防疫升级，二手成交难言乐观，深圳楼市将如何发展？

来源：价值领地发布时间：2020-02-21 00:00:00

▎市场分析丨By：世联评估

●引言●

在新冠状病毒的爆发下，企业延迟复工、*延期开学，各行各业面临着挑战，截至2月19日24时，深圳市累计报告“新冠肺炎”确诊病例416例，在疫情爆发下，深圳楼市走势如何呢？

宏观方面

短期经济受冲击，长期经济依旧向好

在2003年3-4月，非典疫情爆发高峰期，经济受到较大影响，所以第二季度GDP增速降至9.1%，比*季度回落2个百分点。而在6月疫情被控制后，前期被抑制的需求释放，各行各业也正常运行，经济开始回升。

本次疫情在春节期间爆发，2月继续延续，这段期间，全国人民都闭门在家，企业也延期开工。2020年*季度，全国经济受到非常大的损失。深圳与全国一样，消费生产等很多领域都按下了暂停键。但疫情的影响只是暂时的，不会改变长期的基本面。在疫情结束后，因疫情而影响的消费、生产活动等会逐步恢复正常，而且可能通过抢工来弥补前期的损失。同时，国家也会采取各种措施来帮助恢复经济，经济将继续展现极强的韧性，所以长期来看经济依旧向好。

政策方面

防控升级让房地产领域面临新挑战，后期可能会出台利好微调政策

1、暂停带客看房，加剧二手房成交下滑

2月6日，深圳市住房和建设局下发《关于在房地产领域加强疫情防控严格落实复工备案管理工作》的通知，要求在全省启动重大突发公共卫生事件一级响应期间，坚决杜绝一切人员聚集性活动，暂停房地产项目现场开盘活动，暂停房地产中介线下带看房活动（企业自持物业出租除外），暂停疫情重点地区现场评估业务活动；各物业管理公司应加强人员管理，暂停经纪人员带客进入小区看房活动。

而在2月9日，深圳发布*新通知，所有在各类住宅小区、城中村居住的人员（含其中“三小场所”从业人员）进出小区实施认证管理。外来人员和车辆一律不得进入小区，特殊情况经住户同意进入的，要出示本指引规定的系统认证图码方可进入。发生确诊病例的小区严禁一切外来人员、车辆进出。

因小区实施认证管理等多项原因，部分中介公司在2月10日的基础上再延迟上班。复工时间的延迟以及防控措施的升级，对二手房成交短期影响很大。在疫情下，客户的购房需求已下降，而暂停带客看房，则让成交难上加难。

2、深圳出台利好政策，后期可能继续出台相关举措

1月26日，银保监会发布通知，对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。

2月12日，深圳市公积金管理中心针对因新型冠状病毒肺炎住院治疗或隔离人员，疫情防控需要隔离观察人员和参加疫情防控工作人员，推出四大举措：1）明确其可申请延长公贷期限；2）放宽公贷申请缴存条件；3）逾期还贷不影响个人征信；4）延长购房提取票据有效期。

在疫情的影响下，部分城市开始出台一些措施帮助个人或企业度过难关，深圳该次举措主要是针对小部分人群在信贷方面给予支持，西安则是从拿地成本上给房企解压。虽然深圳本次措施的利好人群有限，但是后期也可能会出台更多相关举措。当然，全国整体基调仍以“稳”为主，所以实行“放水灌溉”等强刺激的政策的可能性较小，而微调的概率较大。

市场方面

疫情下二手房成交难言乐观，疫情结束或将迎来小高峰

从近一年深圳存量住宅成交走势看，2019年，在粤港澳大湾区、深圳建设先行示范区、豪宅标准调整等政策利好下，购房者对深圳房产价值的期望值不断攀升，市场整体成交量较为活跃。2020年1月，受春节假期和新型冠状病毒的双重影响，存量住宅成交出现明显下滑，1月深圳市存量住宅共计成交7,499套，环比下跌24.70%，存量住宅成交面积约为64.15万㎡，环比减少22.64%

数据来源：世联数据平台

从行政区看，宝安和龙岗仍为主力成交区域，成交面积分别约为17.66万㎡ 和15.16万㎡ ，成交套数分别占比26.14% 和23.15% ，合计占比近五成。与上月相比，各区域成交套数及面积均有明显下滑。

数据来源：世联数据平台

从近几周深圳存量住宅成交走势看，2019年12月的四周，周度成交量均超过2,000套，市场成交持续活跃。2020年1月前三周成交量呈上升趋势，1.13-1.19这一周成交超过3,000套，更是达到近两个月周度成交峰值。

随后受春节假期和新型冠状病毒的双重影响，存量住宅成交急剧下滑，1.20-1.26周度成交仅有384套 ，随着防控措施的进一步升级，深圳小区施行封闭式管理，周度成交量不足百套甚至为0。

数据来源：深圳房地产信息网

在疫情影响下，工地停工、售楼处暂停开放、中介暂停营业、评估业暂停疫情重点地区查勘，房地产市场面临前所未有的压力。受疫情带给购房者的焦虑情绪以及中介暂停线下看房的影响，二手房成交难言乐观，从数据看，1月底已有明显反应，预计二三月份疫情对市场的影响仍将持续。在疫情有效控制后，预计疫情期间累积的需求将得以释放，二手房成交或将迎来小高峰。

线上办公

世联开启线上办公，EVS强发力，实现精准秒估价

因疫情影响，企业纷纷转线上办公，部分房企开放线上看房平台，方便购房者在线浏览。在此形势下，世联评估积极采取应对措施，加强疫情防护工作，延迟开工，减少流动性工作，降低交叉感染风险。

凭借长期的专业积累沉淀，世联评估建立了强大的估价信息数据平台，搭建楼盘基础数据库，覆盖全国330个城市 、不少于45万 存量小区、1.3亿 套住房，每月更新市场有效买卖案例达500万条 ，实现365天×24h 的1秒精准估价，并通过“互联网、手机终端、专线对接等”多渠道为金融机构客户提供房地产估价数据实时服务和批量服务，为金融机构把控房贷风险、快速响应客户需求、建立风险预警的有效工具和市场补充，同时在零售业务客户精准定位和规划、业务发展成本降低也有较好帮助。

除此以外，世联线上办公可支持：个人住宅、个人非住宅以及常规对公业务在线回价、线上评估报告受理等，为疫情期间广大客户的评估需求提供保障。