东部滨海新城房地产市场走向预判

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正文共3526字

01

定义

从行政区划来看，东部滨海新城隶属于经区，包括泊于、桥头两个镇，还有崮山镇的一部分。

但是从房地产的整个发展方向来看，东部滨海新城和好运角旅游度假区实际上是一个区域。

现在，成大路已经将东部滨海新城和好运角连接起来，并与威海市区打通成一线。

威海规划的城市轨道1号线支线也是同样的思路，起点威海站，终点成山镇。（城市轨道预留道路亦可看出这一规划）

2018年7月，省城乡规划委员会通过的《山东沿海城镇带规划（2018-2035）》提出，将会适时推进荣成的撤市设区

东部滨海新城和好运角旅游度假区的一体化发展，不论从实际交通线路还是文件规划，都是有迹可循的

我们这一篇文章的分析就是以此为基础，抛开行政区划，从物理空间分析东部滨海新城的房地产市场，也就是从五渚河到成山镇的这一区域。

02

建城的必然性

城亦如人，需要有自己的“个性”，才能刷出存在感，比如说提到济南，我们会想到趵突泉；提到西安，我们会想到古城；提到澳门，我们想到博彩业

威海自2003年被联合国人居署评为“*适合人类居住”的地方之后，城市特色日益鲜明，那便是它的环境。

在建筑风格方面，威海并没有显著的特色，比如青岛和威海都在宣传红瓦绿树，但威海这一点相对来说并不突出；

在历史资源方面，刘公岛不仅仅是一个岛，虽然如此，但是景点单一，吸引力有限；

旅游资源亦是同样的问题，

商业、文化、产业等等方面都没有突出的地方，以至于，威海*的一张牌就是环境，尤其是优质的海洋生态环境。

但是，跟大多数老城区的发展面临的问题一样，威海的老城区在很长一段时间里都是自由生长、野蛮生长，甚至于，由于缺少长远规划，近年很多开发项目在一定程度上损害了威海的环境优势——威海面海背山，一条弧线从山巅划到海平面，若是建筑物高度从山向海依次降低，红瓦建筑夹在青山绿树和碧波大海之间，无论是从山顶俯视，还是乘坐观光游轮远看，一副人间山水画浩浩荡荡展开，何其壮阔？

可惜的是，很多海岸线上立起了一栋栋超高建筑，直接截断了视线，截断了这副画面。

虽然现在ZF也开始重视威海特色，在对栖霞路、十二属相街、新威附路等老街的改造中十分强调本地特色，但对城市的整体建筑形象来说，却是大局已定。

老市区无法展现威海特色，临港区是工业为主，南海新区距离太远，石岛荣成是乡镇、县级市，威海需要自己的鲜明特色，但依靠目前的城市格局是不容易实现的，只有以东部滨海新城为切入口，才能更上一层楼。

东部滨海新城首先临海，有优质的海景资源（包括沙滩、松林等等），其次有广阔的未开发腹地，且地势平坦，适合绘就一副规划合理、特色鲜明的蓝图，再者，相较而言，它距离市区的距离还不算太远。

威海选择东部滨海新城，是对自己的一个城市定位，是给自己的一张崭新的城市名片。

03

发展模式

在开发建设的过程中，东部滨海新城贯彻的是“政府主导、社会参与”，跟老城区的自由发展截然相反，新城是先完成城市规划，然后在一整套科学完善的城市规划体系的指导下，层层落实具体项目。这样的做法，首先就能避免上述提到的商业地产绑架城市发展的情况。

东部滨海新城*突出的项目之一——国家试点地下综合管廊，将电力、通信、给水、热力等等8类管线汇到一处，用一个神奇的地下世界给了人们一个清爽敞亮的地上空间，不但不需要架设各种线路，也不需要挖路埋管，这一项目突出体现了新城规划的优势。

海洋是威海的优势，也是威海的潜力，威海特色离不开优质的海洋生态环境、完善的现代海洋产业体系，一流的海洋港口。

东部滨海新城开发坚持的首要原则就是“环境优先”，除了14公里的海岸带，还有逍遥湖、五渚河、石家河、盘鼎河等众多水系，建设用地面积仅占总体规划面积的24%，新城将更多的空间留给了山体、水系、林地、绿地。

东部滨海新城，从东蒲湾、那香海到好运角，滨海大道一路向东，是滨海休闲旅游产业；腹地是康养产业和国际经贸交流产业。

为保证规划落实到位，东部滨海新城对土地市场进行了严格限制，所有参与招拍挂的土地都必须附带产业要求。

例如，下面的截图是宝能拍得地块的竞拍要求，商住用地和旅馆用地必须搭配竞买，而且对旅馆用地的规划要求、对运营方式、运营方的要求，都有明确规定

在东部滨海新城，单纯的商品房开发是不予批地的。

我们都知道，一个城市房地产市场有没有前景，关键要看这个城市的基本面，要看经济，看产业，这也是一个城市、一个区域发展的关键，没有产业做支撑，又何来发展之说。

新城的这一做法，不但夯实了现实发展的基础，还打牢了未来发展的根基，而且其产业都是康养医疗、海洋科技等第三产业，着眼可持续发展，对环境友好。

04

现状

东部滨海新城的崛起并不容易。

该视频为逍遥湾现状，东侧宝能项目已经动工，西侧为在建的国际经贸交流中心

首先，新城和主城区距离太远，没有历史文化底蕴，没有人文环境，配套欠缺，人们不愿意过去

其次，政策导向的调整，使得新城的发展一度乏力。随着领导班子的更迭，威海的发展重心经历了从双岛湾到东部滨海新城，又到精致城市建设，发力点向南等等多次转变。每一次微调都对区域发展造成不小的影响。

