疫情下的购房观：住宅生态需求的改变！

▎市场分析丨By：世联评估

前言

艺术来源于生活，疫情下我们该如何自处？

谁能想到《流感》里的场景变成了现实，谁能想到坐高铁的心情仿佛是在切身体验《釜山行》，谁能想到2020年就在真人版生化危机中拉开了魔幻的大幕。大家似乎一同患上了“恐人症”，在迫不得已出门时内心潜台词都是“别靠近我，别靠近我”。

另外新型冠状病毒疫情的爆发，让各行各业受到不小的冲击，其中开发商延期开工、售楼部推迟开盘，房地产市场正在接受一场大水漫灌的“洗礼”。据数据统计，目前全国至少有超过30个城市、地区发布通知暂停举办集中楼盘宣传公众聚集活动，或者关闭售楼部，甚至停止网签，冻结楼市交易，受此影响，今年春节房企的成交量几乎为0，市场陷入冰点。

根据历年来重大危机过后，市场都会迎来强有力的刺激政策，因此有不少专家预测，等疫情过后，土地市场会迅速重新启动，中央层面会降准降息以及放水，地方层面会放松或取消楼市限制。从公开消息中可以看到，2月1日央行联合财政部、银保监会、证监会、外汇局发文《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，目的是督促银行下调贷款利率，确保流动性充足供应。

小编认为2020年房地产行业会受到影响，但不会太大，楼市会在疫情过后迅速迎来一场新楼市的复苏。同时，疫情也是一面镜子，照出了购房者买房路上所忽略的规划、户型、设施、物业等重要性，进一步给购房者指明了购房的方向。

一方面为国人担忧，一方面在家里自求多福，在家中自我隔离的同时，相信很多人也在想什么样的房子在疫情浩劫中是相对安全.....

01疫情回顾

购房需求的改变：

很多时候，灾难性的事件会不知不觉改变大家的认知，上到国家对于公共卫生事业的投入，专项科研人员的培养，下到改变普通人的生活方式，消费习惯。这次疫情来袭，对于尚在蜗居中的我们来说，对于房子的需求，会产生怎样的变化？

2020年2月1日，深圳卫健委称，深圳市第三人民医院肝病研究所研究发现，在某些新冠状病毒感染确诊患者的粪便中，检测出2019-nCoV（新冠状病毒）核酸呈阳性。在2月8日上海的新闻发布会上，专家确认，新冠肺炎传播途径除了直接传播、接触传播，还有气溶胶传播。人们紧张的同时，被遗忘的香港淘大花园再次进入人民的视线。

▼时间拉回到2003年

淘大花园位于香港九龙观塘区，2003年的香港，淘大花园有超过300个居民受到影响，死亡42人，是著名的非典重灾区。该小区一共十九座塔楼，所有病例并不是按照概率分布，而是非常有集中性，其中300余名患者中，有41%的患者居住在E座，*终的42名死者中，有22名是出现在这个楼，且大部分是住在E座的7号和8号垂直分布的单元。经过调查，这些感染居民90%以上未直接接触感染者，属于祸从天上来。香港政府和WHO事后进行了详细的调查，事情的原委简单说就是一个腹泻病人的非典病毒，经过马桶-污水管-地漏-换气扇-天井之间的层层交换，*终传染了其他住户。这每个环节其实都是一个巧合，但是*终都指向一个方向，那就是建筑设计的不合理。

而*近疫情期间的网红小区-武汉华大家园小区，共有1766位住户，经过社区、物业和业主共同努力，截至2月9号无一例感染，无一例疑似，被网友称为武汉洪山区*牛小区。从1月20号开始，物业出台了对小区的物业管理措施，此时此刻好的物业管理起到了至关重要的作用。物业服务企业做得好，能让业主认可，能让小区居住安全环境得到保障，能提升小区品牌价值。

