碧桂园来真的了

每到岁末年初，房地产开发企业一年的业绩，都会成为业内业外关注的焦点。几年前，“千亿”还是开发商们努力奋进，积极进取的重大目标时，过千亿的企业谦虚地表示“闻过则喜”，未过千亿的企业则积极的表示要迎头赶上，一片你追我赶，欣欣向荣。

这一切，好像就发生在昨天。如今，开发商们低调起来，即便为数不多的有“万亿”目标的房企，也是保持低调努力向万亿目标迈进。这是一种变化。然而，从“你追我赶”的千亿追求，到“低调努力”的万亿目标，在房企规模的问题上，却有一个“BUG”始终没有改变。

要想说明白这个从千亿到万亿都不变的BUG，我们可以从龙头房企碧桂园的业绩数据为例说起。

2018年起至今，碧桂园向外界披露的关于销售规模的一组数字。这其中有一个统计口径，引起了攸克君的重视，这个口径就是“权益销售金额”和“权益可售货值储备”。诸君请注意，重点就在“权益”这两个字上。

碧桂园披露的数据显示：2019年前11个月，碧桂园实现权益合同销售金额5398.4亿元，同比增长10.2%。攸克君查了一下2018年碧桂园的财务数据，同样也是这个科目，碧桂园全年完成权益销售金额5018.3亿元。

相比于一般房地产企业披露的销售金额，“权益”两字既微妙，又重要。这恐怕还要从全国土地价格，尤其是一线、特大城市和热点城市的土地价格一波波上涨之后说起。动辄几十亿甚至上百亿元的地价款，无论哪个房企融资能力再强，再有钱，除了极个别的情况，都难以一家单独承担，所以，一种新的拿地方式就顺势而生，那就是联合体。

联合体拿地模式下，多家开发商商定出资的份额，然后再约定土地拿到后，由联合体中的一家操盘，然后，挣了钱，按照出资的比例，在联合体参与方之间进行分配。这种拿地模式，当今大行其道，而这个“比例”，实际上就是“权益”。换句话说，就是一个联合体拿地获得的项目中，真正属于且仅属于你的那一部分。

不仅是联合体拿地，很多房地产项目，实际上是多家开发企业在项目股权层面合作的，简单说，*后的局面就是，一个房地产项目里，有你的股权，也有我的股权。

这个在房地产业内不是什么秘密，但是，当放之于财报等更宏观的层面上时，就留下了一个可以运行的BUG。由于内地和香港在超过一定股权比例并表上有相关的规定，因此，一个情况就出现了：一个联合体拿地的项目，其项目的整体销售金额，理论上可以被联合体内符合并表财务规定的企业，全额纳入统计口径当中。

换句话说，你可能只出了一部分钱，但你可以把整个项目的销售金额，都算到你的销售金额里面。于是，在追求规模的年代，“权益”就成了一个可供调解业绩的按钮，事实上，很多房地产企业这些年来，都是按照非权益的方式向外界披露自己的销售数据，至于在年报财务数据披露当中，跟权益有关的事项，往往都隐藏在很不可见的角落，不仔细研读，往往会一带而过。

事实上，那些早年间跨过千亿的明星房企，当时也是按照非权益的口径统计销售金额，也就是说，那一年，如果按照权益销售金额的科目进行统计，那家房企在那一年过不了千亿，因为这家企业的很多项目，要么是联合体拿地，要么是参股操盘的合作项目。

这样多年的江湖走下来，攸克君心中就有一杆秤，“权益”才是“真诚”的试金石，敢于主动、重点披露权益有关金额的，是有诚意，且对自身有信心的。“权益”是“不图虚名”，“来真的”的代名词，相比之下，带上权益科目，也能更真实地反应房地产企业的实际经营情况，对于上市房企而言，这也是更加对投资者负责的一种行为选择。

从这个角度看，碧桂园是动了“真格”。在其主动对外披露的数据简报中，除了销售数据使用了权益销售金额的口径之外，货值储备等，也都采用了“权益”的口径。在碧桂园主动披露的相关财务数据中，我们可以看到：

截至2019年6月底，碧桂园的权益可售资源合计2.78万亿元——这个数据被放在了碧桂园2019年中报中比较显眼的位置。而这其中，在粤港澳大湾区这一预期*，2019年全年中楼市表现也*佳的区域中，权益可售货值3467亿元，在这样的热点区域，以权益口径统计自己的可售货值，无疑是一种相对真诚的态度，而不是简单地以全口径统计向投资者粉饰自身的“钱途”。而这还仅仅是半年的数据而已。

攸克君觉得，碧桂园全年业绩报告中的权益口径统计出的各项数据，感兴趣的朋友，届时都可以好好读一读。一方面，它说明碧桂园“吹牛”的动机不强，因为“权益”科目带来的金额和规模，注定要小于全口径统计的金额和规模；另一方面，权益口径下的经营状况，更加真实地接近企业现实的经营状况，权益科目表现得都不错的话，那么，这家公司的未来也便可以期待。

碧桂园动了真格，也开了个好头。

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