宏观回顾2019，因城施策对冲下行风险，武汉楼市迎来“新拐点”！

来源：价值领地发布时间：2020-01-16 00:00:00

▎市场分析丨By：世联评估

▼摘要

2019年是武汉市军运会之年，回顾2019年武汉市房地产市场，在“房住不炒”的宏观要求下，楼市发展进入了全新的发展阶段，围绕“稳房价、稳地价、稳预期”的长效调控管理机制和“因城施策”指导方针，武汉市房地产市场调控频繁，相继出台若干调控政策，对于稳定地方房价、调控供需起到了积极良好的作用。武汉作为华中地区的特大城市，2019年房地产发展稳健，这与地方政府的各项调控政策密不可分。

◆土地市场：土地出让金创五年新高，平均溢价率11.4%，供过于求

◆新房市场：量价齐升，供过于求

◆存量房市场：买方强势，均价连续五个月下跌，年末均价跌至全年*

2019年武汉市房地产调控政策盘点

纵观2019年，武汉楼市政策密集微调，有松有紧，双向调控。政策调整主要集中在人才购房、公积金、市场秩序监管等方面，现行的楼市限购政策未出现调整。按照中央稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，2019年武汉结合市场实际，进一步优化监管措施，从限价、预售资金监管、存量房交易、公积金新政等方面，确保市场稳定健康发展。作为全国21个“一城一策”试点城市，武汉已完成了相关实施方案，并获国务院批复，从第四季度开始，全面落实实施与考核工作。

2019年武汉市土地市场

◆整体市场，土地出让金创五年新高，溢价率11.4%

2019年，武汉共挂牌出让地块380宗，其中*终成交328宗，成交宗数较2018年减少19宗。总推出建面5,180.34万㎡，同比上升0.10%，总成交建面达4,387.41万㎡，同比下降约5.14%，土地出让金1,765.89亿元，环比上涨27.89%，创近五年总成交金额新高，整体平均溢价率为11.4%

数据来源：武汉土地市场网

◆住宅市场，量涨价跌，溢价率11.7%，供过于求

住宅用地方面，2019年武汉土地市场推出156宗住宅用地，成交130宗，推出建面3,323.26万㎡，同比上升0.10%，成交建面达2,768.26万㎡，同比上升约7.35%，总成交金额1,618.12亿元，环比上涨32.89%，创近五年总成交金额新高，整体平均溢价率为11.7%，成交楼面均价为4,387.41元/㎡，环比下跌5.14%。从供需关系方面来看，2019年供需比为1.20，住宅土地市场呈现供过于求的状态。

数据来源：武汉土地市场网

◆商办市场，量价齐跌，溢价率12.09%，供过于求

商办用地方面，2019年武汉土地市场推出54宗商办用地，成交42宗，推出建面465.02万㎡，同比下降0.91%，成交建面达321.02万㎡，同比下降约22.31%，成交楼面均价为3,442元/㎡，环比上涨22.06%，土地出让金110.52亿元，环比下跌4.9%，整体平均溢价率为12.09%，平均溢价率为近五年*。

数据来源：武汉土地市场网

2019年武汉市新房市场

◆新房市场，量价齐升，供过于求

2019年，武汉市共计推出新建商品住房221,427套，成交套数208,000套，推出面积2,628.8万㎡，环比上升1.56%，成交面积2,324.4万㎡，环比上升30.05%，新房销售均价为12,321元/㎡，环比上涨29.90%。从供需关系方面来看，2019年新房市场供需比为1.13，新房市场呈现供过于求的状态。

数据来源：武汉住房保障与房屋管理网

◆大面积段新房成交比例增大，90-120㎡仍为成交主力

2019年，90㎡住宅以下成交面积263.18万㎡，环比上涨9.32%，90-120㎡面积段新房住宅成交面积为1,131.32万㎡，环比上涨19.65%，成交占比*，120-140万㎡面积段新房成交面积565.63万㎡，环比上涨35.92%，140㎡以上新房成交面积为364.27万㎡，环比上涨96.96%，环比涨幅*。

数据来源：中指数据平台

◆新房销售均价，武昌区居榜首，经开区环比下跌

2019年，武汉市新房销售均价*的区域为武昌区，销售均价为20,460元/㎡，较2018年（8,548元/㎡）同比上涨139.35%，为各区中上涨幅度*的区域。经开区是*销售均价环比下降（-0.81%）的区域，均价为9,879元/㎡，具体各区新房销售均价分布如下图所示：

数据来源：武汉住房保障与房屋管理网

◆新房套数去化周期5.4个月，洪山区月均去化速度*快

2019年12月，武汉市存量套数的平均去化周期为5.4个月，存量面积的去化时间为6.1个月，其中，青山区存量套数去化周期*短，为3.2个月；武昌区的存量套数去化周期*长，为9.0个月。去化速度方面，洪山区月均去化速度*快，为2,706.3套/月29.92万㎡/月，硚口区月均去化速度*慢，为649.0套/月，6.59万㎡/月

数据来源：世联数据平台

2019年武汉市存量房市场

◆存量房价连续五个月下跌，武昌区均价仍居各区首位

2019年，武汉市存量房均价的*位出现在2019年1月，均价为18,276元/㎡，环比跌幅*的2月，跌幅为2.8%，房价*位出现在2019年12月，均价为16,986元/㎡

数据来源：世联数据平台

2019年12月，武汉市存量房均价为16,986元/㎡，环比继续下跌（连续下跌五个月），下跌幅度为0.31%，同比下跌7.54%。行政区方面，青山区环比涨幅*（1.48%），硚口区环比下跌*多（-1.40%），武昌区环比下跌幅度也较大（-1.38%），但武昌区均价依然为全市*：22,474元/㎡，江岸区均价次之，为20,827元/㎡

数据来源：世联数据平台

展望

◆宏观层面兼顾稳增长和防风险，因城施策对冲下行风险

2019年，武汉市宏观经济面依旧承压，前三季度GDP增速6.2%，比去年同期回落0.5个百分点。年中，政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，未来通过房地产刺激经济增长的老路已被彻底放弃。年底中央经济工作会议召开，重提房住不炒，因城施策，及稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。同时，中国人民银行发布《中国金融稳定报告（2019）》，提出要坚决打好防范化解重大金融风险攻坚战，守住不发生系统性金融风险底线。未来，政策层面仍然面临稳增长和防风险的双重任务，因城施策仍旧是地方顺应微观市场特点，灵活对冲下行风险的主要手段。

◆新房、存量房市场双向发展，改善型换房需求崛起

2019年，武汉市新房销售均价一直攀升，但仍低于存量房均价水平，新房销售均价仍有上涨空间，刚需购房者仍为主力。受2017年全面二孩政策的影响，加上武汉近两年大力度人才引进政策，也将形成一定规模的人才子女入学需求。预计未来五年，武汉市*生入学人数将继续攀升，由*和二胎催生的改善型换房需求也将持续攀升。