在疫情爆发之前，我们在置业的时候会关注很多问题。

我们关注地段，因为房地产就是区位！区位！区位！我们关注配套，因为这关系到居住的便利性；我们关注教育，区位发展规划，因为这关系到未来的*潜力。而建筑设计问题，恐怕不是购房考虑因素中的重点，我们总是在付出惨重代价的时候才会恍然大悟，我们总是在事情火烧屁股的时候才心急如焚。所以你在听到新冠病毒可以粪口传播的时候，你慌了，你在听到新冠病毒可以气溶胶传播的时候，你更慌了。淘大花园的惨痛经历让人们对购房的选择不再单一的朝“钱”看，建筑设计的合理性、配套设施的安全性，隐蔽工程的优良性，特别是在现在主张精装修交付的趋势下，光滑墙体下的水管电路铺设又有没有存在隐患，这些之前被放置在末尾的参考指标都将成为重要的衡量依据。

如果房子能*那自然是*的，但是如果要付出生命的代价，那未免太过沉重。

02 “抗病毒小区”

怎样的住所是*“抗病毒”呢？

随着房地产市场的变化，住宅的产品研发和产品定位也进行了多轮的迭代。SARS前后，人们购房观产生了变化，新冠状肺炎疫情之后，未来置业的关注方向，在满足基本居住空间之外，也将会产生新的变化。目前，我们所了解的新型冠状病毒主要通过以下几种途径传播：一是直接（飞沫、喷嚏等）传播；二是气溶胶传播；三是接触传播。

相对而言，人口流动性越高，感染新型冠状病毒这类呼吸道传染病的概率越高。那么哪种类型的小区*易出现新型冠状病毒疫情呢？首先，毋容置疑，小区出口附近有火车站、客运站、地铁站、大型市场（海鲜市场、农贸市场、水产市场、花鸟虫鱼市场等），甚至公交车站等感染新型冠状疫情概率极高。特别是前往火车站、客运站、地铁站、大型市场的人流可以在小区横行穿越的小区，感染新型冠状病毒的可能性更高。

其次，出租房也是一个易出现新型冠状病毒疫情的因素，出租房较多的小区人口流动性高，且租房人员大多数属于外来人口，是新型冠状病毒从武汉蔓延至全国的主要因素，是疫区到非疫区传播的载体。

另外，有回迁房的小区。由于此类小区居住人口收入层次差异较大，因此会有部分回迁居民从事垃圾回收、市场摊贩等较高感染新型冠状病毒概率的工作，易出现聚集病例。

那么我们到底该如何挑选抗病毒小区呢？接下来从小区、户型、设施、卫生管理四个方面进行探讨。

一、小区规划

1

小区通风

通风能有效降低病毒和可溶胶等聚集，加速空气流动。

（1）楼栋排布

相较于行列式的线性布局，楼栋错开布局的小区整体通风效果，这是因为风并非以直线的方式行进，受到阻碍后会曲线行进，如果楼栋错位布局，风会绕过前面的楼栋，逐渐的挤入前楼的后方空间。

（2）楼间距

一般两栋楼之间的间距超过楼高的1.2倍，通风效果就不会有问题。在实际选择中，选择楼栋应该选择正前方迎风面没有高大建筑物阻挡的楼栋。

2

小区日照

日照能促进维生素合成，增强免疫力，阳光中紫外线可消毒杀菌，使其获得良好的卫生条件。

（1）楼栋布局

在容积率相同的情况下，错位式布局日照条件比行列式布局的小区好。

（2）楼栋间距

楼间距越宽，楼层越高采光越好，被遮挡的部分越少，一天的日照时间越长。

3

小区物业

小区物业是*小的防疫政策执行单元，是防疫工作的*基础的行动机构。

品牌物业管理公司在防疫方面有较大的优势，在疫情期间能提供的物业服务更多更好，根据深圳市*现场的报道案例，由品牌物业公司管理的小区基本能做到一天一通报小区隔离情况，因存在确诊病例的楼栋做到每日测温，专人收送快递及专人倾倒垃圾等。

4

低密度

低密度是*境界，低密度意味着楼间距越大，公共空间越广阔，园林越大，代表更少的人群，这些舒适度的关键指标也在这次的疫情中变成安全指标。本次新冠状病毒，主要通过飞沫与接触传播，处于密集人群中感染病毒的机率会变大。而低密小区，人群密度小，采光和通风效果佳，提供较强的领域性和安全感，同比高密度小区，被传染的风险系数较低。在这种情况下，既舒适，传染机率又较低的低密小区势头将持续走高。