再者，新城的规划是“三年成势、五年成形、十年成城”，这是一个长期规划，需要的是高强度、长时间的持续投入。单是地下管廊项目，28公里就需要3年建设期，投资30多亿元。但是，人们对热点的关注都是极其短暂的，房地产市场亦是如此，新城的规划刚推出的时候，就像是某个大开发商刚进入威海市场，会掀起一波热点，但随着项目进入施工阶段，人们就渐渐淡忘了，往往在项目又加推的时候，大家会议论几句：这个项目还在卖啊。新城漫长的开发建设期也会给人们同样的感觉，因为没有什么值得炒作的热点，大家就觉得新城过气儿了，前段时间还出了个“凉凉”说，但实际上，东部新城一直在以自己的节奏稳步推进着。

今年9月，逍遥湖生态治理工程通过竣工验收，成为全国首批蓝色海湾整治修复行动项目中首歌通过竣工验收的项目。

今年逍遥湾海水浴场和东浦湾海水浴场对外开放

新城的南北主干道金鸡大道年底实现全线贯通

……

今年4月，新城与宝能集团签订合作协议，逍遥海旅游度假项目落地，8月正式动工，下图为宝能逍遥城项目设计图

国信地产宣布在好运角开发文旅项目

……

这个区域的建设从未停止

05

未来

套用一句政治课文的话，分析东部滨海新城的未来，要用发展的眼光。

这个区域的价值应该放在十年、二十年乃至更长的时间里去考虑。

有人觉得，东部滨海新城的商品房大多是改善房、旅居房，造成去化困难，若是多推出一些刚需刚改盘，会有助于销售。

会有这样的想法，是因为把目光固着在具体的楼盘上了，而不是新城整个楼市大面。新城定位的是康养、休闲旅游，房产的定位也要与之相匹配，这样才能保持新城的整体格调，新城在做的并不单单是数量方面的加减，更重要的是质量方面的提升和优化。

此外，很多人对东部新城的误解也有“只缘身在此山中”的原因。这一点，可以用人们对海景房观念的转变来解释。

在威海，海景房这个概念是在2002年左右出现的，当时本地人对海景房的看法非常一致：潮、风大，没法儿住。关注海景房的主要是外地人，没见过大海的外地人对海景房满是“春暖花开”的憧憬，他们将本地人不屑一顾的海景房一个小区一个小区地收入囊中。

皇冠街道的海上明珠小区开盘时只有三千左右，居者十有八九是北京人，悦海世家、建东悦海湾境况也相似，因为面海而建，本地人不认可，住户也大多是北京人。

05、06年房价有了一次小小的跳跃，本地人对海景房的看法产生了动摇

11年前后，银滩模式火爆，海景房引来全国客户的同时，终于得到了本地人的认可，不过此后海景房的价格一直在其他商品房之上，而且海景房资源也越来越少，想买也不一定买得到

非但海景房，对新区/新城的认知也存在同样的“灯下黑”盲区，*早在南海新区买房的是东北人，当时是09年，南海新区的房价在两三千，本地人也在笑：买那里的房子，傻。虽然东北人在购房时很大程度上因为胆大，做决定简单，又喜欢扎堆，得到意外收获，但不可否认，在房产配置上，先知先觉的总是外地人，首先认可新区/新城的都是那些长期生活在威海的外地人，是他们，*先成为新城的居民——事实也的确如此，东部滨海新城的购房者80%都是外地客户，虽然海景房的价格演变一次次刷新本地人的观念，本地人对新城/新区的抗拒也越来越小，但即使是现在，他们还是自己家乡的后知后觉者。

本地人对威海楼市的看法都集中在三四线小城、经济不行、人口外流上面，因为太熟悉反而不容易看到其他的东西。

年底的经济会议已经说了，经济下行压力大。国际上经济存量的争夺短时间内是不会结束的，传统的支持经济增长的三驾马车投资、消费、出口已经迈不动步子，我国的大基建基本完成，已经开始转向农村，房产也确定了房住不炒，不会再有大动作。

我国将专注于经济转型，未来更多的是支持发展高科技产业、康养产业、新能源产业、生物工程等等。

回到威海，新能源产业多*南海新区、临港区，而康养产业就是东部滨海新城的定位

18年12月开沃新能源汽车*南海新区

临港碳纤维产业园

东部滨海新城国际医疗健康产业城

总结，东部滨海新城的定位与威海城市未来的发展方向一致，与国家新经济发展方向一致，它的现状并不代表它的未来，它当下的热度确实不如临港不如温泉等地，但是这只是它在发展过程中必须要经历的阶段，这是一个在积累量变的过程。正如国家经济转型需要时间，东部滨海新城的成熟也需要时间，而我们需要的是耐心等待，等着看量变发展成质变。

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