热门区域。

由此来看，芜钢厂以及旁边的元亩塘地块，将成为2020年芜湖楼市的热点。新城，金地，融创，伟星等房企的各类产品，都将在明年逐一亮相，争奇斗艳，成为明年芜湖楼市的主战场。

地价，房价，楼市，你所关心的芜湖房地产市场都在这里。至于大家*关心的房价，如果芜湖市场继续主攻改善高端产品，不好意思，2020年芜湖房价还会有空间。这首先得益于芜湖精准的楼市调控和稳定的房地产市场，其次还要看伟星如何操作已经拿到的5宗地块。

2020，即将到来。你，有所期待吗？我是鱼眼，下期再见。

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