同时“绿色、生态、环保”的生态居住小区或将成为改善型客户的选择，生态居住小区社区环境、园林景观优质，主打生态概念，通常依山傍水而建，大多位于近郊，占地面积广，以往的市场反馈由于位置、交通通勤时间，周边配套成熟度，居住频率的原因，受众范围较小。在这次疫情期间，偏离闹市，拥有广阔的公共活动空间已成为亮点。

5

小区交通

疫情期间公共交通出行会增加感染病毒的风险，私家车出行就显得尤为必要，小区的停车位是否充足，是一个选购小区的重要指标。

总结：具备通风良好、日照充足、物业管理到位、低密度的小区是首选的“抗病毒”居家之地。

二、户型规划

1

南北通透

通风性好的房子要具备穿堂风，形成空气对流，比如南北通透、东西通透的房子，东南沿海地区属于季风区，南北朝向对流通风效果*，其次是南向、东南向和西南向，而北向的房子通风效果较差。

2

日照条件

①南偏东30度左右的户型在日照遮挡方面有先天优势。

②南向的房子采光好，客厅主卧均朝南采光好，西南向的房子光照时间会比东南向的时间长。

3

无公用天井

根据2003年淘大花园E座的疫情案例，病毒通过排风风扇，顺着公用的天井进入各家各户的室内，选购户型时，*选购厨房排烟管道、卫生间排风扇不通向公用天井的户型。

4

设备设施有定期维护

卫生间无异味，楼栋的公共下水管道有定期维护和整修，家中的U型存水弯中要保持长期有水，防止气味从地漏中溢出。

5

分区合理

客厅和卧室要动静分区合理、厨房和卫生间的干湿分离到位。

总结：通透、日照条件好、公共设备定期维护、居家装修卫生条件到位、室内分区合理，是“抗病毒”户型的必备条件。未来含防疫功能的户型设计方向可简单总结为：“常规功能+防疫功能”。一个三代同堂的家庭其居家的常规功能可概况为”卧室+卫生间+公共活动+阳台”。疫情期间，专家们给出的建议，比如说，每天多通风几次，出门归来衣服需晾晒在通风处等等。则与防疫相关的功能为”洗消+晾晒+通风“。再加上春节及远程办公的特殊属性，可必要加入储物及办公功能。未来生活起居、房屋开间进深、厨卫便捷舒适度、空间功能利用都将是户型打造的重点。

三、设施规划

1

公共设施

①有条件的小区可在出入口设置红外温度测试仪。手持的额温枪在户外不利于较为准确的测量体温，同时效率较低，小区大门进出口人员较多的情况下容易漏检。

②小区的大堂门把手，电梯间按钮要设置酒精消毒。可参考医院里面的酒精消毒容器的放置情况，比单纯设置擦手纸巾有效。

③小区的监控摄像头*能做到360度无死角覆盖，对未来可能发生的流行病学史调查做*手影像资料准备。

2

个人设施设备

①各种体温计（水银温度计、电子温度计、耳温枪、额温枪）

②空气净化器（净化甲醛、PM2.5、异味、可溶胶等）

选购净化器时尤其是注意净化器的滤网材质，除有基础的活性炭成分以为，*还能加上每个生产厂商的独特配方，比如能分解滤网上吸附的甲醛等。

③干手器（避免使用擦手毛巾交叉感染）。

④循环扇（加速室内空气流通）

空气循环扇可以将室内空气反复循环，将室内外空气对流，对流使室内空气持久清新，快速达到使室内空气温度均衡。

⑤室内健身器材（增强个人免疫力）

因防疫的要求，个人减少外出，使得室内进行运动和健身显得尤为必要，有条件的家庭添置室内运动健身器材会让人的身心都能有很好的锻炼。

⑥消费级紫外线消毒灯（衣物等个人用品除菌）

紫外线消毒灯，就是用紫外线杀灭包括细菌繁殖体、芽胞、分支杆菌、冠状病毒、真菌、立克次体和衣原体等，凡被上述病毒污染的物体表面、水和空气，均可采用紫外线消毒来达到效果，尤其是对于家内通光和通风不好的经常会使用紫外线消毒灯可以杀死螨虫和很多的病菌可有效创建健康的居住环境。

