价格缓慢爬升！跌至谷底的北京二手房，真的可以抄底了！

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过去三年的北京二手房，放在全国来看，表现可谓相当惨烈：

从3.17调控至今，均价已从高点下滑25%左右，部分抗跌性差的区域跌幅甚至超过30%。

也就是说，从2016年至今，北京二手房的涨幅只有60%-70%。

然而，这四年来，那些网红二线城市的涨幅，差不多都能达到两三倍；就连名不见经传三四线城市，很多都已经翻倍了。

帝都楼市，真的不行了吗？

但凡了解北京的人，都能明白其背后的逻辑，这里笔者就不再啰嗦了。

总之，目前北京的房价，放在全国来看，已经是洼地。

通利福尼亚，城市副中心。这么大的概念，放在除了北京之外的任何一个城市，估计都能被炒到飞起。

我们随便拎出来两个有概念的片区：

深圳前海，2013年被定为自贸区。凭借着这个大利好，房价在2015年涨了一波，2018年又大涨了一波，如今前海的均价在8-10万。

珠海横琴，2015年成立自贸区，之后房价一路开挂。如今横琴住宅价格在5万左右，连商住都要4W+了。

而通州却做起了“房住不炒”的践行者，这三年来，二手房不但一毛没涨，还跌了不少。

如今，通州区（二手）均价只有4.3万，大量优质地段的次新房，价格不足5万，房龄稍老的房子，只有3.8-4万左右。

近郊区中，房山、昌平、顺义3区二手房均价都不足4万。其中，房山均价只有3.1万。

在房山地铁沿线，有大量房源，单价只有2.5-2.8万；昌平、顺义价格虽然比房山高一些，但单价3万多，总价200万之内的房源，一抓一大把。

现在，厦门、杭州房价都五万了，南京遍地都3W+了，而在北京的近郊，居然还有这么多单价三四万的房子，如此一对比，北京真的成了洼地。

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其实，北京成为洼地这个事实很多人都知道，只是，没有一个人敢去抄底。

因为大家都害怕抄在半山腰。

就像2月3号股市开板那天，所有人都知道它超跌了，是个不错的入手时机，可能够把握住的又有几人？

今天，笔者要告诉大家一件事情：

北京二手房，价格已逐步筑底，有些甚至在小幅爬升了。

请看数据：

2月17日，国家统计局发布1月份70个大中城市商品住宅销售价格数据。

引人关注的是，北京二手住宅销售价格环比小幅上涨0.4%，为近8个月来首次上涨。

2月截止到现在，各区表现如下：

环比上涨的区：

海淀区，均价 79016 元/m，环比1月份上涨 0.75% ；

东城区，均价 92544 元/m，环比1月份上涨 0.18% ；

西城区，均价 11044 0/m，环比1月份上涨 2.94% ；

丰台区，均价55186 元/m，环比1月份上涨 0.53%；

通州区，均价43232 元/m，环比1月份上涨 0.77%；

大兴区，均价40658 元/m，环比1月份上涨 0.45%；

顺义区，均价 38193 元/m，环比1月份上涨0.06%；

门头沟区，均价35315元/m，环比1月份上涨0.37%；

密云区，均价 24910 元/m，环比1月份上涨0.62%；

怀柔区，均价 31550 元/m，环比1月份上涨 0.91%；

平谷区，均价23100元/m，环比1月份上涨 1.23% ；

环比下跌的区：

朝阳区，均价64077元/m，环比1月份下跌 0.34%；

石景山区，均价44890 元/m，环比1月份下跌 0.20%；

昌平区，均价 39762元/m，环比1月份下跌 0.25% ；

房山区，均价31021 元/m，环比1月份下跌0.06%；

延庆区，均价 24645 元/m，环比1月份下跌 0.10%；

其中，西城涨幅*，多是由*上涨带动的。

去年11月底，笔者曾写过一篇文章，提醒大家：要买*的，可以尽快下手了。

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也许有人会说：这些数据，真真假假的。就凭网上扒拉的这些破数据，也能证明北京二手房在涨？你去市场看看，有多少人的房子挂牌好几个月依旧卖不出去？

笔者相信，此时此刻，可能80%以上的人，依然很坚定地认为，北京房价不会涨，也不可能涨。

成交量都没有起来，谈何上涨？

受疫情影响，很多个体户破产了，不少白领失业了，没有钱拿什么买房？

北京有天量的限竞房和共有产权房，新盘库存去化不完，二手怎么会涨？

限购限贷没有放松，增量需求进不来，全靠本地刚需和刚改支撑的市场，能涨才怪！

今年大概率不是稳就是继续跌...

你可以有一千个理由说服自己房价不会涨，但事实却不会说谎。

先来看一组数据：

从上述图表中我们可以看出：北京二手房1-2月份的成交量，2014-2019年分别为17011、22335、42468、28004、19656、16982套。

2014-2019年大年初一分别为2月1日，2月19日，2月8日，1月27日，2月17日，2月5日。除2017年春节假期1月/2月大体平摊外，其他年份春节假期都在2月。

2014-2019年1月份/2月份的二手房交易量比值分别为1.62、1.28、1.56、0.91、1.48、1.57，由此可以看出，当春节假期在1-2月份大体平摊时，1、2月份交易量大体相同，当春节假期完全在2月份时，1月份成交量大约为2月份成交量的1.5倍。

2020年春节假期全部在1月份，2月份由于受疫情影响，我们暂且把它剔除。3-4月份若能恢复正常，则其交易量应该会落在1月份的1.3-1.5倍区间。由于居家隔离这段时间的需求挤压，一旦恢复正常后，成交量有可能达到1月的2倍甚至更多。

1月份，北京二手房成交量大体为8500套，假设4月能恢复正常，那么其成交量至少应该是1月份的1.5倍，我们不妨设定为13000套，那么春节前后两个月的合计成交应该在2.1-2.2万套左右。

考虑到新房对二手房的分流，这个成交量和2017年调控前比起来，其实差距并不是很大。

再来看另一组数据：

这是中指研究院统计的2015年-2019年北京住宅月均销售情况，从表格中可以看出：经历过2017、2018年两年的低谷之后，2019年已经逐步回暖，且大有逼近2016年火热年份的势头。

没错，这个拒绝了所有增量需求，单单只靠本地刚需和刚改支撑起来的市场，竟还保持了这样的活力。

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既然2019年的月均成交量已经起来，那为什么房价还会跌得这么惨？

很简单，因为价在量后！

只有成交量上来、并维持一段时间之后，价格才会随之上涨。

总而言之，2019年，是近三年来北京二手房*黑暗的时刻。正如一条小河，几近冰封。

但冰层的下面，其实已经暗流汹涌了。

待到春暖花开之时，表层的冰会逐渐融化。届时，小河又会像往日那样，缓缓流淌。

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