总结：小区的公共设施应按照抗疫的卫生要求一一配齐，个人物品根据需要添置，尽量做到“应用尽用”。

四、卫生管理

1

物业卫生管理

本次疫情对物业公司及物业公司的工作人员的专业技能提出新的管理要求，比如：

①小区物业自身需要有很好的协调组织能力，疫情防控宣传、业主信息统计、消杀保洁、街道办社区的政策执行等方方面面都需要物业管理公司的勤勉尽职。

②对进出小区的外卖人员进行体温测试，外卖要做到无接触拿取，对外来人员及车辆一律不给进入小区，车辆人员及后备箱都需要进行仔细的甄别。

③小区内出现有疑似病例后需要对楼栋进行封闭隔离，后续的隔离封闭措施都需要物业公司的工作人员一丝不苟的完成

2

个人卫生管理

①不随地吐痰，双手是病毒和细菌的主要传播途径，是其繁殖及匿藏的地方，所以进入屋内后要洗手。②室外、室内的衣服要进行更换。③家中常备蟑螂、蚂蚁的消杀药剂，防止疾病传播。④家里要常开窗通风，个人卫生保持干净。⑤均衡饮食、注意饮食卫生。

3

咳嗽和打喷嚏时用纸巾或者屈肘遮掩口鼻，防治飞沫传播。不要打完喷嚏后揉眼睛或接触粘膜部位。

4

良好的安全饮食习惯。处理生食和熟食的切菜板及刀具分开，做饭时彻底煮熟肉类和蛋类。

总结：通过这次的疫情，网上流传这么一句话：“这次疫情，把物业的水平展示得淋漓尽致。”这次疫情可以说是物业管理行业的第二次价值体现，让业主发现小区物业对居家生活极为重要，如武汉华大家园小区物业的管理措施极为重要，及时对小区公共区域开展消杀工作，集中力量宣传疫情防范措施，积极协助业主开展日常生活用品采购等，表现十分优秀。不好的物业，就形同虚设，你完全看不到他们面对疫情时有做过什么，自然也没办法给人安全感。因此选择好的物业小区也是买房选择因素重要之一。

作为对抗疫情的“*道防线”，社区物业迎来了严峻的挑战。总体上来看，社区基本防疫主要集中在进出人员监管、公共区域消杀、社区防疫宣传几个方面。部分物业还针对业主的实际生活需求作出反应，线上+线下”的采购服务方式，人防+技防的联动方式，高科技助力疫情防控，如无人机酒精消杀，电梯安装紫外线消毒等。社区物业科技化应用的不断深化，也为战胜疫情增添了不少助力。

总的来看，疫情之下，购房的需求将主要呈以下趋势：

1、低密度，大面积产品需求加大，如改善型购房需求，大平层、低密/低容产品走俏，经过这次“疫情”之后，人们会不会愿意对自己好一点，降低换房成本，咬咬牙一步到位，并不是不可能。

2、功能性的强化，将注重公共区域的功能性，厨房便利舒适度，动静分区，隔代之间是否能实现互相不干扰都将成为衡量标准。

3、通风采光，楼间距，无污染源将成重要指标。

4、独立的工作空间需求或将进入人们的视野。

5、智能健康住宅的概念强化，恒温、恒湿、恒氧，新风系统，除霾系统等智能化家居将普遍兴起。

6、智慧物业服务，配备完善的医疗设施、实行有效管理机制的品牌物业公司将成为有力保障。

03尾声

家，才是成就房子*的价值。

在百废待兴的疫情期间，工地停工，售楼处关闭，我们是否可以暂时忘记富丽堂皇的售楼中心，忘记设计精美的楼书，忘记噱头十足的营销方案，抱着对生命敬畏的态度，好好理解一下“房子是用来住的“这句话，看看自己现在所处的房屋，究竟能不能满足日常生活需求及住户的健康安全。需求端的变化必定会引起供给端的变革，对于开发商来说未来任重而道远。疫情对我们的考验是多方面的，覆巢之下焉有完卵，国难兴邦，也能兴企业，危险与机会并存，我们只有调整自己不断去适应所处的环境，通过实干来寻找生存的机会。

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